Как продать ипотечную квартиру в 2025 году?

Ипотечная квартира принадлежит собственнику, но свидетельство о праве собственности будет содержать запись, что имущество находится в залоге у банка. Это обременение ограничивает ряд действий с недвижимостью, выставить на продажу не запрещает.

Автор статьи Ашенбреннер Наталья Сергеевна Ведущий юрисконсульт, специалист в сфере семейного, трудового и авторского права

Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечное жилье?

Если вы хотите продать квартиру, которая находится в ипотеке, нужно связаться с банком, где брался кредит. Уточнить, сколько осталось внести денег, чтобы снять обременением с жилья. Полученная информация поможет понять, сколько денег останется после реализации.

После нужно подготовить пакет документов:

• Паспорт.
• Договор ипотеки.
• Свидетельство о праве собственности.
• Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
• Кадастровый паспорт (если требуется).

Дополнительно покупатели либо банк могут запросить оценочные документы. Поэтому определите рыночную стоимость квартиры, помочь сможет профессиональный оценщик.

Приведите квартиру в порядок, сделайте необходимый ремонт, уберите лишние вещи. Хорошо подготовленная жилплощадь привлечет больше потенциальных покупателей.

Продавать квартиру можете самостоятельно либо через агентство недвижимости, но выбирайте надежную компанию с хорошими отзывами.

Когда найдете покупателя, заключите предварительный договор купли-продажи, где будет указана цена, условия. Предупреждаю, что с банком потребуется согласовать порядок расчета. Возможно, он попросить погасить ипотеку деньгами с продажи, чтобы снять обременение. Если вы погасите ипотеку до оформления сделки, то сможете продать квартиру без обременения, что упрощает процесс.

После окончательной оплаты покупателем квартиры, необходимо зарегистрировать переход права собственности через Росреестр.

Учтите, что вы уплатите налог 13% на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи квартиры, если владели ей менее пяти лет.

Иногда владелец заложенного имущества, например, квартиры в ипотеке, не может продать ее самостоятельно, даже если хочет. Закон предусматривает несколько таких ситуаций. Во-первых, продажа запрещена, если кредитор (банк) уже начал процедуру взыскания – подал иск в суд или получил у нотариуса исполнительную надпись для принудительного взыскания. Во-вторых, самостоятельная продажа невозможна, если сам владелец или кредитор находятся в процессе банкротства (судебного или внесудебного). И в-третьих, если владелец уже получал разрешение на продажу, но сам от нее отказался или не уложился в срок, а теперь снова пытается продать имущество сам – такое повторное заявление не одобрят.

Досрочное погашение кредита

На момент подписания договора купли-продажи есть два основных варианта:

• Досрочно погасить займ, если вы имеете достаточно средств для закрытия кредита.
• Закрыть ипотеку за счет денег с продажи квартиры. Здесь нужно уведомить банк.

Если покупатель согласился дать задаток, равный сумме основного долга с процентами, соблюдайте следующие этапы сделки:

1. Составьте договор задатка (два экземпляра). Пропишите сумму, способ передачи денег, сроки снятия обременения, подпишите документ.
2. Погасите займ досрочно за счет переданных средств.
3. Проверьте, передал ли банк сведения Росреестру о снятии обременения. Если кредитная организация не оказывает подобных услуг, посетите ближайший МФЦ с закладной и подайте заявление о погашении регистрационной записи ипотечного кредита.
4. Получите уведомление, что имеете право свободно распоряжаться жильем.
5. Составьте договор купли-продажи с учетом суммы задатка.
6. Зарегистрируйте переход права собственности через Росреестр, получите деньги с реализации имущества.

Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

При продаже залоговой квартиры необходимо получить согласие банка на реализацию заложенного имущества. Происходит сделка следующим образом:

• Вы получаете банковское согласие.
• Находите потенциального покупателя.
• Берете у банка выписку остатка долга по ипотеке, передаете покупателю.
• Составляете договор, где подробно прописывается стоимость, сроки продажи, размеры задаток, прочее.
• Покупатель перечисляет деньги в банк, задолженность по кредиту гасится, остаток средств переходит на ваш счет.
• После снятия обременения регистрируете право собственности нового владельца, передаете ключи.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Если имеется большая задолженность по ипотеке, а у покупателя нет нужной суммы, целесообразнее продать квартиру вместе с обязательствами по кредиту. Преимущество – меньше бумажных хлопот, потому что большая часть документов имеется у кредитора. Минус – потенциальный покупатель может не подходит под условия выдачи ипотеки.

Как происходит оформление ипотечной сделки с передачей кредитных обязательств:

1. Уведомляете банк, получаете его согласие.
2. Находите приобретателя, согласного взять ипотечные обязательства вместе с жильем.
3. Покупатель вносит задаток, который становится гарантией его намерений (если он передумает, лишится денег. Когда сделка сорвется по вашей вине – придется вернуть задаток в двойном размере).
4. Вы сообщаете банку о предстоящей продаже.
5. Покупатель передает пакет документов банковским сотрудникам, они оценивают доход, стаж работы, возраст, первоначальный взнос потенциального заемщика. Кредитор может предложить сумму ипотеки больше запрашиваемой либо меньше.
6. После одобрения заемщика проводится оценка квартиры.
7. При соблюдении всех условий вас с покупателем приглашают на сделку. Первый оформляет ипотечный кредит, обременение, стороны подписывают договор купли-продажи.
8. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где будут написаны два обременения. Максимум через месяц ваше обременение будет снято. Платить деньги за ипотек не потребуется.

