Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2024 году

Долевое строительство - популярный способ приобретения жилья. Однако, как и любая другая сфера деятельности, оно не лишено рисков. Один из таких рисков – банкротство застройщика. Банкротство строительной организации означает, что компания больше не способна выполнять свои обязательства перед кредиторами и имеет серьезные последствия для всех участников процесса: от инвесторов и покупателей до поставщиков материалов и подрядчиков. Сегодня расскажу, где найти информацию о финансовой несостоятельности вашего застройщика и что делать, чтобы ваши требования занесли в реестр кредиторов.

Люди выбирают участие в долевом строительстве по разным причинам и каждый из них, имеет свои цели. Некоторые считают этот вариант более доступным способом приобретения жилья, поскольку они могут выплачивать стоимость поэтапно, без ипотечного займа. Другие видят в этом возможность инвестиций и роста капитала. Неплатежеспособность застройщика может привести к задержке или полной остановке строительства, а также к потере вложенных средств. Покупатели могут лишиться своего жилья, а инвесторы – своих денежных средств.

Основными причинами банкротства застройщиков являются недостаточная финансовая устойчивость и неправильное управление проектом. В условиях экономического кризиса, строительные компании сталкиваются с проблемами доступности кредитных ресурсов и снижением спроса на жилье. Это приводит к тому, что даже успешные застройщики стоят перед выбором – идти на банкротство или продавать свои активы по невыгодным условиям.

Как узнать, что застройщик банкрот

Для получения информации о текущем положении дел вашего застройщика можно воспользоваться следующими источниками:

• Обратиться к конкурсному управляющему, который обязан опубликовать информацию о начале процедуры банкротства. Участник строительства имеет право предъявить свои требования по договору и уточнить свои запросы, предоставив необходимые документы;
• Искать публикации в газете «Коммерсант», где публикуются материалы о финансовых проблемах должников;
• Просмотреть картотеку арбитражных дел, где содержится информация о компаниях, проходящих процедуру банкротства;
• Проверить данные в едином федеральном реестре банкротов, введя ИНН, ОГРН или наименование застройщика;
• Посетить площадку Федресурс, где организации публикуют обязательные сообщения для исключения ответственности в случае банкротства.

Куда обратиться при банкротстве застройщика

В случае банкротства вашего застройщика, важно своевременно обратиться к конкурсному управляющему, который будет назначен соответствующим арбитражным судом. Подробную информацию о данном управляющем можно найти на официальном веб-портале издания "Коммерсант". После этого необходимо подать запрос о регистрации своих прав в специальном реестре требований кредиторов, чтобы защитить свои интересы и действовать в соответствии с законодательством. Важно следовать всем указаниям конкурсного управляющего и не упускать из виду свои права как кредитора в данной ситуации.

Реестр кредиторов

Реестр требований кредиторов является ключевым элементом в случае проведения конкурсного производства и ведется арбитражным управляющим или специальным реестродержателем, который должен соблюдать все установленные нормы и стандарты. Решение о том, кто будет вести реестр требований, принимается кредиторами на собрании, что подчеркивает значение доверия и согласия между всеми участниками процесса. После выбора реестродержателя, арбитражный управляющий должен заключить с ним соответствующий договор в течение пяти дней, что является важным этапом в организации работы по учету требований кредиторов. Если реестродержатель не справляется со своими обязанностями или выполняет их неадекватно, он должен будет возместить ущерб, что подчеркивает важность надежности и ответственности в его работе.

В реестре требований кредиторов учитываются требования, выраженные в российской валюте. Этот реестр играет ключевую роль в фиксировании и контроле требований кредиторов в рамках определенного юридического процесса. В нем отразятся все имеющиеся требования, включая суммы, сроки и условия их погашения. Процесс включения и исключения требований в реестре происходит исключительно на основании судебных постановлений, которые приобрели законную силу. То есть только после принятия соответствующего судебного решения требование кредитора может быть включено или исключено из реестра. Такой механизм гарантирует законность и справедливость в учете требований кредиторов. Поддержание актуальности и корректности данных в реестре требований кредиторов является одним из ключевых аспектов его работы. Систематизация информации, регулярное обновление и проверка данных помогают избежать ошибок и недоразумений, что критически важно для обеспечения ясности и прозрачности всего процесса учета требований кредиторов.

Как попасть в реестр

Участники строительства могут предъявлять свои требования только в рамках дела этого банкрота. Требование, сопровождаемые подробными доказательствами, подается конкурсному управляющему и в арбитражный суд. Если дольщик не выполнит эти действия в установленные сроки, он рискует не получить возмещение, поскольку требования рассматриваются в строгом порядке очередности. После проверки наличия всех необходимых документов и соответствия требования законодательству, оно вносится в реестр. Единственным способом включения требования в реестр является принятие решения арбитражным судом.

Заявление дольщика о включении требований в соответствующий реестр пишется в простой письменной форме. В заявлении нужно указать: суд, в который будет подано заявление, личные данные отправителя и информацию о должнике. В описательной части укажите суть претензии, ваши требования, ссылки на законы, для обоснования правомерности вашего обращения. Приложите все документы и доказательства, подтверждающие вашу оплату и договоренности с застройщиком.

Таким образом, чтобы узнать о финансовой несостоятельности застройщика и включить свои требования в реестр кредиторов, вам необходимо обратиться к конкурсному управляющему и следовать установленным правилам и процедурам.

Какие требования может заявить дольщик

При покупке квартиры посредством экскроу-счета ваши средства будут возвращены, и вы сможете внести предусмотренные законом требования: убытки, неустойку в реестр. Дольщик имеет право выбрать между двумя вариантами требований:

1. Денежное, где застройщик погашает долг деньгами, возвращая денежные средства, уплаченные в счет строительства.
2. Натуральное, где застройщик передает недвижимое или другое строительное имущество дольщику.

