Права собственника жилого помещения

При покупке квартиры вы становитесь ее собственником и получаете некоторые полномочия – пользоваться, распоряжаться и владеть собственным имуществом как угодно. Например, сдать, продать или подарить. Однако у владельцев имеются права, о которых многие даже не догадываются. Хотя ими частенько пользуются управляющие компании, хитрые соседи, налоговая, судебные приставы. Поэтому предлагаю сегодня поговорить о законных возможностях собственников, знание которых поможет сохранить жилье, деньги и комфорт.

Право жить в квартире и использовать ее для работы

Закон разрешает использовать жилое помещение не только для проживания, но и для профессиональных работ (ст. 17 ч. 2 и 4 Жилищного кодекса РФ).

При каких условиях разрешено использовать собственность для подработок/бизнеса:

• У владельца есть регистрация, он на законных основаниях владеет имуществом.
• Работы, проводимые внутри жилого помещения, не мешают соседям. Никто не шумит по ночам, нет очередей у дверей.
• Соблюдаются пожарные, санитарные и экологические нормы. Отсутствует неприятный запах, громко работающее оборудование, нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать жилплощадь для заработка может физическое лицо, индивидуальный предприниматель. Это может быть репетитор, фотограф, бухгалтер, программист, брокер, копирайтер, писатель.

Если кто-то из соседей недоволен, что к вам на занятия приходят школьники, то это их проблемы. Однако существуют прямые запреты, накладываемые на использование личной недвижимости. Например, апартаменты нельзя использовать, как нежилое помещение – сдавать под склад, открывать фирму, переоборудовать под офис, устроить кондитерскую с пятью духовками и пр. Также запрещается делать из нее хостел.

Право вселять в квартиру членов семьи

Законом установлено, что вселять можно членов семьи, а по факту разрешается заселить любого человека. Потому что для признания родства не нужны кровные связи, регистрация брака или общий бюджет. Выходит, членом семьи может быть троюродная сестра, гражданский муж, сын от первого брака мужа. Они могут проживать временно даже без регистрации, соседи не смогут возразить.

Пример. Гражданин К. встретил девушку, через некоторое время отношений они стали жить вместе. У дамы есть маленький ребенок от первого брака.

После переезда соседи стали выказывать недовольство тем, что ребенок очень громко плачет. Вызвали участкового, но их действия были заведомо провальны. Во-первых, малыш несовершеннолетний, во-вторых, мужчина прописал у себя девушку.

Люди, которых вселили, могут пользоваться домом наравне с вами. А вот вселять кого-то без вашего разрешения запрещается. Исключение из правила – несовершеннолетние дети.

Если владелец намерен прописать у себя дальнего родственника, будущего супруга, ему не откажут. Оснований для требования подтвердить родство тоже нет.

Право выселять посторонних и не выселяться самим

Вы можете выселить человека, с которым больше нет семейных отношений. То есть муж законно выставляет бывшую жену за двери, если семья проживала в его добрачной квартире или она принадлежала ему по брачному договору.

Для выселения остальных членов семьи следует доказать, что вы не имеете с ними никаких семейных отношений – нет общего хозяйства, бюджета, общения, помощи. Но есть конфликт, утрачено доверие. Выходит, спокойно выставляйте сожителя, тетю, сестру, брата, невестку.

Однако, вопросы, касающиеся детей, решить немного сложнее. Супруг после развода становится бывшим, а ваш общий ребенок таковым стать не может. Поэтому при выселении бывшей половины суд оставляет за ребенком возможность пользоваться жильем родителей. Когда ему исполнится 18 лет, его тоже можно будет выселить.

Что касается владельцев, выселить их из собственных апартаментов может только суд. Например, если используете жилплощадь как складское помещение для вредных ядов, завели тридцать кошек, сделали из дома свалку. Его выставят на торги, продадут, а потом отдадут часть денег.

Но для начала вам все равно будут предлагать исправить ситуацию либо просто оштрафуют.

Однако выселить хозяина очень непросто. Нужно чуть ли не сотни раз вызывать полицию, писать жалобы, собирать доказательства, ходить по судам, чтобы дело дошло до реального выселения. На практике случались такие примеры, когда соседи выселяли владельцев из-за постоянной громкой музыки.

Для проведения таких действий должны быть основания, подкрепленные доказательством, а также решение суда. Никто не сможет вас выселить, если гремите тарелками по ночам или громко плачет ребенок.

Право не отдавать квартиру даже за долги, если это единственное жилье

Если должны деньги банку, партнеру по бизнесу или по алиментам, с вас могут взыскать долги за счет имущества. Это можно сделать по судебному приказу, через исполнительный лист, направленный на работу, либо арестуют машину, а затем выставят ее на продажу. Разрешается даже забрать жилплощадь за долги, но при условии, что она не единственная.

Если у вас нет иного жилья, кроме имеющегося, его не заберут, вас не выселят. Это правило распространяется даже на элитную недвижимость.

