Как составить договор купли-продажи квартиры в 2026 году

Покупка или продажа квартиры — одна из важных сделок в жизни. Ее основа — договор купли-продажи (ДКП). В интернете много шаблонов договоров, но подходят ли они под вашу ситуацию? Как составить документ, чтобы не упустить важные детали и избежать проблем? Сегодня разберем все по порядку. Вы узнаете, какие пункты должны быть в договоре, на что обратить внимание.

Автор статьи Маннанова Гульнара Анасовна Юрисконсульт в сфере права социального обеспечения, гражданского и семейного права.

Что нужно учесть при составлении договора купли-продажи квартиры

Покупка или продажа квартиры требует внимания к деталям. Правильное составление договора — гарантия безопасности сторон.

Не торопитесь, проверьте все детали и при необходимости обратитесь за помощью к юристу.

В каких случаях договор нужно заверять у нотариуса?

Закон устанавливает ряд ситуаций, когда сделка с недвижимостью требует нотариального удостоверения. Это означает, что без участия нотариуса ваш договор не будет иметь юридической силы и не сможет быть зарегистрирован в Росреестре. Разберем эти случаи подробнее:

1. Долевая собственность: если квартира или дом находятся в долевой собственности, то есть принадлежат двум и более лицам, договор купли-продажи, направленный на отчуждение доли, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование установлено в п.1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Исключение составляют случаи, когда отчуждение происходит всеми участниками долевой собственности.
2. Участие несовершеннолетних или недееспособных лиц: если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний (до 18 лет) или гражданин, признанный судом недееспособным.
3. Использование материнского капитала. Сам по себе маткапитал не обязывает идти к нотариусу. Договор можно составить в простой письменной форме, если супруги покупают квартиру в совместную собственность (а доли детям выделят позже по отдельному соглашению). Нотариус потребуется обязательно, если прямо в договоре купли-продажи супруги решат сразу распределить конкретные доли между собой и детьми. По закону это приравнивается к разделу имущества супругов, что требует нотариальной печати.
4. Брачный договор: определяет режим имущества супругов, включая права на недвижимость, также должен быть нотариально удостоверен. Это требование продиктовано положениями ст. 41 Семейного кодекса РФ.

В остальных случаях (не перечисленных выше) сделки могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон.

Перечень документов для государственной регистрации права

Сделка купли-продажи квартиры считается юридически завершенной после государственной регистрации перехода права собственности. Отсутствие регистрации в ЕГРН делает сделку недействительной. Хотя список документов для регистрации в 2026 году в основном не меняется, следите за обновлениями в законодательстве.

Основной комплект документов включает:

• Договор: Оригинал ДКП и копия, заверенные подписями сторон.
• Паспорта сторон: Копии паспортов продавца и покупателя.
• Выписку из ЕГРН: Она удостоверяет право собственности продавца и отсутствие обременений.
• Технический паспорт: Документ содержит технические характеристики квартиры.
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Обратите внимание: заказать выписку с личными данными может только сам продавец (например, онлайн через Госуслуги).

Дополнительные документы:

• Согласие супруга: Продажа квартиры в совместной собственности требует нотариального согласия супруга.
• Разрешение органов опеки: если собственником квартиры является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
• Доверенность: Представительство в сделке требует нотариальной доверенности.

Оформление предварительных договоренностей на аванс или задаток

Предварительные договоренности — это этап сделки, который помогает зафиксировать намерения сторон и обеспечить безопасность сделки. На этом этапе чаще всего происходит оформление договора задатка или аванса. В 2026 году оформление аванса или задатка остается распространенной практикой, но важно учитывать юридические нюансы.

1. Аванс или задаток: в чем разница?

Аванс: это предоплата, которая не обязывает стороны к заключению основного договора. Если сделка не состоится, аванс возвращается покупателю.

Задаток: это сумма, которая подтверждает намерение сторон заключить сделку. Если покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если продавец отказывается, он обязан вернуть задаток в двойном размере.

2. Как оформить предварительные договоренности?

Зафиксируйте все условия в предварительном договоре. Важно четко указать, является ли предоплата авансом или задатком, так как это влечет за собой разные юридические последствия. Если вы выбираете задаток, используйте в договоре именно это слово, избегая двусмысленных формулировок. Укажите все существенные условия основного договора купли-продажи: подробное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь и т. д.), цену и срок заключения основного договора.

Подтвердите передачу денег распиской. В расписке укажите полные паспортные данные сторон, сумму (цифрами и прописью), дату передачи денег и четкое назначение платежа: “в качестве задатка (или аванса) по предварительному договору от [дата] за квартиру, расположенную по адресу…”. Не забудьте про подписи сторон. В случае передачи крупной суммы рекомендуется привлечь свидетелей и указать их данные в расписке. 

