Что такое ТСЖ и для чего создается?

Сегодня поговорим о товариществе собственников жилья (ТСЖ). Зачем оно создается, какие плюсы и минусы есть, куда жаловаться, если ТСЖ не выполняет обязательства.

ТСЖ: что это и для чего создается

Это объединение владельцев квартир дома/домов, созданное для решения коммунальных, хозяйственных и прочих домовых вопросов.

Создается товарищество для упрощения управления жильем: отслеживать, куда уходят собранные деньги, объем предоставляемых услуг. Объединение собственников может сменить поставщика коммунальных услуг, управлять тарифной сеткой, принимать решения по облагораживанию придомовой территории, установки шлагбаумов и т.д.

Как создать ТСЖ

Необходимо пройти несколько основных этапов:

1. Провести собрание владельцев квартир. Согласно ст. 136 ЖК РФ, необходимо составить протокол, собрать 50% голосов. При соединении нескольких объектов хватит 2/3 голосов.
2. Создать устав. Формируется некая «администрация», которая проводит проверку качества проводимых работ. Прописываются сведения о доме, указывается адрес, права и обязанности будущего ТСЖ.
3. Разорвать договор с управляющей компанией. Если он был заключен.
4. Зарегистрировать товарищество. Это юридическая организация, о создании которой следует сообщить налоговой службе.
5. Сообщить о начале работы Жилищной инспекции. Направляется уведомление, копия протокола и госрегистрации.

Какие документы необходимо предоставить, чтобы провести регистрацию ТСЖ:

• копию протокола голосов собственников;
• устав;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заявление.

Направить пакет бумаг можно почтой, через онлайн-порталы или отнести лично. Займет процесс оформления 5 рабочих дней.

Важно поставить ТСЖ на учет в Социальный фонд России, создать отдельный банковский счет, заказать печать.

Права и обязанности товарищества

Главное требование – обеспечить комфортную жизнь собственникам. Поэтому круг обязанностей объединения довольно обширен: поиск подрядчиков, сантехников, садовников, уборщиц, ремонт лифта,
покраска стен.

Ст. 148 Жилищного кодекса РФ зафиксирована ответственность организации:

• Соблюдение закона, устава товарищества.
• Управление, обслуживание дома.
• Ведение отчетности финансовой деятельности, расчет доходов/расходов, предоставление полученной информации жителям.
• Контролирование своевременной оплаты ЖКУ/прочих услуг.
• Делопроизводственный учет.
• Проведение собраний собственников, информирование о них.

ТСЖ обязано своевременно информировать жильцов дома о перебоях с подачей энергии, воды, поломках лифтов. Может осуществлять коммерческую деятельность – повесить рекламу на фасаде здания, сдать свободные помещения. Полученные деньги направляются на нужды дома.

Обязанности председателя

Законодательством не закреплен срок назначения главы ТСЖ. Ст. 149 ЖК РФ гласит, что он должен устанавливаться уставом.

Обязанности председателя:

• представлять интересы организации, без доверенности;
• давать поручения должностным лицам, которые занимаются управлением дома;
• следить за исполнением распоряжений;
• вести официальный документоборот;
• зафиксировать приемные часы;
• поднимать вопрос награждения сотрудников товарищества на собраниях.

Плюсы и минусы

К преимуществам ТСЖ относятся:

• Самостоятельность. При управляющей компании участвовать в вопросах управления домом не получится.
• Экономия. Жильцам невыгодно платить большие суммы, они выберут подходящие тарифы.
• Быстрая замена. Если не устроит качество обслуживания, товариществу легче заменить подрядчика услуг.
• Возможность дополнительного дохода. ТСЖ может сдать в аренду нежилые помещения, направить деньги на улучшение жилищных условий.

Минусы:

• Неграмотность. Часто председатель товарищества и другие собственники достаточно грамотны в финансовых и управленческих вопросах.
• Отсутствие активности. ТСЖ держится на активных гражданах. Однако большей части жильцов плевать на вопросы управления.
• Нет капитала. Объединение несет ответственность за чужие долги. Если нерадивые жильцы не будут платить ЖКУ, страдают все соседи.
• Сложность принятия решений. Часто собрания собственников перетекают в споры.

Куда жаловаться на неграмотное управление

ТСЖ. Кроме председателя, есть правление. Направьте жалобу, составьте два экземпляра, один оставьте у себя.
Жилищная инспекция. Специализируется на вопросах, касающихся эксплуатации, обслуживания жилых помещений.
Роспотребнадзор. Направьте жалобу, когда дело касается превышения тарифов, а объединение не дает информации о проделанной работе, ее сроках.
Прокуратура, суд. Обращайтесь, когда вышеперечисленные способы не помогли.

