Налоговый вычет при покупке квартиры в 2025 году

Вы приобрели квартиру. При определенных обстоятельствах государство вернет часть затрат. Общая сумма, которая положена из бюджета без учета ипотечных процентов, составляет 260 тысяч или даже 520 тысяч рублей. Разбираемся, как получить деньги, кому положен вычет, что с ним делать.

Автор статьи Ашенбреннер Наталья Сергеевна Ведущий юрисконсульт, специалист в сфере семейного, трудового и авторского права

Что такое налоговый вычет за квартиру

Он подразумевает возврат уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Вы тратите деньги на приобретение жилья, а государство возвращает уплаченные налоги из своего бюджета. Размер суммы, которая возвращается, напрямую зависит от расходов на квартиру, ограничена лимитом для налогового вычета — 2 миллиона рублей. Каждый налогоплательщик вернет вычет не более 260 тысяч рублей налога. Если вы покупаете квартиру стоимостью более 2 миллиона рублей в браке, то супруг также имеет право на аналогичный вычет – при цене квартиры не менее 4 миллионов вернется 520 тысяч на двоих. Эти деньги перечисляются на банковский счет.

Если вы официально трудоустроены, получаете заработную плату, то уплачиваете НДФЛ (13%). Налоговый вычет позволяет вернуть часть уплаченного налога. Государство признает расходы гражданина на полезные цели, позволяет вычесть соответствующую сумму при расчете налога. Это приводит к уменьшению налогооблагаемого дохода и снижению суммы налога.

Существует два сценария, которые произойдут:

• Если налог удержали без учета вычета, а потом выясняли, что с вычетом сумма налога ниже или вовсе отсутствует, образуется переплата. Эта сумма возвращается путем подачи декларации 3-НДФЛ либо через упрощенную процедуру.
• Если вы узнали о праве на вычет в текущем году, налоговая инспекция должна его подтвердить. Затем работодатель учтет вычет, перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты. Вы начнете получать дополнительно сэкономленные средства. Потребуется уведомить налоговую о праве получения вычета. Подается оно через руководство.

Кто имеет право на вычет при покупке квартиры

Чтобы получить налоговый вычет, нужно, соблюсти несколько условий. Вы – налоговый резидентом России. Условие – жить на территории страны не менее 183 дней за год (п. 2 ст. 207 НК).

Необходимо подтвердить оплату квартиры – полную либо частичную. Сумма вычета зависит от фактических расходов. Если квартира была унаследована, подарена, вычет получить нельзя. При использовании государственных выплат для покупки жилья, сумма вычитается из расходов. Примеры пособий — материнский капитал, военная ипотека.

Необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности. Для новостройки подойдет акт приемки-передачи квартиры. Договор долевого участия не считается достаточным подтверждением, даже если вы оплатили всю сумму. Вычисление вычета за новостройку возможно только после регистрации собственности через ЕГРН (подп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК). Раньше регистрация не требовалась.

Если покупалось вторичное жилье, подтверждается право собственности выпиской из ЕГРН. Документы оформляются на вас либо вашего супруга. Если квартира принадлежит маме, вычет получить нельзя, даже если вы ее купили.

Нельзя получать вычет, если продавец – близкий родственник. Налоговая проверяет родство по реестру загса (Письмо Минфина от 13.07.2015 № 03-04-07/40094). Но бывают случаи, когда продавец и покупатель не близкие родственники, но связаны. Например, гражданская жена, отец общего ребенка. Доказать связь налоговой службе будет непросто (п. 1, 7 ст. 105.1 НК).

Важно раньше срока не использовать право на вычет. Лимит по имущественному вычету составляет 2 миллиона. Если сумма получена, вычет не начисляется.

Помните, что квартира должна находиться на территории России.

