Стоит ли брать ипотеку в 2024 году

По итогам прошлого года, банки выдали свыше 2 млн ипотечных кредитов, что на 53% больше показателей 2022 года. Большинство ипотек бралось на приобретение вторичного жилья. В 2024 году ипотечная ставка выросла почти до 25%, но ипотека по-прежнему остается доступным вариантом покупки недвижимости. Рассказываю, о причинах роста ставки, какие ошибки совершаются, есть ли альтернативы, можно ли сейчас брать ипотеку.

Причины снижения популярности ипотеки в 2024 году

Экономическая ситуация страны оказывает значительное влияние на уровень ипотечного кредитования. В 2024 году Россия сталкивается с различными экономическими вызовами, такими как инфляция, колебания валютного курса, санкционное давление. Это создает неопределенность, заставляя потенциальных заемщиков задуматься о целесообразности крупных финансовых обязательств.

В условиях повышенной инфляции банки начали увеличивать процентные ставки по ипотечным кредитам. Это сокращает доступность ипотеки для граждан, так как ежемесячные платежи становятся более тяжелыми для их бюджета. Люди долго думают о решении приобрести недвижимость, особенно если третья часть их дохода уходит на выплату процентов по ипотеке.

Цены на жилье в некоторых регионах продолжают расти, значительно превышая рост доходов населения. Это делает ипотеку менее привлекательной для граждан, у которых нет достаточно крупных первоначальных взносов.
Наблюдается изменение в потребительских предпочтениях. Молодежь и семьи рассматривают альтернативные варианты проживания, такие как аренда жилья или совместное проживание. Это приводит к снижению интереса к приобретению недвижимости за счет кредитный средств.

Также среди граждан сохраняется обеспокоенность по поводу стабильности работы и доходов из-за экономической нестабильности. Это влияет на желание брать долгосрочные обязательства, такие как ипотека, поскольку многие боятся потерять работу либо столкнуться с непредвиденными обстоятельствами.

Изменения правительственной политики тоже влияют на интерес к ипотечным кредитам. Например, отсутствие государственной программы субсидирования ставок или изменения в правилах предоставления семейно, IT-ипотеки влияют на снижение доступности кредитов для широких слоев населения.

Увеличение налогов делает содержание недвижимости более дорогим, что побуждает людей отказаться от покупки, перейти на аренду.

Люди становятся более осмотрительными. Ипотечное кредитование, которое раньше считалось одним из самых доступных способов приобретения жилья, теряет свою привлекательность.

Некомфортные ставки

К началу октября 2024 года крупнейшие банки увеличили ставки по ипотечным программам до 20%, некоторые организации – до 22% годовых. Последние годы такого стремительно роста ставок не наблюдалось, но россияне продолжают брать ипотеки даже на таких условиях. Так за август этого года банки выдали 83 тысячи ипотек, это на 27% меньше предыдущего аналогичного периода, хотя на тот момент средняя ставка составляла 11,7%.

Для многих людей ипотека остается единственным вариантом улучшить жилищные условия либо переехать в другой регион, поэтому они продолжают брать займы по нынешним ипотечным условиям.

Чтобы чувствовать себя комфортно, процентная ставка по ипотеке должны быть в 5 раз ниже нынешней. Подтверждением моих слов будет обычный расчет:

• Средняя цена 1 кв.м новостройки – 133,5 тысячи рублей.
• Стоимость квартиры 50 кв. м будет составлять 6,7 млн рублей. Средняя заработная плата по стране – порядка 89,1 тысячи рублей.
• Комфортный ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 20-30% от ежемесячного дохода = 89 100 х 20%= 17 820 рублей.

Прогнозы по доступности ставки

Чтобы предположить, когда ипотека станет дешевле, ориентируемся на ключевую ставку Центрального банка РФ. С сентября 2024 года ее увеличили до 19%. ЦБ прогнозирует, что в 2025 году ключевая ставка будет варьироваться в пределах от 14 до 16%, в 2026 – 10-11%. Ожидается, что в 2027 году она станет «нейтральной», то есть не будет оказывать никакого уровня на инфляцию.

Как меняется портрет типичного ипотечника

Люди, которые берут ипотечный кредит, условно делятся на две категории:

• Первая — те, кто продал другую недвижимость, поэтому решил купить новую. Они имеют высокий первоначальный взнос, а сумма кредита будет небольшой, поэтому ставка для них сильной роли не играет.
• Вторая — тот, кто имеет возможность приобрести жилье за наличный расчет. Им выгоднее оформить ипотеку, потому что они смогут без проблем оплачивать ежемесячные платежи. Некоторые надеются рефинансировать ипотеку при понижении ставки.

Новостройки подходят тем, кто располагает деньгами для первоначального взноса, готов взять ипотеку с государственной поддержкой. Но в 2024 году господдержку отменили.
Увеличился возраст типичного ипотечника. С 2018 года он повзрослел с 33 лет почти до 38. Скорее всего, он женат/замужем, но не имеет детей.