Отличия ТСЖ от УК

Изучим основные характеристики двух форм управления:

ТСЖ лучше чем УК?

По закону многоквартирным домом (МКД) управляет только одна организация – УК или ТСЖ. Управляющая компания создается с целью получения дохода от деятельности. Еще отличия УК:

• Может обслуживать много домов из разных районов, кварталов, улиц.
• Вопросы решает председатель и действующий совет, ТСЖ необходимо собрать собственником, затем набрать 50% голосов.
• Имеется материально-техническая база, штат сотрудников, которые могут оказывать часть домовых услуг.
• Жильцы не занимаются вопросами управления.
• Не занимается поиском подрядчиков, поставщиков с низкими ценами.

Преимущества и недостатки ТСЖ

Разберем плюсы объединения собственников:

• возможность снизить тарифы ЖКУ, расходы на обслуживание недвижимости;
• вариант сдать нежилые помещения в аренду, получить дополнительный доход на нужды МКД;
• прямое влияние на управление домом;
• самостоятельный выбор подрядчиков, поставщиков услуг.

Минусы:

• неграмотный костяк управленцев;
• риск финансовых трудностей, потому что нет собственного капитала;
• на работу товарищества тяжело повлиять. У хозяйствующей компании можно отобрать лицензию.

Создание ТСЖ и начало деятельности товарищества

Подробно разберемся, как юридически оформить объединение собственников.

Что учесть при создании ТСЖ

Следующие нюансы:

• устав – главный документ, принимается жильцами;
• товарищество должно включать 50% голосов жильцов, озвученных на собрании;
• ТСЖ создается бессрочно, если иное не предусмотрено уставом;
• один МКД управляется одним товариществом (допускается объединение нескольких домов, расположенных на одном участке);
• товарищество регистрируется, как юридическая организация.

Собрание для создания товарищества

Инициировать «сходку» жильцов может любой из собственников. Повестка состоит из следующих вопросов:

• создание комиссии, она ведет подсчет голосов;
• установление способа управления МКД;
• принятие устава;
• выбор главы, правления ТСЖ;
• отбор ревизионной комиссии/ревизора;
• определение представителя организации, который будет заниматься вопросами юридического оформления;
• расторжение договора с Управляющей компанией (при наличии).

Оформление протокола

После обсуждения повестки и голосования, начинает подсчет голосов комиссией. Затем секретарь формирует протокол, который включает:

• дату, номер;
• дату, место проведения собрания;
• данные об инициаторе;
• обсуждаемые вопросы;
• информацию об участниках;
• итоги голосования (от 50%);
• сведения о месте хранения протокола;
• приложения (при наличии).

Регистрация ТСЖ

Какие бумаги нужны:

• заявление;
• протокол собрания, где стоят подписи жильцов;
• устав – 2 экземпляра;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Документы Налоговой службе предоставляет представитель ТСЖ. Направить пакет бумаг можно почтой с описью, через портал Госуслуг, сервис для госрегистрации юрлиц, ИП либо лично.

Что делать после того, как ТСЖ зарегистрирована

Сначала следует сделать:

• печать юрлица;
• открыть банковский счет, уведомить об этом ФНС;
• встать на учет в Соцфонде РФ.

Затем вы направляете уведомление Жилищной инспекции, дополнительно прикладываете заверенную копию протокола плюс свидетельство о регистрации юрлица.

Как подать жалобу на ТСЖ

Сначала определитесь с основаниями подачи претензии, а потом выберите контролирующий орган.

Какими могут быть жалобы на ТСЖ

Самые распространенные случаи:

• слишком высокие коммунальные тарифы: искусственное завышение.
• согласована перепланировка жилья, которая несет угрозу для всего дома;
• товарищество пользуется имуществом МКД в собственных интересах;
• неправомерное начисление задолженности (пример. Новые жильцы должна гасить долги предыдущих).

Куда жаловаться на работу ТСЖ

Первая инстанция – само товарищество. Направляется письменная жалоба на имя председателя. Нет ответа? Претензия отправляется Жилищной инспекции, Роспотребнадзору, прокуратуру. Если вопрос останется нерешенным, идите в суд.

