Как устроить узаконивание перепланировки в 2025 году?

Тема узаконивания перепланировки квартиры остается одной из актуальных для собственников жилья в 2025 году. Вступившие в силу изменения в законодательстве усовершенствовали и уточнили процедуру согласования перепланировки. Цель статьи — предоставить актуальное руководство, объясняющее, как узаконить перепланировку квартиры в 2025 году.

Автор статьи Ашенбреннер Наталья Сергеевна Ведущий юрисконсульт, специалист в сфере семейного, трудового и авторского права

Что такое узаконивание перепланировки?

Чтобы понять, как узаконить перепланировку, важно четко различать термины. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) устанавливает различия между «переустройством» и «перепланировкой» помещения в многоквартирном доме.
Согласно статье 25 ЖК РФ:

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Примером может быть перенос в квартире газовой плиты или замена ванны на душевую кабину с изменением подводки труб.

Перепланировка — изменение границ и (или) площади помещения, образование новых помещений (в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 ЖК РФ), и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.

Важно, что перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о границах и (или) площади помещения, или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них.

Отличить перепланировку и переустройство от реконструкции также критически важно.

Реконструкция — это существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты, количества этажей), а также замена или восстановление несущих строительных конструкций. Реконструкция требует получения разрешения на строительство, в то время как перепланировка и переустройство — согласования с органом местного самоуправления (жилищной инспекцией) (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Узаконивание — это официальное оформление выполненных или планируемых изменений в соответствии с законодательством.

Почему это так важно?

Неузаконенные изменения могут привести к серьезным юридическим и финансовым последствиям, от штрафов до судебных решений о приведении помещения в первоначальное состояние, а также затрудняют любые операции с недвижимостью (продажу, дарение, передачу по наследству, оформление ипотеки).

Причины и необходимость согласования перепланировки

Процедура согласования перепланировки — это не просто бюрократическая формальность, а необходимая мера, обеспечивающая безопасность и юридическую чистоту вашего объекта недвижимости. Закон четко регламентирует этот процесс, чтобы защитить интересы всех участников жилищных отношений.

Основные причины, по которым необходимо узаконить изменения в квартире:

Обеспечение безопасности конструкций здания и проживания. Любые изменения внутренней конфигурации помещения, особенно касающиеся стен и инженерных коммуникаций, могут повлиять на целостность и устойчивость всего многоквартирного дома. Согласование гарантирует, что выполненные работы соответствуют строительным нормам и правилам, не создают угрозы для жизни и здоровья жильцов.

Юридическая «чистота» объекта недвижимости. Квартира с неузаконенной перепланировкой имеет расхождения между фактическим состоянием и техническим паспортом (а теперь и сведениями в ЕГРН). Это делает практически невозможными любые сделки с недвижимостью:

• Продажа: покупатели, особенно при оформлении ипотеки, потребуют юридически чистое жилье. Банки отказывают в выдаче кредитов под залог недвижимости с несогласованной перепланировкой.
• Дарение, наследование: передача такого объекта может быть осложнена или даже невозможна.
• Получение кредита под залог недвижимости: как уже упомянуто, банки строго относятся к наличию узаконенных изменений.

Избежание штрафов и предписаний от надзорных органов. Незаконная перепланировка дома или квартиры является административным правонарушением. Жилищная инспекция (или аналогичный орган в вашем регионе, например, Мосжилинспекция в Москве) имеет право вынести предписание о приведении помещения в соответствие с техническим паспортом и наложить штраф за перепланировку. Размеры штрафов составляют от 2 до 2,5 тыс. рублей для физических лиц (согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). В случае невыполнения предписания дело может быть передано в суд, где возможны гораздо более серьезные последствия, вплоть до продажи квартиры с публичных торгов.

Защита своих прав на недвижимость. Только узаконенная перепланировка с внесенными изменениями в ЕГРН гарантирует, что вы являетесь полноценным собственником измененного объекта и ваши права на него полностью защищены.

Алгоритм согласования перепланировки в 2025 году

Процесс согласования перепланировки в 2025 году имеет четкий алгоритм, который незначительно отличается в зависимости от того, планируются ли работы или уже выполнены. Важно учитывать изменения, вступившие в силу с 1 апреля 2024 года, касающиеся завершения процесса и внесения сведений в ЕГРН.

