Как продать квартиру через МФЦ в 2024 году: пошаговая инструкция

Продажа квартиры – непростое дело. Надо соблюдать юридические нормы в вопросах передачи права собственности на недвижимость, в данном случае - квартиру. Сегодня для упрощения задачи и ускорения процесса есть хороший помощник - многофункциональные центры «Мои документы» (МФЦ). МФЦ работают в России более 15 лет. Это посредник между гражданами и органами власти, который оказывает услуги по принципу «одного окна». Для населения это большая поддержка, так как не надо обходить все организации отдельно, как это было раньше. Люди доверяют МФЦ решение своих жизненных проблем, в том числе имущественных. МФЦ есть в каждом городе и районе.

Организационные вопросы

Гражданин может прийти в любой офис МФЦ, где ему будет удобно, лучше всего - по месту прописки. Вся необходимые контакты есть на сайте «Мои документы». Если Вы запишетесь на сервисе «Госуслуги», сайте МФЦ или по телефону, Вас будут ждать в назначенное время. Если нет, то при личном обращении Вы берете электронный талон и ожидаете свою очередь.

Сотрудники МФЦ обладают полномочиями по приему обращений и несут ответственность за соблюдение порядка работы с документами. В офисе человек может задать свой вопрос сотруднику и получить компетентный ответ. Здесь же обычно для удобства клиентов установлен терминал, где можно оплатить госпошлину (2000 рублей).

В связи с необходимостью передачи документов из МФЦ в Росреестр и обратно сроки обработки обращений удлиняются (до 9 дней) в сравнении с теми, что устанавливаются при прямом обращении (7 дней).

На практике период ожидания составляет, как правило, две недели (12-18 дней). Однако плюсов гораздо больше. Прежде всего, это уверенность в легитимности действий со стороны продавца и покупателя, сохранности документов, Здесь четко соблюдается политика конфиденциальности.

Сотрудник офиса проверит документы, удостоверяющие личности, в Вашем присутствии распечатает форму заявления для заполнения и согласие на обработку данных. Затем приступит к проверке документов, которые будут приложены к заявлению. Заявителю дается опись, в которой приводится перечень принятых документов.

Риски при этой процедуре отчуждения собственности минимальные. Но на первом этапе процесса передачи права собственности на квартиру самое главное – это обеспечить полноту и достоверность документов. Важный момент – сотрудник не проводит правовую экспертизу документов. Это ответственность сторон.

Если Вы сомневаетесь в своей готовности подготовить документы на должном уровне, лучше обратиться в юридическую организацию. Советы юристов никогда не помешают. Кроме того, можно воспользоваться услугами нотариуса, даже в тех ситуациях, когда нотариальное удостоверение не обязательно.

Обращение для регистрации прав на жилье можно оформить самостоятельно, посетив портал «Госуслуги» или сервис «Домклик». Эти современные электронные сервисы подходят для людей, которые имеют для этого технические возможности. В крайнем случае, рабочее место и консультацию предоставят в МФЦ.

Условия для продажи квартиры

Продавец должен подготовить условия для чистой продажи объекта. До момента подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем, а также обращения в МФЦ продавец обязан выписаться сам и выписать остальных жильцов из квартиры. Подтверждением этому является Выписка из домовой книги или справка Паспортного стола.

Все платежи за коммунальные услуги должны быть внесены своевременно. Продавец представляет покупателю достоверную информацию об отсутствии задолженности на момент совершения сделки. Подтверждением актуальности технической информации о состоянии объекта служит справка Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Целесообразно заранее решить финансовые вопросы, в том числе прийти к соглашению о стоимости квартиры, порядке и этапах передачи денежных средств. Например, заключить авансовое соглашение, передать часть общей суммы и оформить расписку.

Подготовка пакета документов

Ответственность за сбор документов возложена на продавца квартиры. Это трудоемкий процесс, поэтому рекомендуется заранее позаботиться о полноте и актуальности документов, входящих в перечень обязательных.

Основной список:

• Паспорта участников сделки купли-продажи квартиры;
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• Подписанный договор купли-продажи;
• Чек-квитанция об уплате госпошлины (платит обычно покупатель).