Реализация квартиры банком

Когда вы начинаете задерживать платежи по ипотечному кредиту (например, по истечении 3-6 месяцев), банк начинает процесс взыскания задолженности. Он направляет официальное уведомление, где описываются последствия за неуплату, включая возможность продажи имущества. Вас могут пригласить на встречу для обсуждения возможности реструктуризации долга.

Если ситуация не улучшается, кредитор начинает готовить квартиру к продаже. Он обращается в суд, после положительного судебного решения привлекает специалистов для оценки состояния недвижимости. Затем проводит аукцион либо выставляет имущество на продажу через агентство недвижимости. Когда находится покупатель, банк подписывает договор купли-продажи, где прописывает условия сделки, цену, способ расчетов. Часть средств уходит на судебные издержки, оплату услуг проведения торгов, другая – на погашение оставшейся задолженности по ипотеке.
После получения средств ипотечный кредит закрывается, вам сообщают, что долг погашен, квартира реализована.

Вы можете получить немного денег, если стоимость продажи превышала остаток по кредиту. Либо остаться должным, если денег с реализации недвижимости не хватило.

Продажа ипотечного жилья с использованием маткапитала

Материнский капитал — это мера государственной поддержки, которая предоставляются семье при рождении/усыновлении ребенка. Его используют для улучшения жилищных условий, часто гасят ипотеку. Дети становятся владельцами доли недвижимости – собственниками.

Перед продажей ипотечного жилья, куда вложили маткапитал, получите разрешение органов опеки. До 18 лет они защищают права детей при решении имущественных вопросов. Чтобы получить согласие, убедитесь, что вы покроете ипотеку из средств от реализации квартиры, покажите сотрудникам социальных органов доказательства, что вы с детьми переезжаете в комфортное жилище. Реализация квартиры никак не должна сказываться на качестве жизни детей.

Подготовьте все необходимые документы: свидетельства о праве собственности, разрешение опеки, согласие супруга/супруги, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. После нахождения покупателя заключите договор купли-продажи, где указаны все аспекты проведения сделки, зарегистрируйте право собственности через Росреестр.

Рекомендую проконсультироваться с юристом либо нотариусом, чтобы убедиться, что все шаги выполняются правильно.

Выгодна ли продажа ипотечного жилья и нужно ли платить налоги?

Преимущества реализации залоговой недвижимости:

• Рост цен на жилье. Если стоимость квартиры увеличилась по сравнению с моментом покупки, продажа может принести прибыль, даже с учетом того, что часть денег уйдет на погашение долга.
• Изменение жизненных обстоятельств. Вам потребуется более просторное жилье, планируете переезд, продажа станет разумным решением.
• Уплата долга. Реализация позволит рассчитаться по ипотечным обязательствам, что освободит от долгового бремени.

Недостатки:

• При продаже учтите, что вы должны будете погасить оставшуюся часть ипотеки, что может существенно уменьшить итоговую сумму.
• Процесс реализации жилья занимает много времени, особенно если квартира находится под залогом.

Что касается налогов, при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 5 лет вы обязаны уплатить налог на прибыль. Ставка налога составляет 13% от дохода, полученного от продажи.

Минимальный срок владения сокращается до 3 лет в особых случаях. Трехлетний срок применяется, если это единственное жилье, квартира получена по наследству или в дар от близких, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания.

Что делать, если банк отказывается давать свое согласие?

Если банк отказывается давать согласие на продажу ипотечной квартиры, вам нужно:

• Внимательно изучить условия договора по ипотеке. Некоторые банки предусматривают возможность продажи залогового имущества, но с обязательным выполнением определенных условий.
• Попробовать связаться с представителями кредитора, выяснить причины отказа. Возможные варианты: недостаток информации либо документов.
• Если финансовая ситуация позволяет, досрочного погасить часть ипотечного кредита. Это покажет банку вашу готовность выполнить обязательства, повысить шансы на согласие.
• Если есть заинтересованные покупатели, предоставить банку информацию о сделке. Иногда наличие покупателя влияет на решение.
• Если кредитор продолжает отказываться, обратиться к юристу, который специализируется на ипотечном кредитовании. Он поможет разобраться с условиями договора, правами сторон.

Если согласие банка невозможно получить, проанализируйте другие варианты:

• Передача задолженности покупателю.
• Реструктуризация долга

При отрицательном решении вы можете рассмотреть возможность обращения в суд.

Где найти покупателя?

Несколько советов, где найти потенциальных клиентов:

• Онлайн-платформы для продажи недвижимости. Сайты объявлений: Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость, разместите свое объявление. Социальные сети, где есть специальные группы по продаже, аренде квартир.
• Агентства недвижимости. Обратитесь к профессиональным риелторам. Они имеют опыт продаж ипотечных объектов, помогут найти покупателей, проведут сделку с минимальными рисками.
• Объявления в местной прессе. Разместите объявления через газету журнал.
• Владельцы соседних квартир. Соседи могут быть заинтересованы в покупке. Проведите неформальные беседы, распространите информацию.
• Сеть знакомств. Используйте личные контакты: расскажите друзьям, коллегам, знакомым о продаже имущества. Они могут знать заинтересованных людей.
• Сотрудничество с ипотечными брокерами. Они имеют клиентов, которые ищут ипотечные квартиры.
• Онлайн-реклама. Рассмотрите возможность использования контекстной рекламы (Google Ads, социальные сети) для продвижения объявления.

Продажа ипотечного жилья – сложный процесс, где нужно учитывать финансовые возможности и потенциальные последствия. Ознакомьтесь с налоговыми обязательствами, чтобы избежать неприятностей с Налоговой службой. Также рекомендую проконсультироваться с юристом для получения более конкретной информации по вашей ситуации.

Частые вопросы