Как продать квартиру с материнским капиталом в 2025 году?

Когда вы покупаете квартиру с вложением материнского капитала, заранее узнавайте нюансы, которые будут ждать при дальнейшей продаже жилья. Если нарушите установленные законом нормы, вернете маткапитал. Как этого избежать? Читайте в статье.

Автор статьи Морозов Игорь Олегович Юрист, эксперт в области банкротства, гражданского законодательства и семейного права.

Можно ли продавать квартиру купленную с использованием маткапитала?

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, возможна, однако существуют определенные ограничения, которые необходимо учитывать. Если жилье куплено за счет маткапитала, его обязательно нужно оформить в общую собственность всех членов семьи (родители и дети). При использовании маткапитала для погашения ипотеки, также могут возникать ограничения, пока не будет завершен процесс закрытия долга. Определенные нюансы связаны с тем, что материнский капитал – это государственное финансирование, поэтому можно столкнуться с требованиями о возврате части средств.

С 2025 года при покупке жилья на средства маткапитала необходимо заключение о пригодности помещения для проживания (ФЗ от 26.12.2024 № 495-ФЗ).

Выделение детских долей

Выделение долей ребенка при продаже квартиры регулируется определенными законодательными нормами: статья 60.1 Семейного кодекса Российской Федерации, № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», статья 245 Гражданского кодекса РФ, № 175-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Перечисленные нормативные акты описывают порядок регистрации сделок с недвижимостью, включая необходимость регистрации прав детей на доли, выделенные из общей собственности, учета интересов несовершеннолетних при совершении сделок с имуществом.

Перед продажей жилища вам нужно удостовериться, что детям выделены доли. Происходит распределение долей одновременно с оформлением сделки купли-продажи. Детские доли выделяются путем подписания соответствующего соглашения, которое регистрируется Росреестром. Их объем рассчитывается пропорционально: на каждого ребенка выделяется одна доля, если имущество принадлежит нескольким собственникам.

Предположим, семья из четырех человек: мама, папа, двое детей (3 и 5 лет) приобрели квартиру за 4 миллиона рублей с использованием материнского капитала. После покупки родители выделяют доли детям. Жилплощадь состоит из 4 равных долей: одна отца, одна матери, 1/4 доля первого ребенка и 1/4 – второго ребенка.

Закон запрещает продавать квартиру без выделения долей детям, если она была куплена с использованием государственной поддержки, потому что защищает их права. Только после выделения долей семья может продать имущество. Продавец уведомляет нового покупателя о существовании долей, праве детей. Сумма, полученная с реализации, делится между всеми собственниками, учитывая выделенные части.

Получение согласия органов опеки

Чтобы получить согласие органов опеки на продажу квартиры, приобретенной с использованием маткапитала, необходимо совершить следующие действия

1. Собрать документацию. Паспорт, свидетельства о рождении детей, на собственность (правоустанавливающие, кадастровый паспорт), заявление о продаже недвижимости, договор купли-продажи (если сделка предварительно согласована).
2. Подать документы. Его можно подать лично либо через сайт, если доступна такая возможность.
3. Ждать рассмотрения. Органы опеки имеют определенные сроки для рассмотрения запроса. Обычно процесс занимает до 30 дней.
4. Получить решение. Если опека не найдет нарушен, вам выдадут акт. При отказе будет направлено обоснование.

По каким причинам органы опеки могут запретить продавать квартиру:

• Если продажа недвижимости может негативно сказаться на интересах несовершеннолетних, например, если нет гарантии, что новые жилищные условия будут более благоприятными.
• При отсутствии ясности, каким образом будут обеспечены жильем дети после продажи.
• Если жилплощадь обременена долгами или находится в ипотеке, что может усложнить процесс.
• При направлении неполного пакета документов.

Чтобы избежать вышеперечисленного исхода событий, заранее проконсультируйтесь с юристом. Убедитесь, что все интересы детей учтены, гарантии их жилищных прав выполнены.

Предположим, семья Ивановых с двумя несовершеннолетними детьми владеет квартирой, которую приобрели с использованием маткапитала. Они решили продать имущество, чтобы купить жилье больше. Супруги собрали свидетельства о рождении детей, выписку ЕГРН, договор купли-продажи, паспорта, свидетельства о рождении малышей. Написали заявление в органы опеки с просьбой дать согласие на продажу недвижимости, указали, что планируют приобрести более просторное жилье с лучшими условиями для проживания детей.

Органы опеки назначили встречу с Ивановыми, выяснили, что новый дом располагается в привычном районе школы, детского сада, что не нарушает привычный уклад жизни детей. Работники ведомства подтвердили, что с деньгами от продажи родители смогут улучшить условия проживания. Спустя неделю супруги получили положительный ответ. При продаже недвижимости они предоставили письменное согласие органа опеки нотариусу, сделка прошла успешно.

А что если квартира в ипотеке

Чтобы продать ипотечную недвижимость, требуется получить согласие кредитора на передачу собственности. Вы должны уведомить банк о намерении реализовать имущество, а из средств, полученных от продажи, погасить оставшийся долг по ипотеке.

Однако банк может потребовать подтверждение финансовой стабильности нового покупателя, провести оценку стоимости квартиры, что значительно затянет процесс купли-продажи, создаст дополнительные затраты.