Собственность могут забрать только ипотечную, потому что она находится в залоге у банка. Здесь все просто, вы не платите ипотеку, за долги недвижимость выставили на продажу, а вас выдворили за дверь, даже с маленькими детьми.

Право регистрировать в квартире кого угодно

Вы, как законный хозяин недвижимости, можете прописать абсолютно любого человека. Допустим, как члена семьи, даже если это неправда. Прописать гражданина можно временно или на постоянной основе.

Многие уверены, что регистрация дает им возможно распоряжаться помещением, как собственнику. Однако прописанный человек не продаст или не подарит дом, также не продлит временную прописку по своему желанию. Он может только заселить своего несовершеннолетнего ребенка, указать ваш адрес при оформлении кредита.

Некоторые особо предприимчивые граждане используют уловку с родственниками для собственной наживы. За определенную сумму прописывают у себя посторонних людей. Бывало, что такие ситуации заканчивались очень плачевно.

Если вы не единственный владелец недвижимости, то для регистрации кого-то следует получить согласие других собственников. Но если хозяин только один, регистрируйте кого захотите.

Право перевести квартиру в нежилое помещение

У вас есть законная возможность сделать из жилплощади офис, магазин или хостел. Для этого необходимо официально поменять статус помещения, то есть сделать его нежилым. Однако реализовать такие действия удастся только при соблюдении нескольких правил:

• Апартаменты располагаются на первом этаже. Может быть выше, но под ними не должны находиться жилые помещения.
• Оборудован отдельный вход.
• Соседи согласны переустройством, их права соблюдены.

Если все требования соблюдены, собирайте документы, а затем меняйте назначение недвижимости. Решение о переходе принимается органами местного самоуправления в течение 45 дней. Здесь советую обратиться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы избежать проблем с составлением заявления.

По каким причинам могут отказать:

• Нет установочных данных о заявителе: ФИО, адрес регистрации, место жительства физического лица. Наименования, места нахождения юридического лица.
• Отсутствует документ, подтверждающий право собственности.
• Имеются исправления в тексте заявления, о которых принимающий орган не знал. Это могут быть зачеркивания, приписки.

Считаю важным предупредить о некоторых рисках при смене статуса помещения. Например, вы владеете помещением в прибрежной зоне, где часто случаются наводнения. Если из-за чрезвычайного происшествия пострадает дом и ваше уже нежилая собственность, а местные либо федеральные госорганы решать компенсировать другим жильцам утраченное имущество, есть риск остаться ни с чем. Так как обычно при таком раскладе событий хозяева такой недвижимости не фигурируют в указах, несут все риски самостоятельно. Помочь может только страховка.

Право регистрировать в квартире ООО

Вы можете спокойно зарегистрировать по адресу жилой недвижимости компанию. Делать помещению статус нежилого при этом не нужно. Спокойно можете жить с семьей и детьми по тому же адресу, по которому будет зарегистрировано ООО «Цветик-семицветик».

Кроме того, зарегистрировать юридическое лицо можно даже не в собственной квартире, например, у жены. Потребуется согласие от нее, а от вас – регистрация. Если собственник недвижимости – сам директор компании, то зарегистрировать фирму по месту жительства еще проще.

Бывало, что налоговая служба отказывалась регистрировать ООО по месту проживания. Основной аргумент – жилое помещение нельзя использовать как нежилое. Говорилось, что это даже повод для ликвидации компании из-за недостоверных сведений. Однако каких-либо законных запретов на регистрацию юрлица нет. А вопросы эксплуатации жилой недвижимости вообще не касаются налоговой.

Но минусы все же есть. По адресу недвижимости будет приходить почта с налоговой, поэтому важно отслеживать ее. Будете игнорировать налоговые письма, рискуете потерять бизнес.

Пример. Наталья решила открыть интернет-магазин на дому. Она хочет все делать по закону, поэтому нужна регистрация юридического лица. Но девушка не планирует снимать помещение, хочет сэкономить на затратах. Поэтому Наталья решила оформить ООО по адресу собственной недвижимости.

Право не пускать в квартиру посторонних и применять самозащиту

Никто не может просто так зайти к вам (ст. 35 Конституции РФ). Ни бывший муж, ни газовщик, ни сантехник. Если кто-то попытается без разрешения проникнуть, можете применить меры самозащиты – брызнуть газовым балончиком или спустить собаку. Но только при наличии действительной угрозы жизни, а не из-за желания кого-то проучить.

Если к вам нужно зайти полицейским, приставам или представителям налоговой службы, они обязаны предоставить решение суда и получить ваше согласие. Однако для правоохранителей есть исключения – когда нужно предотвратить преступление, задержать подозреваемых, спасти жизнь. Никаких осмотров, проверок без возбуждения уголовного дела, судебного решения проводить они не могут.

Налоговый инспектор может зайти только с разрешения всех жильцов, так как выездная проверка – это не «зеленый свет». Пусть они предоставляют решение суда, которое нужно сначала получить.