Вариант 1: Согласование планируемых работ (до их начала)

Это наиболее предпочтительный и безопасный путь. Он минимизирует риски возникновения проблем и штрафов.

Сбор исходной документации. Для начала потребуются документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру (например, выписка из ЕГРН), а также актуальный технический паспорт помещения. Эти документы содержат информацию о текущей планировке.

Разработка проекта перепланировки. Проект необходим, если вы планируете изменять конфигурацию помещения, затрагивать несущие конструкции, переносить инженерные коммуникации или изменять площадь помещений. Проект перепланировки должен быть разработан организацией, имеющей допуск СРО (саморегулируемой организации) в области архитектурно-строительного проектирования. Проект должен содержать чертежи, пояснительную записку, а также разделы по инженерным системам, если они затрагиваются. В случаях, когда изменения несложные (например, демонтаж ненесущей перегородки без изменения мокрых зон), может быть достаточно эскиза, но для сложных работ проект обязателен.

Получение необходимых согласований. До подачи заявления в уполномоченный орган могут потребоваться дополнительные согласования:

• С банком: если квартира находится в ипотеке, необходимо получить письменное согласие банка на проведение перепланировки.
• Согласие собственников МКД: если перепланировка затрагивает общедомовое имущество (например, часть фасада, несущие стены, общедомовые коммуникации), потребуется согласие всех собственников многоквартирного дома на общем собрании.

Подача заявления и документов в уполномоченный орган. Полный пакет документов подается в местную администрацию или жилищную инспекцию (например, Мосжилинспекция в Москве) через МФЦ или «Госуслуги». В пакет, как правило, входят: заявление о согласовании, правоустанавливающие документы на квартиру, проект перепланировки (если требуется), технический паспорт. Решение о согласовании или отказе должно быть принято не позднее 45 дней со дня подачи документов (или со дня их передачи МФЦ в администрацию).

Получение решения о согласовании. В случае одобрения, в течение 3 рабочих дней после принятия решения, уполномоченный орган выдаст вам документ, подтверждающий согласование перепланировки. Только после этого можно приступать к ремонтным работам.

Проведение ремонтных работ. Выполняйте работы строго в соответствии с утвержденным проектом.

Оформление акта приемочной комиссии. После завершения работ необходимо направить уведомление о завершении перепланировки в тот же орган, который выдал согласование (лично или через МФЦ). В течение 30 дней администрация сформирует приемочную комиссию, которая проверит соответствие выполненных работ проекту и нормам. По результатам проверки будет утвержден акт приемочной комиссии.

Заказ нового технического плана у кадастрового инженера. С 1 апреля 2024 года ФЗ N 608-ФЗ четко устанавливает: для отражения изменений в ЕГРН требуется подготовка нового технического плана кадастровым инженером. Он зафиксирует фактические изменения в помещении.

Внесение изменений в ЕГРН через Росреестр. Это финальный и основной этап. Согласно новым правилам, муниципальные органы, осуществляющие согласование, не позднее 5 рабочих дней после утверждения акта приемочной комиссии обязаны самостоятельно направить в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации прав на перепланированное помещение. Это значительно упрощает процесс для собственника, который раньше занимался этим самостоятельно. Моментом завершения перепланировки теперь считается именно день внесения записи в ЕГРН или кадастрового учета образованных помещений и регистрации прав на них.

Вариант 2: Узаконивание уже выполненной перепланировки

Если перепланировка уже сделана без предварительного согласования, процедура может быть сложнее, но все еще возможна.

Административный порядок. Если выполненные изменения не нарушают строительных норм, санитарных правил и прав третьих лиц, а также соответствуют требованиям к перепланировке, можно попробовать узаконить их в административном порядке. Процесс аналогичен описанному выше алгоритму согласования планируемых работ, но вы подаете документы на уже выполненные изменения. Вам все равно потребуется проект (или техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ) и технический план от кадастрового инженера.

Судебный порядок. Если административный орган отказал в узаконивании (например, из-за существенных нарушений) или если перепланировка затрагивает несущие конструкции и требуется подтверждение их безопасности, собственнику придется обращаться в суд. В этом случае потребуются следующие документы:

• Исковое заявление о сохранении помещения в перепланированном состоянии.
• Технический паспорт или технический план с отражением фактических изменений.
• Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ от уполномоченной организации.
• Другие документы, подтверждающие отсутствие нарушений.
• Важную роль в суде играет судебная строительно-техническая экспертиза, которая подтверждает безопасность и отсутствие нарушений. Суд может принять решение о сохранении помещения в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, а также не создается угроза их жизни или здоровью (согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ).