На практике перечень документов существенно шире, в соответствии с особенностями сделки и дополнительными условиями покупателя:

• Свидетельство о браке;
• Нотариально заверенное разрешение супруга на продажу квартиры;
• Согласие от совладельцев при продаже долей объекта;
• Согласие органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних;
• Согласие органов опеки при продаже квартиры недееспособного лица;
• Справка о погашении ипотечного кредита, если квартира приобреталась за счет кредитных средств;
• Акт приема - передачи по договору долевого участия в новостройке;
• Справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ.
• Справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован;
• Договор купли-продажи, по которому приобреталась квартира;
• Доверенность продавца при участии в сделке доверенного лица.

Содержание договора купли – продажи

Договор купли – продажи (ДКП) является подтверждением сделки по передаче имущественных прав на жилое помещение. ДКП входит в перечень документов, обязательных для представления в МФЦ, но не регистрируется в Росреестре. Продавец и покупатель по согласованию могут самостоятельно составить проект договора или обратиться к юристу.

Предварительный договор, по сути, это протокол о намерениях сторон совершить сделку. В рамках договора присутствуют данные о сторонах сделки, квартире, цене и порядке расчетов, соглашение об авансе или задатке, сроки заключения основного договора.

Прописывается ответственность сторон за выполнение обязательства заключить основной договор. Кроме того, предварительный договор нужен для представления в банк, если квартира покупается в ипотеку, вместе с распиской о получении аванса. Если сделка сорвалась, аванс возвращается покупателю, задаток остается у продавца.

Затем по мере решения всех вопросов составляется основной договор. Основной договор нужен в 3 экземплярах: продавцу, покупателю и один оригинал представляется в МФЦ. Строго установленной формы договора нет. Рекомендуемый юристами образец можно скачать в интернете.

ДКП должен содержать сведения об объекте недвижимости и сторонах сделки, а именно:

• Паспортные данные продавца и покупателя;
• Сведения о квартире в соответствии с техническим паспортом;
• Информацию о регистрации жилого помещения;
• Пункты об отсутствии долгов и других обременений;
• Права и обязанности продавца и покупателя;
• Согласованную продавцом и покупателем стоимость квартиры;
• Порядок и сроки передачи продавцу денежных средств;
• Дата и место подписания договора.

Кроме того, по согласованию сторон в договор можно включить пункт об условиях передачи покупателю предметов, не входящих в состав недвижимого имущества, например, встроенной мебели или дорогостоящей бытовой техники.

Смена собственника квартиры

После заключения предварительного договора по договоренности сторон составляется авансовое соглашение, покупатель вносит продавцу часть всей суммы платежа за приобретаемый объект. Самый безопасный способ - воспользоваться услугами банковской организации и перечислить средства со счета на счет. Продавец выдает покупателю расписку.

Если покупатель приобретает квартиру за счет ипотечного кредита, то для его одобрения в банк необходимо представить документы согласно его требованиям. После получения кредитных средств покупатель будет готов внести полную оплату стоимости квартиры, получив расписку от продавца.

По мере готовности покупателя внести всю сумму стоимости квартиры составляется основной договор. Определяется время и место подписания договора, а также уточняются сроки окончательных расчетов за квартиру. Остается зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

После получения подтверждения Росреестра осуществляется полный расчет между продавцом и покупателем. Расчеты происходят в наиболее удобной для них форме: наличными, внесение на счет продавца через кассу банка, открытие аккредитива для покупателя, аренда продавцом банковской ячейки, сервис безопасных расчетов. Продавец выдает покупателю расписку.

С этого момента новым собственником квартиры становится покупатель.

Обстоятельства для участия нотариуса

Ситуации, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры, даже в случае обращения в МФЦ:

• Собственность на квартиру поделена между двумя или более людьми, и готовится продажа одной или нескольких долей. Кроме случаев, когда осуществляется продажа всех долей в рамках одной сделки (№218 –ФЗ от 13.07.2015, ст. 42);
• Собственность на квартиру принадлежит несовершеннолетним детям, то есть, по общему правилу, не достигших 18 лет. Дети становятся собственниками всей квартиры или ее доли в разных жизненных ситуациях, в том числе в случае:
• внесения в оплату за приобретаемое жилье материнского капитала;
• в результате приватизации квартиры;
• оформления родителями квартиры на ребенка;
• дарения;
• получения в наследство.

До наступления совершеннолетия квартиру ребенка могут продать родители или законные представители с обязательным участием в сделке органов опеки и попечительства. Они следят за соблюдением прав ребенка и контролируют факт улучшения условий жизни при смене жилья (Гражданский Кодекс, ст. 26 и 28, № 48-ФЗ от 13.07.2015 ст.21).