Предварительный договор и правильно составленная расписка — ваша главная финансовая защита. Рынок недвижимости устроен так, что любая невнимательность может обернуться долгими судебными тяжбами. Никогда не передавайте деньги до проверки паспортов и нотариальных доверенностей. Чтобы понять цену такой ошибки, рекомендую изучить реальный судебный кейс: как покупатели отдали задаток лжепредставителю продавца и были вынуждены взыскивать 400 000 рублей через суд.

Какие нюансы лучше предусмотреть при оплате аккредитивом или с помощью банковской ячейки

Оплата квартиры — это один из самых ответственных этапов сделки. В 2026 году популярными способами расчетов остаются аккредитив и банковская ячейка. Эти методы обеспечивают безопасность для обеих сторон, но требуют внимательного подхода к оформлению.

Продумайте все детали, чтобы обезопасить сделку.

Во-первых, пропишите в договоре аренды ячейки или условиях аккредитива перечень документов, необходимых для получения средств, и однозначные критерии выполнения обязательств.

Во-вторых, узнайте о возможных рисках: задержках регистрации, технических сбоях. Рассмотрите возможность страхования сделки.

В-третьих, уточните все комиссии и дополнительные расходы (перевод, проверка), заранее оговорив их распределение с продавцом в предварительном договоре.

Расходы при оформлении купли-продажи квартиры в 2026 году

Покупка квартиры в 2026 году требует учета дополнительных платежей. Помимо стоимости недвижимости, покупатель оплачивает государственные пошлины и другие обязательные сборы. Планирование бюджета позволит избежать финансовых сюрпризов. Рассмотрим основные расходы покупателя.

1. Госпошлина за регистрацию права:

С 1 января 2025 года вступили в силу изменения, внесенные законом № 176-ФЗ в п.п 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса. Теперь размер госпошлины зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта:

• Фиксированная пошлина: кадастровая стоимость квартиры до 20 млн рублей или не определена — пошлина 4000 рублей.
• Процентная пошлина: Кадастровая стоимость квартиры свыше 20 млн рублей — пошлина 0,02% от кадастровой стоимости, минимум 0,02% от цены сделки, максимум 500 000 рублей.

2. Госпошлина при одновременном учете и регистрации:

При постановке квартиры на кадастровый учет и одновременной регистрации права госпошлина для физических лиц составит фиксированные 6000 рублей (независимо от кадастровой стоимости объекта).

3. Нотариальные расходы (при необходимости):

Нотариальное заверение сделки (при участии несовершеннолетнего собственника) влечет за собой оплату услуг нотариуса.

• Стоимость заверения: 0,5% от стоимости квартиры, минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ).
• Составление договора: дополнительная оплата юридических и технических услуг, от 3000 до 7000 рублей.

4. Дополнительные платежи:

Покупатель также несет следующие расходы:

• Банковские услуги: комиссия за ячейку или аккредитив: 1000–10 000 рублей.

Стоимость аренды банковской ячейки или открытия аккредитива варьируется в зависимости от банка, срока хранения средств и суммы сделки. В среднем аренда банковской ячейки на срок до месяца обойдется в 2 000 — 8 000 рублей, а каждый последующий месяц может стоить от 1 000 до 5 000 рублей. Открытие аккредитива, как правило, дороже и может составлять от 0,2% до 1% от суммы сделки, но не менее 2 000 — 5 000 рублей. Важно учитывать, что некоторые банки могут взимать дополнительную комиссию за проверку документов, перечисление средств или закрытие аккредитива. Эти расходы обычно ложатся на покупателя, но условия можно оговорить в предварительном договоре.

• Юридические услуги: проверка документов или сопровождение сделки: 5000–20 000 рублей.
• Услуги риелтора: комиссия агентства: 1-5% от стоимости квартиры.

Рекомендации:

1. Уточните все платежи у нотариуса, банка, риелтора.
2. Пропишите распределение расходов в договоре.
3. Проверьте документы с юристом.

Как подготовить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

Дополнительное соглашение — это документ, который вносит изменения или дополнения в уже заключенный договор купли-продажи квартиры. Соглашения часто используются для уточнения условий сделки, продления сроков или изменения порядка расчетов.

1. Когда требуется дополнительное соглашение?

• Изменение цены сделки: если стороны договорились о новой стоимости квартиры.
• Продление сроков: например, если регистрация права собственности затягивается.
• Изменение порядка расчетов: переход с наличных на безналичный расчет или использование аккредитива.
• Дополнение условий: например, включение пункта о ремонте или передаче мебели.

2. Как оформить дополнительное соглашение?