Что изменилось с 1 апреля 2024 года?

С 1 апреля 2024 года в законодательстве Российской Федерации произошли значимые изменения, касающиеся перепланировки и переустройства помещений в многоквартирных домах. Эти нововведения закреплены Федеральным законом от 19 декабря 2023 г. N 608-ФЗ, который внес корректировки в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Ключевые изменения призваны усовершенствовать и сделать более прозрачным процесс узаконивания.

Основные изменения, о которых важно знать собственникам:

Уточнение понятия перепланировки. Теперь перепланировка — это не только изменение конфигурации помещения, но и изменение границ, площади, образование новых помещений, а также изменение внутренней планировки, даже если границы и (или) площадь помещения не меняются. Это расширенное толкование охватывает больше видов работ.

Обязательность внесения сведений в ЕГРН. Главное новшество: перепланировка теперь считается завершенной не с момента утверждения акта приемочной комиссии, а со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) или кадастрового учета образованных помещений и регистрации прав на них. Без регистрации в Росреестре перепланировка не будет считаться юридически оформленной.

Автоматизированная подача документов в Росреестр. Значительное упрощение для собственника: муниципальные органы, согласовавшие перепланировку, теперь обязаны сами, не позднее 5 рабочих дней после утверждения акта приемочной комиссии, направить в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации прав на перепланированное помещение. Это освобождает собственника от необходимости самостоятельно взаимодействовать с Росреестром на завершающем этапе.

Акцент на технический план. Отменена необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения. Теперь ключевым документом, фиксирующим изменения для ЕГРН, является технический план, который подготавливает кадастровый инженер.

Эти изменения направлены на усиление контроля за тем, что происходит в помещениях многоквартирных домов, и на упрощение фиксации изменений в официальных реестрах.

Как перенести мокрую зону?

Перенос или расширение так называемых «мокрых зон» (кухни, санузла, ванной комнаты) — один из самых популярных и одновременно сложных видов перепланировки. Он требует особого внимания и строгого соблюдения строительных и санитарных норм. Такие изменения почти всегда требуют разработки полноценного проекта перепланировки.

Основные требования и ограничения при переносе или расширении мокрой зоны:

• Гидроизоляция. При любых работах в мокрых зонах необходимо обеспечить надежную гидроизоляцию пола. Это защитит соседей снизу от возможных протечек и является обязательным требованием.
• Запрет на расположение над жилыми комнатами. Категорически запрещено располагать санузлы и ванные комнаты над жилыми комнатами или кухнями соседей снизу. Исключения составляют многоуровневые квартиры, где санузел верхнего уровня может находиться над нежилым помещением (например, кухней) своего же нижнего уровня, или квартиры, расположенные на первом этаже, под которыми нет жилых помещений.
• Вентиляция. Необходимо обеспечить надлежащую работу системы вентиляции. Запрещено затрагивать общедомовые вентиляционные каналы или уменьшать их сечение.
• Проектная документация. Для переноса мокрой зоны проект перепланировки обязателен. Он должен содержать все необходимые расчеты, схемы гидроизоляции, вентиляции и водоснабжения, а также подтверждение соответствия нормам.
• Согласование. Перенос мокрой зоны требует обязательного согласования с жилищной инспекцией (или аналогичным уполномоченным органом). Процесс согласования идет по общему алгоритму, описанному ранее, с привлечением проектной организации и последующим оформлением акта приемочной комиссии и внесением изменений в ЕГРН.

Нарушение этих правил при переносе мокрой зоны может привести к серьезным последствиям, включая предписания о возврате помещения в первоначальное состояние, крупные штрафы и судебные разбирательства с соседями.

Что делать, если вам отказывают в узаконивании перепланировки?

Получение официального отказа в согласовании перепланировки может сбить с толку, но это не всегда означает, что узаконить изменения невозможно. Важно разобраться в причинах отказа и определить дальнейшие действия.