Здесь есть понятие «эмансипация несовершеннолетних», когда молодого человека, достигшего 16 лет, могут объявить совершеннолетним. Это дает ему возможность реализовать свои права и исполнять обязанности, в том числе в процессе продажи квартиры (Гражданский Кодекс, ст. 21 и 27).

Эмансипация приобретается автоматически только в случае заключения брака. При обретении подростком финансовой независимости (статус наемного работника или индивидуального предпринимателя) эмансипация объявляется органом опеки либо, в спорной ситуации, этот вопрос решает суд. Потребуется заявление подростка и согласие родителей.

• Собственность на квартиру принадлежит недееспособному гражданину. Человек признается недееспособным по решению суда. Над ним устанавливается опека или попечительство. Продажа квартиры, принадлежащей недееспособному гражданину, допускается в случаях (48-ФЗ от 24.04.2008 ст. 20):
• обращение взыскания на квартиру;
• отчуждения по договору ренты или мены – выгодного для подопечного;
• перемена места жительства;
• других исключительных случая в его интересах (лечение).

Продавец и покупатель могут прийти к соглашению, что обращение к нотариусу необходимо в других, более простых случаях, в целях уверенности в достоверности документов и чистоте сделки. Визит к нотариусу будет стоить денег и немалых. Услуги нотариусов достаточно дорогие.

Так, например, при отчуждении квартиры родственникам стоимостью до 10 млн. рублей за услуги нотариуса придется заплатить 3 тыс. рублей и 0,2% от стоимости объекта, чужим людям – 7 тыс. рублей и 0,2% суммы сделки.

Регистрация права собственности

Регистрации права собственности возложена на Росреестр (№218-ФЗ от 13.07.2015). Регистрация проводится на основании заявления (вместе с документами) и при условии уплаты госпошлины. Подтверждением акта регистрации права собственника на квартиру служит выписка из ЕГРН.

В случае обнаружения в выписке из ЕГРН технической ошибки стороны обращаются с заявлением в Росреестр. Сроки и порядок устранения технической ошибки установлен ст. 61 этого же закона.

Приостановка или отказ в регистрации

В Росреестре осуществляется детальная проверка документов. Возможны случаи отказа или приостановки в регистрации собственности на объект недвижимости. Это может быть связано с небрежностью или ошибками в документах, а также более серьезными причинами:

• Договор купли-продажи не содержит всей необходимой информации;
• Квартира имеет обременение, например, находится в залоге или под арестом;
• Несоответствие юридически зарегистрированных и заявленных прав;
• Отсутствие необходимых согласий (супруга, органов опеки);
• Отсутствие нотариального удостоверения в особых обстоятельствах;
• Ожидание сведений от организаций по запросу Росреестра.

Стороны сделки получают уведомления и принимают меры по устранению указанных проблем в трехмесячный срок. После этого процесс регистрации будет возобновлен, либо будет принято решение об окончательном отказе в регистрации.

Заключение

По мнению нашего эксперта, продажа квартиры через МФЦ - самый простой, удобный и безопасный способ смены собственника. В заключение еще раз напомним, каков пошаговый план действий участников сделки:

• Запись на прием в удобное для сторон время (сервис «Госуслуги», сайт или телефон офиса МФЦ, личное обращение);
• Подготовка полного пакета документов (данные о сторонах сделки, объекте недвижимости, договор купли-продажи, отсутствии обременений);
• Оплата госпошлины (заблаговременно или в день посещения МФЦ);
• Визит в назначенное время или в очередь по электронному талону;
• Передача сотруднику МФЦ паспортов для проверки и пакета документов;
• Заполнение заявления по форме, выданной сотрудником;
• Получение и проверка выданной сотрудником описи принятых документов, ознакомление со сроком получения готовых документов;
• Визит в МФЦ в назначенный день для получения готовых документов: выписки из ЕГРН и оригинала договора;
• Важный момент – надо внимательно проверить точность данных в выписке из ЕГРН. В случае обнаружения технических ошибок нужно немедленно обратиться с заявлением об их устранении;
• Окончательный расчет за квартиру и передача квартиры новому собственнику – после регистрации сделки в течение договорного срока (Чаще всего - 3-5 дней).

После завершения сделки купли-продажи квартиры предстоит:

продавцу – выяснить, должен ли он платить налог с продажи недвижимости (НДФЛ), какова сумма и сроки уплаты;

покупателю – обратиться в налоговые органы с ходатайством о получении налогового вычета на приобретение жилья и погашение процентов по ипотечному кредиту.

Частые вопросы