Договор дарения квартиры через МФЦ в 2024 году: порядок регистрации, сроки, документы

Законом термин «дарственная» не закреплен, он характерен для разговорной речи. Юристы, нотариусы, адвокаты используют термин «договор дарения», основы которого закреплены ст. 572 ГК РФ. Частое заблуждение, касаемое договора дарения – односторонность. Многие полагают, что человеку достаточно сделать подарок.

Сегодня разберемся с особенностями договора дарения квартиры, какие документы понадобятся, поговорим о требованиях к сторонам сделки, порядке ее оформления, стоимость и возможности оспаривания договора дарения.

Особенности договора дарения квартиры в 2024 году

Согласно закона, договор дарения заключается письменно. Но если подарком выступает недвижимость, разрешается только вторая форма договора, то есть письменная (ст. 574 ГК РФ). Также переход прав на квартиру, дом, дачу регистрируется в Росреестре, просто передать право собственности нельзя.

Когда понадобится нотариус:

• планируете подарить долю квартиры;
• недвижимость принадлежит нескольким собственникам, один из которых делает оформить договор дарения;
• хозяева квартиры (ее доли) – несовершеннолетние либо даритель ограниченно дееспособный.

Если планируете подарить все части квартиры по одной сделке, услуги нотариуса не понадобятся. Допускается отсутствие нотариального заверения, когда вы дарите долю из единоличной собственности либо вы решили подарить часть квартиры второму хозяину. Например, муж дарит жене свою долю недвижимости, которую они купили за время брака.

Однако Росреестр может потребовать предоставить письменный договор дарения, заверенный нотариусом. Советую не рисковать, оформить сделку у профессионала. Иначе рискуете застрять в мире судебных разбирательств минимум на полтора-два года.

Требования к участникам сделки договора дарения квартиры

Каким требованиям должен соответствовать даритель:

• Обладать правом собственности. Гражданин вправе дарить недвижимость, которой он владеет. Подарить квартиру бабушки, мамы, тети, подруги не получится.
• Быть дееспособным (ст. 21 ГК РФ). Даритель должен осознавать собственные действия. 14-летний подросток не сможет подарить свою квартиру/ее долю, дети возраста от 14 до 18 лет могут совершать подобные подарки, но с разрешения законных представителей и органов опеки (ст. 21 №48-ФЗ).
• Обладать психическим здоровьем. Вы должны контролировать собственные действия. Иначе суд может признать договор дарения недействительным, если решит, что вы подписывали документ под давлением, не осознавали последствий.

Дарение недвижимости между юридическими лицами невозможно – одна фирма не может подарить другой склады, гаражи, помещения (ст. 575 ГК РФ). Но если недвижимое имущество принадлежит директору компании, он может подарить иной фирме. Также это правило действует в обратную сторону.

Необходимые документы для оформления договора дарения квартиры

Понадобятся следующие документы для сделки:

• Паспорта – для удостоверения личности дарителя, одаряемого.
• Свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру либо выписка из ЕГРН (ее можно заказать на Госуслугах, займет 2 минуты).
• документы, которые подтверждают родственные связи дарителя с одаряемым. Важно, если квартира дарится близкому родственнику;
• выписка из домовой книги, финансового-лицевого счета;
• технические документы на квартиру (ниже объясню зачем);
• доверенность (при наличии представителя у одной из сторон).

Если вы стали собственником жилья до 31 января 1998 года, подтверждающие право собственности документы не понадобятся. Тогда на правоустанавливающей документации ставится штамп о регистрации. Сделать это можно в БТИ (бюро технической инвентаризации).

Рекомендую составить акт приема-передачи к договору дарения, хотя закон не требует. Такой шаг поможет избежать претензий, если подписание сделки и госрегистрация будут проходит в разное время.

Пример. Бабушка (даритель) подписала дарственную, акт приема-передачи, но зарегистрировать переход права собственности не успела, умерла. Внук (одаряемый) вправе использовать подписанный акт, как доказательство перехода фактического владения. Тогда он регистрирует право собственности через суд.

Техпаспорт квартиры, поэтажный план дома при оформлении договора дарения не нужны. Но при желании можете запросить документы у дарителя, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки.

Сроки действия дарственной

Срока действия у договора дарения нет. Можете подписать его, но не регистрировать право собственности. Зарегистрировать документ можно в любое время, однако существует пара нюансов.

Если даритель женат/замужем потребуется новое согласие супруга (необязательное условие, но лучше подстраховаться) – ст. 578 ГК РФ.

Пока право собственности не зарегистрировано, владельцем квартиры остается даритель. Он несет расходы за содержание недвижимости: платит налоги, коммунальные услуги, капремонт. Как только хозяином жилья становится одаряемый, обязанности по содержанию квартиры переходят ему.

Необходимо ли обращаться к нотариусу во время оформления договора дарения квартиры?

Если стороны приняли решение удостоверить договор дарения, им следует обратиться к нотариусу. Он проверяет весь пакет документов, подтверждающих личности дарителя, одаряемого, право владения квартирой, затем удостоверяет саму сделку.