Также вы столкнетесь с трудностями, если на ипотечной недвижимости есть иные обременения либо споры о праве собственности.

Поэтому пообщайтесь с банком для выяснения необходимых условий успешной реализации. После подготовьте весь пакет документов, свяжитесь с покупателем.

Сроки для продажи квартиры

Закон не запрещает продавать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, сразу после ее покупки. Но! Для продажи обязательно требуется разрешение органов опеки и попечительства. Процедура получения разрешения занимает время, поэтому продажа такой квартиры обычно занимает больше времени, чем продажа обычной квартиры. Подготовьте необходимые документы, их перечень лучше уточнить в местном органе опеки.

Список необходимых документов для продажи

Необходимо подготовить определенные справки, выписки, договоры:

Недвижимость:

• Свидетельство о регистрации права собственности/выписка из ЕГРН.
• Договор купли-продажи — если квартира была приобретена ранее, может потребоваться оригинал договора.

Материнский капитал:

• Справка о расходовании материнского капитала (можно получить через СФР). Она подтверждает использование государственной поддержки.
• Копия сертификата на маткапитал.

Личные документы продавца и детей:

• Паспорт гражданина РФ.
• ИНН.
• Согласие супруга/супруги (если квартира была приобретена в браке).
• Копии паспортов/свидетельств о рождении.
• Согласие органов опеки — если ребенок зарегистрирован в квартире.

Технические характеристики:

• Техпаспорт/другие бумаги, подтверждающие характеристику недвижимости (например, свидетельство о государственной регистрации прав).

Дополнительные документы:

• Согласие банка (если квартира ипотечная) на продажу недвижимости, а также справки, подтверждающие погашение ипотеки.
• Копия бумаг на землю (например, квартира в частном доме).
• Документы, подтверждающие право на льготы, налоговые вычеты (если планируете их использовать).

Что проверять в договоре купли-продажи?

Тщательно изучайте договор купли-продажи, чтобы избежать возможных юридических проблем. Основные моменты, которые стоит подробно изучить:

• Стороны договора. Убедитесь, что информация о продавце, покупателе представителях (например, нотариусах, агентах) указана корректно. Проверьте наличие согласия всех собственников, включая супруга/супругу.
• Описание объекта недвижимости. Посмотрите точное указание адреса квартиры, ее характеристик (площадь, количество комнат, этаж, наличие объектов инфраструктуры). Должны быть указаны все дополнительные объекты: кладовки, подземные гаражи, при наличии.
• Право собственности. Удостоверьтесь, что продавец действительно является собственником, имеет право ее продавать. Просмотрите, не наложены ли на квартиру обременения ( залоги, аресты).
• Условия продажи. Пропишите условия продажной цены, порядок расчетов, способы оплаты, сроки передачи суммы (например, после регистрации прав у Росреестра).
• Использование материнского капитала. Убедитесь, что прописаны условия возврата маткапитала, если он использовался для приобретения квартиры. Проверьте наличие согласия органов опеки, если там прописаны несовершеннолетние дети.
• Дополнительные условия. Укажите пункты за нарушение условий договора, а также порядок решения споров, обязательства сторон, порядок их выполнения.
• Подписи. Должны стоять подписи всех сторон договора, дата подписания.
• Нотариальное удостоверение. Договор требуется нотариально удостоверить (когда есть несовершеннолетние дети, ипотека).
• Регистрация договора. Договор нужно зарегистрировать у Росреестра, поскольку это дает защиту прав покупателя.
• Копия договора. Обязательно получите копию подписанного договора для личного архива.

Лучше всего проконсультироваться с юристом, нанять его для ведения сделки,чтобы не пропустить важные аспекты.

Каким требованиям должно отвечать новое жилье, покупаемое на деньги маткапитала

При покупке нового жилья с использованием государственной поддержки, учитывайте установленные требования к новому жилью. Приобретаемая квартира должна быть новой (вводимой в эксплуатацию) либо вторичной, но быть собственностью продавца. Если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме, убедитесь, что он построен, сдан, все права собственника оформлены правильно. Жилище должно соответствовать строительным и санитарным нормам: наличие вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации. Минимальная площадь – 33 квадратных метра. Убедитесь, что на квартире нет обременений (залог, арест) и собственников, которые могут оспорить сделку. Продавец предоставляет необходимые документы, подтверждающие, что он распорядился материнским капиталом.

Предположим, вы хотите купить новую квартиру в новостройке. Она имеет следующие характеристики:

• Адрес: ул. Примерная, д. 1, квартира 12.
• Площадь: 50 квадратных метров.
• Статус: дом сдан в 2022 году, зарегистрирован Росреестром.
• Проблемы с правами собственности: у квартиры нет обременений, предыдущий собственник (застройщик) может заверить сделку.

Такое жилье вполне подходит для покупки с использованием государственной поддержки, так как удовлетворяет всем вышеуказанным требованиям.

Однако перед покупкой проконсультируйтесь с юристом, чтобы убедиться, что все характеристики недвижимости соответствуют требованиям законодательства.

Отмечу, что выделение детских долей – это важная часть процесса продажи квартиры, купленной с использованием государственной поддержки. Если вы нарушили закон, обналичили маткапитал, будьте готовы понести наказание за совершенное преступление.

Частые вопросы