Распространенные причины отказа:

Нарушение строительных норм и правил. Самая частая причина. Проект перепланировки или уже выполненные работы не соответствуют требованиям СНиП, СП, СанПиН. Это может быть связано с нагрузкой на несущие конструкции, расположением мокрых зон, вентиляцией, пожарной безопасностью.

Нарушение прав и интересов третьих лиц. Перепланировка затрагивает общедомовое имущество без согласия всех собственников многоквартирного дома или создает угрозу жизни и здоровью соседей, ухудшает условия их проживания.
Неполный пакет документов или неточности. Иногда отказ происходит из-за отсутствия какого-либо обязательного документа, ошибок в заявлении или неверно оформленных чертежей.

Невозможность узаконивания. Выполненные изменения относятся к категории тех, которые категорически запрещены законодательством (см. следующий раздел).

Порядок действий при отказе:

Внимательно изучите причину отказа. Уполномоченный орган обязан письменно уведомить вас о своем решении и указать конкретные причины отказа. Это уведомление — ваш основной документ для дальнейших действий.

Проанализируйте возможность устранения замечаний. В большинстве случаев отказ можно обжаловать после устранения выявленных недочетов. Возможно, потребуется доработка проекта перепланировки, получение дополнительных согласований (например, согласие соседей) или даже изменение части уже выполненных работ.

Обжалование отказа. Если вы считаете, что отказ необоснован или основан на неверной трактовке закона, вы имеете право его обжаловать:

• В вышестоящем органе. Можно подать жалобу в вышестоящий орган местного самоуправления или в прокуратуру.
• В судебном порядке. Если административный порядок не привел к желаемому результату, вы можете подать исковое заявление в суд. Судебный порядок узаконивания предполагает предоставление доказательств того, что выполненная перепланировка не нарушает прав и интересов граждан, не создает угрозы их жизни или здоровью и соответствует строительным нормам. Часто в суде назначается судебная строительно-техническая экспертиза, которая оценивает допустимость и безопасность изменений.

Важно помнить, что своевременная и корректная реакция на отказ значительно повышает шансы на успешное узаконивание перепланировки.

Какую перепланировку нельзя узаконить ни при каких условиях?

Существует ряд изменений, которые категорически запрещены к проведению в многоквартирных домах и, следовательно, не могут быть узаконены ни в административном, ни в судебном порядке. Эти запреты направлены на обеспечение безопасности всего здания и комфорта проживания всех собственников.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ и соответствующим нормативным актам (включая Постановление Правительства Москвы № 508-ПП для столицы), нельзя узаконить следующие виды перепланировки:

• Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан. Любые изменения, которые приводят к ухудшению условий эксплуатации многоквартирного дома или условий проживания граждан (например, ухудшение инсоляции, вентиляции, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам), недопустимы.
• Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Категорически запрещены изменения, которые могут привести к разрушению или ослаблению несущих стен, колонн, балок. Это может быть снос несущих стен, их частичный демонтаж без надлежащего усиления или создание проемов без соответствующего проекта и технического заключения.
• Ликвидация или уменьшение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж вентиляционных и технических коробов. Вентиляционные шахты являются частью общедомовой системы, и их изменение может нарушить воздухообмен во всем доме, создавая угрозу здоровью жильцов.
• Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы. Такое действие нарушает общедомовую систему теплоснабжения и может привести к недостаточной температуре в других квартирах, а также промерзанию коммуникаций на балконе.
• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Это создает несанкционированный отбор тепла из общедомовой системы, что опять же негативно сказывается на теплоснабжении других квартир и может привести к перегрузке системы.
• Объединение газифицированного помещения (кухни с газовой плитой) с жилой комнатой без установки плотно закрывающейся двери. Это требование направлено на обеспечение пожарной безопасности и предотвращение распространения газа в жилые помещения.
• Переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых такие помещения или смежные с ними помещения будут отнесены к категории непригодных для проживания.
• Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности.

В случае незаконной перепланировки, попадающей под эти запреты, собственника обяжут вернуть помещение в первоначальное состояние. Если предписание не будет выполнено, жилищная инспекция или управляющая компания могут подать иск в суд, что может привести к продаже квартиры с публичных торгов. Таким образом, крайне важно заранее изучить все ограничения, чтобы избежать необратимых изменений и связанных с ними проблем.

Частые вопросы

Готовые шаблоны документов к этой статье