Есть три случая, когда без нотариуса не обойтись:

• дарится доля квартиры, дома, помещения, земельного участка, дачи;
• одаряемому нет 18 лет либо он недееспособен;
• квартирой владеют несколько хозяев, только один желает подарить свою часть.

Пример. Квартирой владеет бабушка и дедушка, женщина хочет подарить свою долю недвижимости племяннице. Старушка собирает весь необходимый пакет документов, вместе с девушкой идут к нотариусу, составляют договор дарения, заверяют его.

Большой плюс работы с нотариусами – легкость. Вы приносите пакет документов, платите деньги, заполняете договор. Остальное сделают за вас.

Если возникнут вопросы, задавайте. Нотариус обязан пояснить каждое слово, пункт договора дарения.

Можно обратиться к юристу. Он составит договор дарения, стороны подпишут его. Юридические услуги обойдутся дешевле нотариуса, а вероятность правильно составленного документа будет выше.

Составить договор дарения можете самостоятельно. Скачайте бланк через Интернет, заполните его, нотариально заверьте.

Какие данные указываются в договоре дарения:

• ФИО дарителя, одаряемого, адреса регистрации (строго как в паспорте, прописать все сокращения);
• информация о квартире: площадь, адрес, кадастровый номер, номер записи ЕГРН, дата присвоения;
• подписи сторон, стоит полностью расшифровать.

Как зарегистрировать переход права по дарственной?

Чтобы договор дарения имел законную силу, важно зарегистрировать переход права владения квартирой от дарителя одаряемому. Совершить данное действие можно несколькими способами.

Росреестр. Зарегистрировать договор дарения можно на сайте ведомства или прийти лично. Если выбираете первый вариант, должна быть усиленная электронная подпись. Получить ее можно в официальном удостоверяющем центре, стоимость 700 руб. либо 2200 руб. – когда нужен токен. Однако придется один раз посетить кадастровую палату, чтобы подтвердить личность.

Нотариус. Договор дарения заверяет нотариус, он может передать его электронную версию для регистрации. После сможете получить электронную справку из ЕГРН либо заказать бумажную у нотариуса или через МФЦ.

Порядок оформления дарения квартиры через МФЦ

Оформить переход права владения недвижимость можно через многофункциональный центр. Он принимает документы для Росреестра.

Если подарок (квартира) находится в том же городе, что и МФЦ, проблем не будет. Если в разных местах – предварительно прозвоните в МФЦ, узнайте, возьмут ли у вас документы для регистрации права собственности исходя из договора дарения. Некоторые региональные центры требует предварительную запись, чтобы провести подобные манипуляции.

Какие документы следует взять:

• паспорта дарителя, одаряемого;
• бумаги, подтверждающие право собственности: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, приватизации;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• заявление о регистрации, его подготовит специалист центра;
• разрешение органов опеки, если дарителю нет 18 лет либо он недееспособный;
• согласие супруга (необязательно, но лучше взять);
• договор дарения (один экземпляр).

Сотрудник ведомства примет документы, выдаст расписку. После регистрации следует прийти в МФЦ с распиской и получить выписку из ЕГРН, где вы будете указаны, как собственник квартиры. Дарителю посещать центр не нужно.

Сроки оформления и регистрации договора дарения квартиры

Если вопросом регистрации занимается нотариус, минимальный срок оформления бумажного заявления – три рабочих дня, один день – при электронном документообороте.

В МФЦ переход прав владения недвижимостью регистрируют в течение девяти рабочих дней, бывает раньше.

Стоимость оформления и регистрации договора дарения квартиры

Если боитесь сами оформить договор дарения, обратитесь к юристу. Средняя стоимость такой услуги – 10 тыс. руб.

У нотариуса можете заказать комплексное сопровождение сделки, тогда придется выложить деньги за составление договора, заплатить пошлину за нотариальное действие. Отдельно получатель квартиры платить государственную пошлину – 2 тыс. руб.

Отдельно остановимся на расценках нотариального удостоверения сделки. Размер пошлины рассчитывается исходя из 0,5% от кадастровой стоимости доли. Сумма должна быть от 300 рублей, но не свыше 20 тыс. руб.

Нотариальное заверение не требуется, когда все части квартиры дарятся по одному договору. Если вы могли обойтись без нотариуса, но все равно пришли к нему, придется заплатить больше.

Размер тарифа будет зависеть от степени родства дарителя с одаряемым, кадастровой стоимости недвижимости. Например, квартира стоит до 1 млн рублей. Договор дарения заключается между бабушкой и внучкой. Нотариус возьмет 3 тыс. руб. + 0,2% от стоимости жилья.

Дополнительно вы заплатите 7-9 тыс. руб. за техническое сопровождение сделки. Передает нотариус документы на регистрацию бесплатно, одаряемому придется оплатить госпошлину через Госуслуги, кассу любого банка, МФЦ.