• Форма документа: соглашение составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами.
• Обязательные пункты:

Реквизиты основного договора (дата, номер).
Указание на изменения или дополнения.
Подписи сторон.

• Нотариальное заверение: если основной договор был заверен нотариусом, дополнительное соглашение также требует заверения.

На что обращать внимание в договоре

В предыдущих разделах мы обсудили общие моменты договора купли-продажи. Теперь давайте углубимся в детали, которые могут сыграть решающую роль.

При составлении договора купли-продажи квартиры важно уделить внимание не только основным условиям, но и деталям, которые могут повлиять на безопасность сделки. Рассмотрим реальный кейс, чтобы понять, как избежать проблем.

Проблема: сохранение права пользования жильем

Иван купил квартиру у Светланы. В договоре было указано, что на момент сделки в квартире зарегистрирован и проживает отец Светланы — Дмитрий Иванович. Иван доверился устным заверениям продавца, что Дмитрий выпишется после сделки. Однако после регистрации права собственности выяснилось, что Дмитрий не только не собирается выписываться, но и настаивает на своем праве проживать в квартире, обосновав это тем, что подарил единственное жилье своей дочери.

Конечно, формально, новый собственник, то есть Иван, имеет право через суд выписать всех прежних жильцов. Это правило закреплено в статье 292 ГК РФ: смена собственника прекращает право пользования для всех бывших членов семьи. Но не всегда все так просто.

Суд встал на сторону Дмитрия, так как в договоре не было четкого указания на утрату им права пользования жильем. Согласно ст. 558 ГК РФ, договор купли-продажи должен содержать перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после сделки. Отсутствие такой формулировки привело к тому, что запись о Дмитрии в договоре была расценена как согласие Ивана на его проживание.

Решение: правильное оформление договора.

Чтобы избежать подобных ситуаций, включите в договор следующие пункты:

1. Четкий перечень лиц, утрачивающих право пользования:

- Укажите, что все лица, зарегистрированные в квартире на момент сделки, обязаны выписаться до или сразу после перехода права собственности.
- Пример формулировки: “Все лица, зарегистрированные в квартире на момент подписания договора, утрачивают право пользования жилым помещением с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю”.

2. Ответственность продавца за выселение:

- Пропишите, что продавец обязуется обеспечить выселение и снятие с регистрации всех зарегистрированных лиц в определенный срок.
- Пример формулировки: “Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире, в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности”.

3. Штрафные санкции за неисполнение обязательств:

- Установите штраф для продавца в случае, если зарегистрированные лица не выпишутся в срок.
- Пример формулировки: “В случае неисполнения обязательств по выселению продавец выплачивает покупателю штраф в размере 0,1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки”.

4. Право на расторжение договора:

- Укажите, что покупатель имеет право расторгнуть ДКП, если продавец не выполнит обязательства по выселению.
- Пример формулировки: “Покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если продавец не обеспечит снятие с регистрационного учета всех лиц в установленный срок”.

Таким образом, составляя ДКП:

- Не допускайте расплывчатых формулировок: любая запись о зарегистрированных лицах в договоре может быть расценена как согласие на их проживание.
- Прописывайте обязательства продавца: четко укажите, кто и в какой срок должен выписаться из квартиры.
- Устанавливайте санкции: штрафы и право на расторжение договора защитят ваши интересы в случае недобросовестности продавца.

Этот подход не только минимизирует риски, но и делает договор юридически грамотным и безопасным для обеих сторон.

Кто платит за оформление купли-продажи?

Затраты на оформление сделки с квартирой ощутимы, поэтому распределение расходов между сторонами следует урегулировать заранее. В 2026 году это остается вопросом договоренности.

1. Основные расходы:

Госпошлину за регистрацию права собственности: обычно оплачивает покупатель.

Нотариальные услуги: если сделка требует нотариального заверения, расходы могут делиться между сторонами или полностью ложиться на одну из них.

Услуги риелтора: комиссию агентства недвижимости при покупке-продаже квартиры платит та сторона, которая его наняла.

2. Дополнительные расходы:

Оформление выписки из ЕГРН: чаще всего оплачивается продавцом.

Банковские услуги: комиссия за аренду ячейки или открытие аккредитива может делиться между сторонами.

Юридические услуги: если стороны привлекают юриста, расходы могут распределяться по договоренности.

Теперь вы знаете, как правильно составить ДКП квартиры, какие документы потребуются для регистрации, и на что обратить внимание. Если у вас остались вопросы или нужна помощь в оформлении документов, обратитесь к юристу или нотариусу — это позволит исключить ошибки и обеспечит защиту ваших интересов.

Частые вопросы

Готовые шаблоны документов к этой статье