Договор дарения квартиры в 2025 году: порядок регистрации, сроки, документы

Законом термин «дарственная» не закреплен, он характерен для разговорной речи. Юристы, нотариусы, адвокаты используют термин «договор дарения», основы которого закреплены ст. 572 ГК РФ. Частое заблуждение, касаемое договора дарения – односторонность. Многие полагают, что человеку достаточно сделать подарок.

Сегодня разберемся с особенностями договора дарения квартиры, какие документы понадобятся, поговорим о требованиях к сторонам сделки, порядке ее оформления, стоимости и возможности оспаривания договора дарения.

Особенности договора дарения квартиры в 2025 году

Согласно закона, договор дарения заключается в устной форме или письменно. Но если подарком выступает недвижимость, разрешается только письменная форма договора (ст. 574 ГК РФ). Также переход прав на квартиру, дом, дачу регистрируется в Росреестре, просто передать право собственности нельзя.

Когда понадобится нотариус:

• С января 2025 года все договоры дарения недвижимости должны быть нотариально удостоверены;
• Нотариус теперь сам передает регистрационные документы в  Росреестр;
• Регистрация проходит в электронном виде и занимает не более 24 часов;
• Услуга нотариального удостоверения - платная. Федеральный тариф составит 0,5% от кадастровой стоимости, а региональный - 9 тысяч рублей для близких родственников и 11 тысяч рублей для остальных граждан (459-ФЗ от 13.12.2024).

С 2025 года действует новая шкала для начисления налога при дарении недвижимости лицам, не относящимся к близким родственникам. Если стороны сделки - близкие родственники, то льгота остается и платить налог не нужно.

Требования к участникам сделки договора дарения квартиры

Каким требованиям должен соответствовать даритель:

• Обладать правом собственности. Гражданин вправе дарить недвижимость, которой он владеет. Подарить квартиру бабушки, мамы, тети, подруги не получится.
• Быть дееспособным (ст. 21 ГК РФ). Даритель должен осознавать собственные действия. 14-летний подросток не сможет подарить свою квартиру/ее долю, дети возраста от 14 до 18 лет могут совершать подобные подарки, но с разрешения законных представителей и органов опеки (ст. 21 №48-ФЗ).
• Обладать психическим здоровьем. Вы должны контролировать собственные действия. Иначе суд может признать договор дарения недействительным, если решит, что вы подписывали документ под давлением, не осознавали последствий.

Дарение недвижимости между юридическими лицами невозможно – одна фирма не может подарить другой склады, гаражи, помещения (ст. 575 ГК РФ). Но если недвижимое имущество принадлежит директору компании, он может подарить иной фирме. Также это правило действует в обратную сторону.

Необходимые документы для оформления договора дарения квартиры

Понадобятся следующие документы для сделки:

• Паспорта – для удостоверения личности дарителя, одаряемого.
• Свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру либо выписка из ЕГРН (ее можно заказать на Госуслугах, займет 2 минуты).
• Документы, которые подтверждают родственные связи дарителя с одаряемым. Важно, если квартира дарится близкому родственнику.
• Выписка из домовой книги, финансового-лицевого счета.
• Технические документы на квартиру (ниже объясню зачем).
• Доверенность (при наличии представителя у одной из сторон).

Если вы стали собственником жилья до 31 января 1998 года, подтверждающие право собственности документы не понадобятся. Тогда на правоустанавливающей документации ставится штамп о регистрации. Сделать это можно в БТИ (бюро технической инвентаризации).

Рекомендую составить акт приема-передачи к договору дарения, хотя закон не требует. Такой шаг поможет избежать претензий, если подписание сделки и госрегистрация будут проходит в разное время.

Пример. Бабушка (даритель) подписала дарственную, акт приема-передачи, но зарегистрировать переход права собственности не успела, умерла. Внук (одаряемый) вправе использовать подписанный акт, как доказательство перехода фактического владения. Тогда он регистрирует право собственности через суд.

Техпаспорт квартиры, поэтажный план дома при оформлении договора дарения не нужны. Но при желании можете запросить документы у дарителя, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки.