Давайте сложим все суммы, чтобы узнать предварительную стоимость: 3000 + 9000 + (0,002 *1000 000) = 14 тыс. руб.

Вышеперечисленные расходы несет даритель. Теперь рассчитаем, сколько денег потратит получатель недвижимости. Одаряемый оплачивает госпошлину (2 тыс. руб.) и НДФЛ с кадастровой стоимость квартиры. Налог не платится, если стороны договора дарения близкие родственники:

• муж, жена;
• дети (считаются усыновленные);
• братья, сестры (включая сводных);
• внуки;
• бабушки, дедушки.

Если вы не близкий родственник, то платите НДФЛ – 13% от кадастровой стоимости жилья. Платится налог на следующий год после оформления квартиры

Некоторые МФЦ оказывают услуги по оформлению договора дарения. Расценки везде разные, лучше предварительно прозвонить, чтобы узнать стоимость.

Можно ли оспорить дарение?

Оспорить договор дарения недвижимости можно. Особенно это касается супругов, один из которых подарил квартиру без разрешения другого.

Оспаривается дарение через суд с учетом сроков исковой давности – один или три года, зависит от оснований оспаривания (ст. 181 ГК РФ). Такие судебные споры довольно сложные, поэтому без юридической помощи здесь не обойтись.

Дарение могут оспорить финансовые управляющие, судебные приставы, если даритель имеет долги по судебным решениям.

Также даритель вправе отказать отказаться от исполнения договора дарения. Ст. 577 ГК РФ закреплены случаи, когда возникает данное право:

• после заключения дарственной имущественное, семейное положение дарителя, его состояние здоровья существенно изменилось, что привело к ухудшению качества жизни;
• одаряемый покушался на жизнь дарителя, его родственников, причинил умышленный вред – можно отменить дарение (ст. 578 ГК РФ);
• одаряемый обращался с подаренной вещью недолжным образом, что могло привести к безвозвратной утрате подарка.

Отменить дарение возможно только через суд. Подается иск в суд общей юрисдикции по адресу проживания ответчика.

Чтобы избежать судебных тяжб, в дарственной можете закрепить возможность дарителя отменить дарение, если он умрет раньше получателя квартиры.

Отказаться от подарка может одаряемый. Сделать это необходимо до момента государственной регистрации сделки (ст.573 ГК РФ). После перехода права собственности отказ от владения можно оформить только через новую сделку отчуждения – договор купли-продажи, обратное дарение, мена.

Дарение можно отменить без учета воли дарителя, закон разрешает. В большей степени это касается юридических лиц, индивидуальных предпринимателей – № 127-ФЗ о банкротстве.

Последствие отмены дарственной – возврат подаренной вещи: дома, машины, участка, квартиры. Если к моменту возврата подарка он не сохранился, даритель не может требовать возмещения в денежном эквиваленте. Исключение – по вину одаряемого не получается исполнить требования другой стороны.

Теперь подведем некоторые итоги – перечислим плюсы и минусы договора дарения. Дарственная выгодная близким родственникам, они не платят НДФЛ. Ей можно заменить завещание, немного снизить будущие расходы. Однако использовать договор дарения как схему для отмывания денег не стоит. Такую сделку суд легко признает притворной, дарственную недействительной.

Например, вы владеете долей квартиры, другие собственники обладают преимущественным правом ее купить. Нужно обойти данный нюанс, поэтому вы «дарите» долю постороннему человеку, но на самом деле продаете ее. Своими действиями вы подвергаете себя риску оказаться в суде, который признает сделку притворной. Покупатель вернет долю, о продавец – деньги.

Суд может признать договор дарения недействительным по общим основаниям – статьи 166-180 ГК РФ.

Например, бабушка подписывала дарственную под давлением родственников, он угрожал ей, применял физическое насилие. Либо дарственную составил недееспособный гражданин, инвалид третьей группы, без разрешения органов опеки.

Прежде чем составлять документ изучите, какие сделки относятся к ничтожным:

• нарушающие законодательство, нравственность, правопорядок;
• мнимые – подписанные только на бумаге;
• притворные (оформляете дарственную, по факту продаете квартиру);
• сделка, совершенная недееспособным гражданином.

Какие договоры дарения легко оспорить:

• подписанные под угрозами, с применением насилия;
• кабальные;
• заключенные без согласия супруга, который владеет частью недвижимости;
• подписанные ограниченно дееспособными гражданами;
• заключенные сторонами, которые сильно заблуждались насчет предмета договора

Нюансов с вопросами дарения квартиры довольно много. Поэтому рекомендую обратиться к квалифицированному юристу, который будет сопровождать сделку до конца. Он составит заявление, сам договор, соберет необходимый пакет документов, изучит все риски, подводные камни, обязательно предупредит о них. Затем направит документацию для государственной регистрации.

Если возникнут какие-то сложности, которые перерастут в судебные тяжбы, юридическая помощь тоже потребуется. Цена юридических услуг явно будет меньше стоимости судебных расходов или услуг нотариуса.