Альтернатива ипотеке в 2024 году

1 июля 2024 года закончилось действие самой востребованной льготной ипотечной программы с использованием государственной поддержки. Благодаря ей можно было приобрести квартиру под 8% годовых, нынешняя процентная ставка составляет уже более 20% в некоторых банках. Однако на рынке новостроек остался ряд неипотечных программ, которые позволяют выгодно приобрести жилье даже с нынешними ставками. Сегодня поговори о плюсах и минусах альтернатив кредиту.

Причины снижения интереса к ипотеке в 2024 году

Один из главных факторов, оказывающих влияние на ипотечный процент – ключевая ставка Центрального банка РФ. В 2024 году ЦБ несколько раз ее повышал, пока что она составляет 19% годовых. Это напрямую отразилось на условиях кредитования граждан. Вырос размер первоначального взноса, теперь он составляет не менее 30%, некоторые кредиторы просят внести 50% от стоимости недвижимости. Банки стали тщательнее проверять потенциальных заемщиков, при долговой нагрузке свыше 50% они отказываются выдать кредит.

Экономическая нестабильность, вызванная санкциями, привела к снижению доверия граждан к будущему. Многие предпочитают сохранять средства или инвестировать их в более безопасные активы, а не брать на себя обязательства по ипотечному кредиту.
Уровень жизни многих россиян за последние годы упал, что сделало ипотеку менее доступной. Люди просто не могут позволить себе большие расходы, как ежемесячный платеж – 55-60 тысяч.

Продолжают расти цены, что создает опасение. Многие не рискуют брать жилье из-за того, что цены на жилье могут просто рухнуть.

Из-за вышеперечисленных причин граждане меняют отношение к покупке апартаментов. Все больше людей выбирают съемные квартиры, особенно в больших городах, где аренда оказывается более гибким, удобным вариантом.

Бывают ли альтернативы ипотеке?

После отмены льготной программы, граждане стали искать другие способы покупки жилья. Ниже рассмотрим финансовые схемы, которые позволят вам приобрести квартиру в новостройке и первое время не платить высокие проценты по ипотеке. При снижении ключевой ставки вы даже сможете рефинансировать займ по более выгодным условиям.

Траншевый кредит

Траншевая ипотека — это особый способ получения кредита на покупку жилья, который делится на части (транши). Она позволяет заемщику получать деньги поэтапно, а не сразу всю сумму.

Вместо того чтобы получить всю сумму кредита сразу, вы получаете деньги за несколько этапов. Обычно это связано с процессом строительства. Первая транша используется для начала строительства, вторая — для завершения фундамента и пр.

Заемщик начинает выплачивать проценты только на фактически выданные средства. Например, если вы взяли 3 миллиона, но на первом этапе получили 1 миллион, то вы будете платить проценты только с этого миллиона. Банк может отправить своих специалистов для проверки выполнения строительных работ, чтобы убедиться, что деньги используются правильно, после этого выделить следующую часть кредита.

Предположим, вы решили построить дом и взяли траншевую ипотеку на сумму 3 млн. Банк предоставляет вам первую траншу 1 млн для начального этапа — закладки фундамента. Вы получаете деньги (например, на фундамент), начинаете строить. Пока идут строительные работы вы платите проценты только на полученный миллион. После успешной проверки (банк убедился, что фундамент построен), вы получаете следующую часть — еще 1 млн. Когда дом почти готов, он проходит проверку, а вы получаете последний транш – 1 миллион.

Второй пример. Вы решили купить квартиру в новостройке и взяли траншевую ипотеку на сумму 4 млн. Жилплощадь строится, нужно получить деньги поэтапно:

• Первоначальный взнос (например, 20% от полной стоимости), 800 тысяч рублей, вы берете для подписания предварительного договора.
• Когда дом построен на 50%, банк выдает вам следующую часть, чтобы завершить покупку.
• По итогу также происходит проверка, после ее успешного завершения получаете оставшуюся сумму.

Благодаря траншевой ипотеке заемщик может не только избегать лишних расходов на проценты, но и контролировать, как используются средства. Данный инструмент удобный, особенно для тех, кто планирует строить жилье или покупать квартиру в новостройке.

Схема с аккредитивом

Ипотечный аккредитив — это механизм, который помогает защитить интересы заемщика и кредитора. Деньги, выданные банком, не передаются сразу продавцу недвижимости, а хранятся на специальном счете (аккредитивном) до выполнения определенных условий.

Вы выбираете квартиру, подписываете банковский договор. Кредитор открывает аккредитив и переводит сумму ипотеки на счет. Деньги находятся под контролем кредитора, пока не будут выполнены условия сделки – предоставление документов, подтверждающих, что сделка завершена (например, свидетельство о праве собственности). Только после выполнения всех условий, банк переводит деньги продавцу.

Продавец получает деньги после получения вами права на собственность. Банк следит за корректным проведением сделки. Если что-то пойдет не так, он не передаст денежные средства, что защищает ваши интересы.

Допустим, вы купили квартиру за 5 млн, решили оформить ипотеку. Банк одобрил вашу заявку, открыл аккредитив и перечислили деньги на счет. Продавец передал все необходимые документы на недвижимость (паспорт, свидетельство о собственности). Вы зарегистрировали сделку через Росреестр, а банк получил все подтверждающие документы. После их проверки, подтверждения регистрации, он перевел деньги продавцу.

Рассрочка от застройщика

Это удобный способ приобрести апартаменты, особенно если вы планируете взять ипотеку. В 2024 году многие застройщики предлагают этот вариант, но он имеет свои особенности.