Что писать в заявлении

Аргументы, подтвержденные доказательствами. Ссылайтесь на нормативные акты. Какую информацию включить:

• наименование инстанции, территориального подразделения, куда направляется жалоба;
• данные жалобщика: ФИО, место проживания, регистрации, контакты;
• суть претензии: подробное описание ситуации, какие нормы закона, положения устава нарушены;
• информация об ответной реакции на жалобу, направленную председателю;
• требования, предъявляемые ТСЖ;
• ожидаемые действия;
• перечень приложений (обращение к председателю, фото проблемы, квитанции, справки, иные документы, которые помогут аргументировать претензии);
• подпись, дата.

Целесообразность создания

Перед регистрацией товарищества узнайте о государственных мерах поддержки.

Меры поддержки, которые может получить ТСЖ от государства:

• капремонт дома за местные или государственные деньги;
• выгодные условия кредитования;
• равные условия с другими формами управления.

Расчет целесообразности создания ТСЖ:

Основные за и против

Есть положительные и отрицательные характеристики.

В управлении

Достоинства:

• Эффективный расход денежных средств.
• Свобода выбора.
• Возможность дополнительного дохода от сдачи помещений дома.
• Сосредоточенность на одном объекте.

Недостатки:

• Огромная затрата времени.
• Сложности организации эффективного управленческого костяка.
• Недобросовестные жильцы – должники.

В оплате

Плюсы:

• сниженные тарифы – используется социальная норма потребления;
• оплата только используемых ресурсов;
• свобода выбора контрагентов.

Минусы:

• возможные высокие платежи за ЖКУ (УК могут добиться пониженной цены из-за объемов обслуживания);
• непредвиденные расходы, финансовая «пустота» – нет подушки безопасности, уставного капитала, случайные расходы ложатся на плечи жильцов.

В обслуживании

Преимущества:

• дополнительные возможности обслуживания МКД – придомовая территория, подъезды.
• контроль качества оказываемых услуг, проводимых работ;
• оперативность ремонта, замены коммуникаций.

Недостатки:

• нет инициативы жильцов. На активности собственником держится ТСЖ;
• отсутствие финансовой возможности из-за неграмотности управленцев.

В ремонте

Плюсы:

• оперативновность.
• вариант обойтись собственными силами: собственники могут сами провести ремонт без привлечения подряда.

Минусы:

• завышенные цены на ремонт. Товарищество редко заказывает строительные материалы. Контрагенты не дают скидок.
• финансовые потери жильцов – МКД требует капитального ремонта, который дорого обойдется собственникам.

ТСЖ и ЖСК — сравнительный анализ

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение физических и юридических лиц, деятельность которого направлена на управление МКД. Главное отличие от ТСЖ – количество голосов. Решение должно быть единогласным.

Формируется ЖСК перед строительством дома, выступает «кошельком» для накапливания денежных средств будущих жильцов. Его цель – построить объект недвижимости. ТСЖ учреждается только после сдачи недвижимости, главная задача – управлять.

Какая структура у ТСЖ?

Включает следующие органы управления:

• члены товарищества;
• правление;
• ревизионная комиссия/ревизор;
• комитет (по желанию).

Как ликвидировать ТСЖ?

Сначала провести собрание жильцов. Для ликвидации ТСЖ нужно собрать 2/3 голосов членов товарищества. Затем назначается ликвидационная комиссия, ей на время передаются права председателя.

Есть 3 дня, чтобы уведомить налоговую службу о прекращении деятельности. Также необходимо разместить соответствующую запись в Вестнике государственной регистрации.

Можете ликвидировать объединение через суд. Подается иск по месту расположения товарищества.

ТСН и ТСЖ: в чем разница?

ТСН — это некоммерческое товарищество собственником недвижимости. Создается гражданами для коллективного распоряжения общим имуществом. Может включать ТСЖ, ОНТ, СНТ.

Какие еще бывают способы управления имуществом многоквартирного дома?

Помимо вышеперечисленных форм руководства, имеется возможность личного управления. Собственник может напрямую заключить договоры с коммунальными контрагентами, а проблемы общего домового имущества решать вместе с соседями, без открытия юридического лица.

Единственное ограничение – МКД должен включать не более 30 квартир.

Как узнать ТСЖ по адресу дома?

Есть несколько способов:

• квитанция на оплату ЖКУ;
• информационные стенд, доска объявлений в подъезде;
• Сервисы ГИС ЖКХ, ДОМ.МИНЖКХ.

ТСЖ – отличная альтернатива, когда жильцы грамотные и активные. Без инициативы вести хозяйственную и управленческую деятельность дома не получится.

Частые вопросы