Документы для оформления вычета и подтверждения расходов

Пакет документов для перечисления налогового вычета подается копиями — налоговая инспекция самостоятельно проверяет их по базам данных. При возникновении вопросов, ведомство попросит предоставить оригиналы. Обычно достаточно отправить фотографии документов с телефона через личный кабинет либо прикрепить копии к декларации.

Если заявление на вычет заполняется в упрощенном порядке, копии документов не требуются. Указываются реквизиты счета, куда налоговая переведет деньги.
Список документов, необходимых для оформления вычета через декларацию или работодателя:

• Выписка из ЕГРН. Запрашивается через портал Госуслуги. Налоговая инспекция сама может получить нужные данные из Росреестра.
• Копия договора о покупке недвижимости.
• Акт приемки-передачи — если квартира приобреталась по договору долевого участия (ДДУ).
• Платежные документы — квитанции, приходные ордера, банковские документы, подтверждающие перечисление денег продавцу, расписки и чеки.
• Справка о доходах и налогах физических лиц – когда подаете декларацию. Ее можно получить у бухгалтера, скачать через личный кабинет на сайте налоговой службы (при наличии). Зайдите на вкладку «Доходы и вычеты» → «Доходы» в правом верхнем углу. Информация по заработку за предыдущий год будет доступна не позднее 20 марта текущего года.
• Заявление о распределении расходов на вычет между супругами, если квартира покупалась в браке, оба хотят вернуть налог.

Для получения вычета нужно подтвердить расходы на покупку жилья. Кроме перечисленных документов, предоставляются другие бумаги: расписки, квитанции, банковские платежки.

С документами, подтверждающими оплату, есть несколько важных нюансов, о которых не предупреждает ни риелтор, ни налоговый инспектор. Они всплывают при оформлении вычета, что вызывает трудности. Поэтому заранее предоставляю нужную информацию:

• Расписка. Разрешается подтвердить оплату документом, который свидетельствует о передаче денег — простая расписка, не заверенная нотариусом. Она должна содержать информация о квартире, продавце, его подпись, сумму, дату передачи средств. Документ пишется от руки: если риелтор предложит напечатанную версию, лучше отказаться, попросить продавца написать ее лично.
• Договор. Подтверждается фактическая оплата через договор, где указан пункт, что продавец получил деньги. Его заверяете у нотариуса, чтобы зафиксировать оплату. Расписка не потребуется. Минфин допускает, что необремененный нотариальной формой договор вправе служить подтверждением расходов при условии, что указаны расчеты, осуществленные полностью. Но советую иметь расписку. Верховный суд считает, что упоминание расчетов в договоре не подтверждает факт оплаты, продавец вправе потребовать возврат квартиры либо повторного платежа.
• Банковские документы. Для подтверждения оплаты через банк подойдут квитанции, выписки, фиксирующие транзакции. Информационного письмо из банка недостаточно. Храните все квитанции, платежные бумаги.

Срок подачи документов на вычет

Документы, необходимые для получения налогового вычета при приобретении жилья, нужно предоставить вместе с декларацией либо заявлением раз за год. Прикрепите фотографии, скан-копии через личный кабинет на сайте налоговой инспекции.

Подайте документы лично, отправьте почтой. Налоговая проверит информацию, используя свои каналы — запросив данные у банка, Росреестра, ЗАГСа, нотариусов, в Службе Фонду Рынка. Если возникнут вопросы либо понадобятся оригиналы, инспектор свяжется по телефону, поэтому укажите актуальный номер для связи, держите оригиналы документов рядом.

Сколько раз можно получать имущественный налоговый вычет

Налоговый вычет доступен лишь однажды для каждого человека. Лимит суммы – 260 тысяч рублей. Она эквивалентна 13% от 2 млн рублей. Для уплаты процентов по ипотеке установлен отдельный лимит – 3 млн рублей.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн возвращается 13% от фактических расходов. Стоимость квартиры превышает лимит, налоговый вычет составит максимум 260 тысяч.
Если вы не получилось полностью использовать вычет по одной квартире, неиспользованный остаток переносится на другую покупку. По ипотечным процентам данный перенос не предусмотрен — вычет положен только на один объект. Перенос остатка вычета возможен для сделок, произведенных с 2014 года.