Вы выбираете объект, который вам нравится, у застройщика. Заключаете договор рассрочки, где прописаны все условия: общая стоимость квартиры, размер первоначального взноса, график платежей, срок рассрочки. Обычно застройщик требует внести первоначальный взнос — это может быть от 10 до 30% от стоимости недвижимости. Если апартаменты стоят 5 млн, вы вносите 500 тысяч (10%) сразу. Остальную сумму выплачиваете равными частями в течение установленного периода. После выплаты части стоимости по рассрочке, можете оформить ипотеку на оставшуюся сумму.

Предположим, вы выбрали квартиру стоимостью 5 млн. Первоначальный взнос: 10% — 500 тысяч внесли сразу. Сумма рассрочки составила – 4,5 млн. Застройщик предлагает рассрочку 1,5 млн на 2 года (24 месяца) без процентов. Вы будете платить 187 500 рублей в месяц. После окончания рассрочки оформляете ипотеку на оставшиеся 3 млн, чтобы завершить покупку жилплощади.

Рассрочка делает покупку жилплощади доступной. Можно распределить платежи на более длительный срок. Застройщики часто предлагают разные условия о рассрочке, что позволяет выбрать оптимальный вариант.

Аренда с правом выкупа

Аренда с правом выкупа — это интересный вариант, который может помочь людям, желающим приобрести жилье, но не имеющим возможности сразу оплатить всю сумму. Вы заключаете соглашение, при котором арендуете жилплощадь с возможностью ее покупки в будущем. То есть часть арендной платы может идти на счет будущей покупки.
В договоре прописывается срок аренды, размер арендной платы и условия выкупа. Вы начинаете выплачивать арендную плату. Допустим, она составляет 30 000 рублей ежемесячно. Из этой суммы, например, 5 тысяч может засчитываться в будущую покупку. После завершения срока аренды у вас есть право выкупить квартиру по заранее установленной цене. Это может быть покупная стоимость, которая была озвучена изначально либо немного измененная.

Предположим, вы арендуете дом стоимостью 3 млн с правом выкупа через 3 года. Срок аренды: 36 месяцев. Арендная плата: 30 тысяч/месяц. Часть на выкуп: 5 тысяч.
Подсчеты: Общая сумма арендной платы: 30 000 ×36 мес. = 1 080 000 руб. Сумма, идущая на выкуп: 5 000 ×36 мес.= 180 000 руб.

К моменту окончания аренды вы накопите 180 тысяч, которые пойдут в счет стоимости дома, когда решитесь ее купить.

Если необходимо взять ипотеку для выкупа жилья, можете оформить ее после завершения срока аренды. Иногда банки предлагают специальные программы для таких случаев, учитывая, что заемщик уже жил здесь, имеет право его приобретения. Кредитор проводит оценку недвижимости, чтобы определить рыночную стоимость. Вы предоставляете договор аренды, документы, подтверждающие, что желаете выкупить дом. После одобрения ипотеки, используете заемные средства для покупки.

Пожизненная рента

Это финансовый инструмент, который позволяет людям получать стабильный доход от продажи своей недвижимости, проживая в ней на протяжении всей жизни. Он может быть интересен пенсионерам или пожилым людям, которые хотят использовать собственность для получения дополнительного дохода, но не хотят покидать дом.

Предположим, что Иван Ивановичу 70 лет, у него есть квартира с непогашенной ипотекой – 1,5 млн. Мужчина решает использовать пожизненную ренту:

Он продает имущество по договору о пожизненной ренте, получает к примеру 1,8 млн. Это обеспечит его необходимыми средствами на жизнь. Из полученной суммы пенсионер гасит долг, освобождаясь от обязательств. У него осталось 300 тысяч на собственные нужды. Он продолжает жить там же как арендатор, но теперь жилплощадь формально принадлежит компании, с которой он заключил договор о пожизненной ренте. Здесь важно учитывать, что пенсионер не платит за аренду, вправе использовать оставшиеся деньги на другие нужды.

По прошествии времени, когда Иван Иванович умирает, компания становится полноправным владельцем имущества, продает ее. Стоимость жилья может вырасти, а фирма получит прибыль.

Трейд-ин с проживанием

Это способ обмена квартиры на новую с возможностью продолжать жить в старой, пока вы не переехали. Такой способ актуален для людей с ипотекой, которые хотят поменять жилье, не теряя стабильности.

Например, у вас есть жилье с остатком ипотеки 1 млн, но стоимость на рынке – 3 млн. Вы решили обменять старое жилье на новое за 5 млн. Через трейд-ин старую недвижимость оценивают за 3 млн. Из этой суммы  миллион идет на погашение долга. Нужно доплатить еще 2 млн за новое жилье. Но вы продолжаете жить в старой квартире, пока строится новое жилье.

Какие риски стоит учесть при выборе альтернативы ипотеке

• Высокая стоимость. Альтернативные варианты: аренда или покупка через рассрочку могут обойтись дороже при долгосрочной перспективе.
• Непредсказуемость рынка. Цены на недвижимость могут колебаться, при выборе альтернативы есть риск потерять деньги при снижении стоимости имущества.
• Отсутствие собственности. Арендатор не становится владельцем, все вложения не возвращаются.
• Ограниченные условия. Варианты типа трейд-ина могут иметь строгие условия, которые не подойдут бюджету или жизненным обстоятельствам.
• Проблемы с ликвидностью. Если вы решите продать арендуемую недвижимость либо объект в рассрочку, это может занять много времени, привести к потерям.
• Требования от платежеспособности. Другие схемы могут требовать хорошей кредитной истории, значительных первоначальных взносов.

Альтернатива ипотеке представляет собой множество вариантов. Каждый из них имеет свои преимущества, недостатки. Прежде чем принять решение, важно тщательно оценить финансовые риски, долгосрочные цели. По возможности лучше обратиться к юристу за необходимой консультацией.