Сроки действия дарственной

Срока действия у договора дарения нет. Можете подписать его, но не регистрировать право собственности. Зарегистрировать документ можно в любое время, однако существует пара нюансов.

Если даритель недвижимости женат/замужем потребуется согласие супруга.

Пока право собственности не зарегистрировано, владельцем квартиры остается даритель. Он несет расходы за содержание недвижимости: платит налоги, коммунальные услуги, капремонт. Как только хозяином жилья становится одаряемый, обязанности по содержанию квартиры переходят ему.

Необходимо ли обращаться к нотариусу во время оформления договора дарения квартиры?

Если стороны приняли решение удостоверить договор дарения, им следует обратиться к нотариусу. Он проверяет весь пакет документов, подтверждающих личности дарителя, одаряемого, право владения квартирой, затем удостоверяет саму сделку.

В 2024 году были внесены изменения в норму о дарении. До изменений было три случая, когда без нотариуса не обойтись:

• В дар передавалась доля квартиры, дома, помещения, земельного участка, дачи;
• Одаряемый был несовершеннолетним либо недееспособным;
• Квартирой владели несколько хозяев, один из которых желал подарить свою часть.

Сейчас, нотариальное удостоверение является обязательным условием для всех договоров дарения недвижимого имущества.

Составить договор дарения можете самостоятельно. Скачайте бланк через Интернет, заполните его, нотариально заверьте. 

Какие данные указываются в договоре дарения:

• ФИО дарителя, одаряемого, адреса регистрации (строго как в паспорте, прописать все сокращения);
• информация о квартире: площадь, адрес, кадастровый номер, номер записи ЕГРН, дата присвоения;
• подписи сторон, стоит полностью расшифровать.

Но практика показывает, что нотариусы не принимают такие документы, подготавливая свои. Поэтому предварительно проконсультируйтесь с вашим нотариусом, чтобы убедиться, что составленный вами договор соответствует всем требованиям и подходит для оформления сделки.

Как зарегистрировать переход права по дарственной?

С 13 января 2025 года, ключевым условием для успешной регистрации перехода права собственности по договору дарения недвижимости является его обязательное нотариальное удостоверение, поскольку несоблюдение данной формы делает сделку ничтожной и, следовательно, не подлежащей регистрации в ЕГРН.

Для удостоверения договора можно обратиться к любому нотариусу в пределах региона нахождения недвижимости, предоставив документы, удостоверяющие личности сторон, правоустанавливающие документы на объект, СНИЛСы, а также документы, подтверждающие родство (при наличии), при этом нотариус может запросить дополнительные сведения, например, согласие супруга дарителя.

После удостоверения договора, заявление на регистрацию может подать любая из сторон, либо сам нотариус.

Проверка законности нотариально удостоверенной сделки Росреестром не осуществляется, что значительно упрощает и ускоряет процесс регистрации перехода права.

Сроки оформления и регистрации договора дарения квартиры

Если вопросом регистрации занимается нотариус, минимальный срок оформления один день – при электронном документообороте.

Стоимость оформления и регистрации договора дарения квартиры

Федеральный тариф: Размер пошлины рассчитывается исходя из 0,5% от кадастровой стоимости объекта. Сумма должна быть от 300 рублей, но не свыше 20 тысяч рублей.

Региональный тариф: Определяемый в соответствии с законодательством, покрывает издержки нотариальной деятельности и ее развитие в регионе. Близкие родственники должны будут заплатить 9 000 рублей, остальные 11 000 рублей.

За получение согласия супруги или супруга нужно заплатить от 2 500 рублей.

Учитывайте новый размер государственной пошлины за перерегистрацию права: 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 миллионов. 

Если кадастровая стоимость выше, пошлина составит 0,02% (от кадастровой стоимости или цены договора, в зависимости от того, что больше), но не более 500 000 рублей, что может быть выгоднее фиксированной ставки для более дорогих объектов.

Налог не платится, если стороны договора дарения близкие родственники:

• муж, жена;
• дети (считаются усыновленные);
• братья, сестры (включая сводных);
• внуки;
• бабушки, дедушки.