Вычет при покупке квартиры определяется исходя из фактических расходов, но государство установило лимит: с 2008 года он составляет 2 млн рублей на каждого налогоплательщика. Независимо от региона, реальной стоимости квартиры один человек вправе вернуть максимум 260 тысяч (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК).

С 1 января 2014 года лимит имущественного вычета не привязан к конкретному объекту, а неиспользованный остаток разрешается перенести на будущие покупки. Граждане, которые с 2014 по 2022 годы купили квартиру за 1,5 млн рублей, получили возврат налога, при последующей покупке квартиры в 2023 году вправе использовать оставшийся вычет, вернуть еще 65 000 рублей.

Лимит, условия вычета зависят от года возникновения права на него. Не путайте с периодом, когда вы заплатили за квартиру или подали декларацию либо получили акт. Если право на вычет возникло 10 лет назад при лимите миллион, при решении им воспользоваться сейчас, вам вернут 130 тысяч, независимо от стоимости квартиры.

Необязательно использовать вычет именно по той недвижимости, на которую возникло право. Разрешается отложить заявление, воспользоваться вычетом при покупке другого жилья, повышенном лимите, возможности перенести остаток.

Если не удается вернуть весь вычет за год, остаток переносится на следующие годы, пока не перечислится полная сумма уплаченного НДФЛ. Допустим, стоимость квартиры – 2 млн рублей, годовой доход – 1 млн, вы получите вычет за два года. Если при аналогичной стоимости заработок – 500 000 рублей за год, возврат налога затянется на четыре года.

У пенсионеров есть особые условия: они могут вернуть налог за год приобретения квартиры плюс три предыдущих. Налоговый вычет им начисляется за четыре года, даже при отсутствии работы (п. 3 ст. 210, п. 10 ст. 220 НК).

За какой период можно вернуть налог

Вернуть налог разрешается только за три года. При подаче налоговой декларации в 2024 году, вернут деньги за 2023, 2022, 2021 годы.

Право на вычет появляется не сразу. Вы купили квартиру сейчас, но право получите только в 2025 году. Вернуть налог возможно с 2024 года, даже если деньги за квартиру заплатил сегодня.

Если купили квартиру, оформили право в одном году. Например, вы приобрели недвижимость, сразу стали владельцем, но не подали декларации ранее. Вернуть вычет разрешается за прошедший период владения.

Люди не знают о вычете. Кто-то купил квартиру 8 лет назад, а узнал о налоговом вычете сейчас. Он вправе вернуть деньги за три последние года.

Не платится налог. Человек приобрел недвижимость, потом перестал платить налог – уволился с работы, стали работать по другой системе налогообложения. Если он не платил НДФЛ более трех лет, то вернуть налог нельзя. Но если он снова начнет его платить, вернет деньги за прошедшие три года.

Алгоритм получения налогового вычета

Чтобы вернуть деньги за налог при покупке квартиры, сделайте несколько шагов:

• Направьте декларацию 3-НДФЛ налоговой в год, следующий после покупки квартиры.
• Нужная форма декларации представлена на сайте nalog.gov.ru. Советую заполнить документ через личный кабинет налогоплательщика.
• Налоговая проверяет декларацию в течение трех месяцев, а затем начисляет деньги на банковский счет.
• Подавать декларацию нельзя в год покупки квартиры. Если нет возможности ждать год, вы вправе: написать специальное заявление уведомление о праве на вычет). Тогда работодатель не будет удерживать налог с зарплаты. Направляется уведомление через личный кабинет налогоплательщика. Вы заполняете форму, прикрепляете нужные документы.
• Работодатель, получив уведомление, перестанет удерживать налог, а заплаченные деньги вернет. Важно условие – трудовой, а не гражданский договор. Уведомления работают до конца года. При смене работы, нужно будет снова подать документ. Заново предоставлять все документы не нужно.