Требование о передаче помещения (квартиры или комнаты) может быть предъявлено, если строительство дома находится на завершающей стадии. Можно предъявлять оба требования одновременно, главное, чтобы они не повторяли друг друга. Если вы не включили требование в реестр, оно считается недоказанным и останется невыполненным.

Закон о банкротстве строительных компаний предусматривает, что требования участников долевого строительства удовлетворяются в определенном порядке, разделенном на 4 очереди. Физические лица включаются в третью очередь, а до этого требования других лиц удовлетворяются в следующем порядке:

1. Во-первых, застройщик несет ответственность перед теми, кому причинен вред жизни и здоровью. Их требования удовлетворяют в первую очередь.
2. Во-вторых, удовлетворяются требования сотрудников компании, перед которыми у работодателя обязательства по трудовому договору, включая выплаты отпускных, декретных пособий, задолженности по зарплате и другие выплаты.
3. Третья очередь состоит из нескольких групп подачи требований. После учета требований вышеперечисленных лиц наступает очередь остальных кредиторов. Именно это является одним из главных преимуществ для обычных дольщиков – физических лиц, которые вложили деньги в долевое строительство.

Определение размера требования дольщика

Размер требования дольщика определяется исходя из убытков, понесенных им. Это разница между суммой, уплаченной за недвижимость, и ее рыночной стоимостью на момент начала процедуры банкротства. Стоимость рассчитывается по общей площади спорной недвижимости или пропорционально внесенной доле. При несогласии с оценкой рыночной стоимости, дольщик может представить альтернативный отчет и защищать свои интересы в суде.

Общее собрание дольщиков при банкротстве

Общее собрание дольщиков – форма собрания для обсуждения ситуации, принятия решений и координации действий, включая предложения по привлечению другого застройщика. Инициативу собрания принимает конкурсный управляющий. Решения принимаются при явке не менее 1/3 дольщиков и 50% голосов, учитываются 3/4 голосов для принятия решения.

Банкротство застройщика в 2024 году: новое в законе

С марта 2024 года вступает в силу новый период временного запрета на взимание неустоек и других штрафных санкций с застройщиков в России. Ограничения будут действовать до конца года, об этом указано в Постановлении Правительства от 18 марта № 326. Таким образом, вступают в силу следующие изменения:

• Застройщики освобождаются от начисления неустойки за нарушение сроков передачи строительных объектов дольщикам.
• Стороны: кредитор и исполнитель, лишаются права требовать компенсации убытков друг у друга.
• Если дольщик расторгает договор по собственному желанию, то застройщику не будет начислен процент за просрочку возврата денежных средств.
• Также не будет применяться неустойка, если застройщик просрочит срок устранения дефектов объекта недвижимости.
• В случае направления досудебной претензии застройщику в период действия моратория, штраф не взыскивается.
• Кредитным оганизациям запрещено исполнять судебные решения, если исполнительный документ был представлен в период действия моратория.

Новые требования к строительным организациям

Закон 214-ФЗ защищает дольщиков, регламентирует требования к застройщикам и применяется при продаже квартир в многоквартирных домах или таунхаусах из трех блоков. Согласно закону, застройщик должен получить разрешение на продажу строящейся недвижимости от Минстроя. Министерство проверяет организационно-правовую форму компании-застройщика. Разрешение выдают только ООО и АО. Застройщик должен предоставить проектную документацию и требуемые экспертизы.

Компания должна иметь собственные средства более 10% от стоимости проекта, включая деньги, недвижимость или задолженности. Для получения разрешения на строительство застройщик должен открыть счет в банке и внести 10% от стоимости проекта. Минстрой не выдаст разрешение, если компания не выполнила условия по кредитам, выпуску ценных бумаг, заложила имущество или находится в процессе банкротства.

Застройщик должен иметь опыт в строительстве многоквартирных домов не менее трех лет и построить не менее 5 000 квадратных метров жилья. Земля под застройку должна принадлежать застройщику или быть взята в аренду. Обязанности застройщика включают выполнение правил для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Финансовое состояние застройщика важно. Для привлечения финансирования компания не может выпускать облигации или выступать поручителем. Для расчетов с контрагентами и дольщиками застройщик должен использовать эскроу-счет у уполномоченного банка. Расчеты с заказчиком и подрядчиком также должны проходить через этот банк. Застройщик может переводить средства со счета на строительство, проектную документацию, инженерные работы, госпошлину, налоги, зарплату и взносы.

Перед вводом объекта в эксплуатацию нужно соблюдать правила. Ограничения перестают действовать после регистрации права собственности. Застройщик несет ответственность за продажу жилья без разрешения. Если застройщик использовал средства дольщиков незаконно, предусмотрены штрафы для должностных лиц и компаний.

Неправильная документация или задержка в публикации может привести к штрафам для застройщиков и их компаний. За несвоевременную отчетность также предусмотрены штрафы.

В будущем можно ожидать изменений в законодательстве, направленных на улучшение защиты прав покупателей при долевом строительстве. Также возможно появление новых инструментов для предотвращения банкротства застройщиков, таких как страховые гарантии или обязательная сертификация компаний, занимающихся долевым строительством. Однако, несмотря на все эти меры, риск банкротства всегда будет присутствовать при долевом строительстве. Поэтому каждый потенциальный покупатель должен быть осведомлен о возможных рисках и проявлять повышенную осторожность при выборе застройщика. Рекомендуем обращаться к юристам, для получения актуальной информации о финансовой состоятельности вашего застройщика.

 

Частые вопросы