Если вы не близкий родственник, то платите НДФЛ – 13% от кадастровой стоимости жилья. Платится налог на следующий год после оформления квартиры.

Можно ли оспорить дарение?

Оспорить договор дарения недвижимости можно. Особенно это касается супругов, один из которых подарил квартиру без разрешения другого.

Оспаривается дарение через суд с учетом сроков исковой давности – один или три года, зависит от оснований оспаривания (ст. 181 ГК РФ). Такие судебные споры довольно сложные, поэтому без юридической помощи здесь не обойтись.

Дарение могут оспорить финансовые управляющие, судебные приставы, если даритель имеет долги по судебным решениям.

Также даритель вправе отказать отказаться от исполнения договора дарения. Ст. 577 ГК РФ закреплены случаи, когда возникает данное право:

• после заключения дарственной имущественное, семейное положение дарителя, его состояние здоровья существенно изменилось, что привело к ухудшению качества жизни;
• одаряемый покушался на жизнь дарителя, его родственников, причинил умышленный вред – можно отменить дарение (ст. 578 ГК РФ);
• одаряемый обращался с подаренной вещью недолжным образом, что могло привести к безвозвратной утрате подарка.

Отменить дарение возможно только через суд. Подается иск в суд общей юрисдикции по адресу проживания ответчика.

Чтобы избежать судебных тяжб, в дарственной можете закрепить возможность дарителя отменить дарение, если он умрет раньше получателя квартиры.

Отказаться от подарка может одаряемый. Сделать это необходимо до момента государственной регистрации сделки (ст.573 ГК РФ). После перехода права собственности отказ от владения можно оформить только через новую сделку отчуждения – договор купли-продажи, обратное дарение, мена.

Дарение можно отменить без учета воли дарителя, закон разрешает. В большей степени это касается юридических лиц, индивидуальных предпринимателей – № 127-ФЗ о банкротстве.

Последствие отмены дарственной – возврат подаренной вещи: дома, машины, участка, квартиры. Если к моменту возврата подарка он не сохранился, даритель не может требовать возмещения в денежном эквиваленте. Исключение – по вину одаряемого не получается исполнить требования другой стороны.

Теперь подведем некоторые итоги – перечислим плюсы и минусы договора дарения. Дарственная выгодная близким родственникам, они не платят НДФЛ. Ей можно заменить завещание, немного снизить будущие расходы. Однако использовать договор дарения как схему для отмывания денег не стоит. Такую сделку суд легко признает притворной, дарственную недействительной.

Например, вы владеете долей квартиры, другие собственники обладают преимущественным правом ее купить. Нужно обойти данный нюанс, поэтому вы «дарите» долю постороннему человеку, но на самом деле продаете ее. Своими действиями вы подвергаете себя риску оказаться в суде, который признает сделку притворной. Покупатель вернет долю, о продавец – деньги.

Суд может признать договор дарения недействительным по общим основаниям – статьи 166-180 ГК РФ.

Например, бабушка подписывала дарственную под давлением родственников, он угрожал ей, применял физическое насилие. Либо дарственную составил недееспособный гражданин, инвалид третьей группы, без разрешения органов опеки.

Прежде чем составлять документ изучите, какие сделки относятся к ничтожным:

• нарушающие законодательство, нравственность, правопорядок;
• мнимые – подписанные только на бумаге;
• притворные (оформляете дарственную, по факту продаете квартиру);
• сделка, совершенная недееспособным гражданином.

Какие договоры дарения легко оспорить:

• подписанные под угрозами, с применением насилия;
• кабальные;
• заключенные без согласия супруга, который владеет частью недвижимости;
• подписанные ограниченно дееспособными гражданами;
• заключенные сторонами, которые сильно заблуждались насчет предмета договора.

Итак, как видно, процедура дарения квартиры имеет множество нюансов и требует индивидуального подхода. Чтобы избежать возможных ошибок и гарантировать законность сделки, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Профессиональная консультация поможет учесть все особенности вашей ситуации и актуальные изменения в законодательстве, обеспечив безопасность и надежность процесса передачи недвижимости.