Право требовать от соседей соблюдения тишины и порядка

Апартаменты необходимо использовать без вреда для других – запрещается шуметь ночью, проводить несогласованную перепланировку, портить общее имущество и даже выгуливать собак на детской площадке.

Требования, касаемые вышеперечисленных пунктов, прописаны в законах и санпинах – СанПиН 2.1.2.2645-10, ст. 6.4, СНиП 23-03-2003, ст. 6.3 КоАП РФ. Некоторые регионы самостоятельно регулируют правила пользования. Например, нужно соблюдать тишину даже в обеденное время, чтобы могли поспать маленькие дети соседей.

Если ваши соседи громко слушают музыку по ночам, портят имущество, а мирно урегулировать конфликт не вышло, нужно вызвать полицию, ведь ваши законные права нарушаются. Соседям назначат штраф.

Право устанавливать камеру над дверью своей квартиры и кондиционер на фасаде

Вы на законных основаниях можете установить камеру над своей входной дверью, напротив тамбура. Согласие соседей и общее собрание не потребуется. Вами не используется общедомовое имущество, не обрабатываются чужие личные данные.

Если управляющая компания хочет установить камеру на фасаде многоквартирного дома, нужно организовать собрание жильцов, чтобы они приняли решение.

Соседи могут предъявить вам претензии только при установке камеры, которая будет направлена на площадку. Происходит обработка персональных данных без согласия, так делать запрещается.

Что касается кондиционера. Иногда для его установки требуется переустройство общего имущества (стены с фасадом), которое нельзя реконструировать без согласия других жильцов.

Однако эта стена принадлежит Вам, так как собственник владеет долей общего имущества. Поэтому установка кондиционера разрешенное действие.

При каких обстоятельствах могут запретить устанавливать кондиционер:

• громкий шум, раздражающая вибрация;
• капает вода на балкон соседей снизу;
• закрыт обзор соседям;
• при установке повредили стену, пошла трещина;
• торчащие провода угрожают пожарной безопасности.

Кондиционер не должен кому-то мешать. Но для надежности советую узнать конкретные правила монтажа техники на фасаде вашего дома.

Право пользоваться общим имуществом

Любой владелец жилого помещения также является собственником части общего имущества (стены, лестницы, подвалы, крыша, коммуникации, площадки и пр.). Никаких подтверждающих документов на этот счет нет. Доля равна площади вашей собственности, от нее нельзя отказаться, при этом необходимо оплачивать содержание общего имущества.

Кроме того, эту долю запрещается выделять «в натуру», то есть занять подвал и сказать, что он ваш не получится. Можете пользоваться им, но по договоренности с другими жильцами: нужно провести собрание и получить 2/3 одобряющих голосов.

Ставить коляску у входной двери можно без собраний, ездить на лифте или гулять с ребенком на площадке – тоже. А вот оборудовать на чердаке пекарню нельзя.

Допустим, ваши соседи самовольно заняли подвал, там они складывают всякое барахло. Ключи от помещения есть только у них. Можете запретить пользоваться подвалом, заставить освободить его, могут быть даже применены штрафы, если нарушена пожарная безопасность.

Право участвовать в управлении домом

Управляют домом собственники, а не хозяйствующие компании. Они могут решить, что отремонтировать, как оборудовать детскую площадку, нужен ли шлагбаум во дворе.

Управлять домом можно различными способами, например, создать товарищество собственников, выбрать УК. Кроме того, можно лично инициировать собрание. Собрать жильцов будет сложно, но есть вариант заочного голосования.

Если хотите, чтобы отремонтировали лестницу, организуйте собрание, устройсте голосование, запротоколируйте это все и отнесите бумаги УК.

Кстати, если управляющая компания плохо исполняет свои обязанности, у вас есть полное право направить претензию сначала директору, а после жилищной инспекции, Роспотребнадзору, прокуратуре или суду.

Право защищать свои интересы и получать компенсацию убытков

Часто хозяйствующие организации отвратительно оказывают услуги – не убирают подъезды, не чистят снег с крыши, а соседи открыли рядом хостел.

При таком раскладе событий вы можете законно защитить свои права. Сначала начните с мирной беседы, заявления в полицию, жалобы, письма в государственные органы, судебные иски – это другие рычаги воздействия.

Пример. Зима, полно снега. Вы вышли из дома, увидели, что на машину упал ком снега. Первым делом, все сфотографировали, а после позвонили в полицию. Приехал участковый, составил все необходимые документы. После пошли к УК, сообщить о ситуации. Там потребовали подтверждения, что это произошло во дворе. Благо есть камеры, вы получили с них записи, предоставили управляющей компании вместе с необходимыми документами. Если организация честная, она решит вопрос мирно, но это бывает крайне редко. Споры с коммунальщиками – очень популярный сегмент судебных дел, помочь добиться справедливости сможет юрист.

При отстаивании своих прав всегда следует помнить, что не нужно переходить за грань самоуправства. Прежде чем обвинять соседей, убедитесь, что они действительно виноваты.

Частые вопросы