После проверки декларация налоговая подтвердит право на вычет. В едином налоговом счете отразится переплата. Вернуть налог возможно только по поданному заявлению. С помощью документа вы информируете налоговую службу о наличии переплаты, просите вернуть средства на указанный банковский счет. Налоговая осуществляет возврат.

Заявление включается в декларацию, оформляется автоматически, вы указываете реквизиты счета, куда произведут возврат налога. Деньги зачислят не позднее 30 дней после завершения камеральной проверки.

С 2023 года расчеты с бюджетом ведутся на едином налоговом счете. Вернуть НДФЛ вы праве при наличии положительного остатка, учитывающего любые задолженности по иным налогам. Например, если сумма вычета к возврату составила 50 тысяч рублей, но имеется налоговая задолженность за автомобиль, имущество на сумму 10 тысяч, то счет поступит только 40 тысяч.. Информация о задолженности, остатке по единому налоговому счету доступна через личный кабинет налогоплательщика.

Итоговая сумма налогового вычета

Итоговый размер налогового вычета на покупку квартиры составит 13% от уплаченной суммы с учетом предельных значений. Допустим, вы купили квартиру за 4 млн рублей.
Налоговый вычет – 13% от этой суммы = 4000000 × 0.13 = 520 тысяч.

Если купили первую квартиру (первая сделка), вернете не более 2 млн рублей. Максимальный вычет = 2000000 × 0.13 = 260 тысяч.

При использовании вычет на другую квартиру ранее, не применимости правила «первая квартира», вы вправе вернуть полную сумму, если она менее 260 тысяч либо жилье стоило дороже. Но из-за лимита вычет составит – 260 000 рублей. Даже при покупке квартиры за 4 млн максимальный возврат не изменяется.

Чтобы вернуть НДФЛ, необходимо следовать установленной процедуре: дождаться завершения камеральной проверки налоговой декларации, после подать заявление на возврат переплаты. Помните, что сроки возврата составляют 30 дней с момента подтверждения права на вычет. Для успешного завершения процедуры укажите правильные банковские реквизиты.

Подведем некий итог. Налоговый вычет при покупке квартиры составляет 13% от суммы, уплаченной за жилье (не более 2 миллионов рублей). Максимальный вычет составит 260 тысяч рублей. Если квартира стоит больше, используйте вычет на другую сумму с учетом лимитов. Для получения налогового вычета должно иметься право собственности. Вычет положен только единожды на одну квартиру. Если купили жилье совместно с мужем/женой, вычет делится между собственниками.

Налоговый вычет может получить как первый собственник, так и второй, если квартира была куплена совместно. Право доступно для граждан, которые подают налоговую декларацию, уплачивают подоходный налог. Форма 3-НДФЛ подается налоговому органу по месту жительства в течение трех лет после покупки жилья.

Вычет положен на ипотечные проценты, если имущество приобретено за счет ипотеки. Появляется возможность получить деньги ( 13% от суммы уплаченных процентов), но с учетом определенных лимитов. При подаче документов налоговый вычет убедитесь, что весь пакет бумаг, включая договор купли-продажи, акт приема-передачи, справки, подтверждающие оплату, имеются.

Советую следить за изменениями налогового законодательства. Государство периодически вводит новые условия для социально уязвимых групп населения: многодетных семей, молодых специалистов.

Процесс получения налогового вычета при покупке квартиры имеет свои нюансы. Поэтому при возникновении вопросов обратитесь за консультацией к налоговому эксперту либо юристу, которые специализируется на данной теме. А аспекты из этой статьи помогут лучше ориентироваться при получения налогового вычета, избежать возможных ошибок.

Частые вопросы

Готовые шаблоны документов к этой статье