Как льготные ипотечные программы оказали негативное влияние на цены на недвижимость

Льготные ипотечные программы были введены, чтобы помочь людям купить жилье, предлагая низкие процентные ставки, более доступные условия. Однако эти меры также привели к некоторым негативным последствиям:

• Повышенный спрос на недвижимость. Когда государство предлагает выгодные условия, больше людей начинают брать ипотеки. Это увеличивает количество покупателей на рынке, что приводит к росту цен на недвижимость. Она становится дефицитом, соответственно ее стоимость возрастает.
• Многие застройщики понимали, что спрос растет, поэтому начинали повышать цены на новые проекты. Это повлияло на рынок, потому что спрос и цена взаимосвязаны.
• У людей возникло ожидание, что цены будут постоянно расти. Это привело к спекуляциям, когда покупатели приобретали квартиру не для собственного проживания, а с целью ее дальнейшей продажи по более высокой цене. Такие действия больше подстегивали рост цен.

Хотя льготные ипотечные программы помогли многим людям купить собственное жилье, они также поспособствовали росту цен на недвижимость, усложняя задачу тем, кто хочет стать владельцем квартиры либо дома.

Понизится ли цена на квартиры?

Прогноз по данному вопросу достаточно сложно сформулировать, но можно выделить несколько факторов. Рост ипотечных ставок гарантированно снизит спрос на квартиры. Люди будут менее склонны брать кредиты, так как они станут невыгодными. Это приведет к замедлению роста цен или даже их снижению.

Нестабильность российской экономики тоже отразится на рынке недвижимости. Без уверенности в завтрашнем дне люди откажутся от крупных покупок. А ограниченное предложение жилья будет удерживать цены на высоком уровне.

При ухудшение условии ипотечного кредитования и экономической ситуации цены на квартиры могут понизиться. Но при высоком спросе, цены останутся на прежнем уровне или даже вырастут.

Какие ошибки можно совершить при ипотеке

Если вы выберете банк с высокими процентными ставками или плохими условиями, можете переплатить значительную сумму. Например, если оформляете кредит на 30 лет с процентом 12% вместо 8%, разница в переплате составит десятки тысяч рублей.

Многие спешат взять ипотеку, не анализируя собственный бюджет. Если имеются другие кредиты или доход колеблется, могут возникнуть сложности при выплачивании ипотеки. Некоторые покупатели думают только о выплатах по ипотеке, забывая о дополнительных расходах, таких как страховка, налоги, обслуживание жилья. Это может создать финансовую нагрузку при нехватке денег на все обязательства.

Иногда люди покупают квартиру, не оценив ее состояние. Если потребуется капитальный ремонт, это может сильно ударить по бюджету. Например, вы купили квартиру с неработающими коммуникациями и потратили все накопления на восстановление.

Почему может сорваться ипотечная сделка

Повлиять на заключение ипотечной сделки могут несколько факторов:

• Недостаток финансирования. После одобрения банка выясняется, что обнаружились ошибки в предоставленных данных или снижена кредитоспособность. Например, вы указали неверные сведения о доходе, поэтому банк вправе отказать.
• Проблемы с документами. У продавца либо покупателя отсутствуют нужные документы или они неправильно оформлены. Например, если у вас нет свидетельства о праве собственности на квартиру, банк не выдаст деньги.
• Резкое изменение условий. Иногда кредиторы могут изменить условия ипотеки, например, повысить процентную ставку. Если новые условия неприемлемы, вы можете отказаться от сделки.
• Неудовлетворительное состояние квартиры. При проверке состояния жилья оказалось, что оно требует серьезного ремонта либо имеются юридические проблемы (долги).
• Проблемы с продавцом. Продавец передумал, нашел другого покупателя, сделка тоже может не состояться.

Все эти обстоятельства могут вызвать задержки или полный отказ от заключения сделки, поэтому важно тщательно проверять все детали, быть готовым к возможным трудностям.

Стоит ли рассмотреть альтернативы?

Оценить другие варианты стоит, привожу несколько причин:

• Аренда. Можете снимать жилье, чтобы избежать долгов и не брать на себя большие финансовые обязательства. Аренда обеспечивает гибкость – можно легко переехать в удобный район без сложностей.
• Копить на первоначальный взнос. Вместо подачи заявки на ипотеку сосредоточьтесь на накоплении средств для первоначального взноса. Это поможет уменьшить сумму кредита.
• Семейные займы. Если есть родственники, которые могут помочь, попросите их занять денег, чтобы купить жилье без ипотеки.
• Кредитные кооперативы. Рассмотрите варианты индивидуального или группового кредита через кооперативы. Они могут предложить более гибкие условия, чем традиционные банки.
• Покупка жилья с частичной оплатой. Проанализируйте возможность покупки частичного долевого участия в недвижимости, это требует меньших вложений.

Каждый из вышеперечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, поэтому важно тщательно взвесить все нюансы, основываясь на финансовой ситуации, целях, возможностях.

Брать сейчас или подождать?

Высокая ключевая ставка – не самое благоприятное условие для взятия ипотеки. Но стоит рассмотреть плюсы и минусы нынешней экономической ситуации.

Сейчас действуют низкие ставки по льготным программам: сельская, военная, дальневосточная, IT, арктическая ипотека. Будут ли они изменяться неизвестно, но могут вырасти. Поэтому оформлять льготникам ипотеку следует сейчас.

Кроме того, если планируете продать какую-то недвижимость, а деньги с ее реализации пустить на погашение ипотечного займа, медлить не стоит.

Однако в 2025 году, по мнению экспертов, ожидается постепенного снижение ипотечных ставок. Людям, которые не подходят под условия госпрограммы, лучше повременить с ипотекой. Если нет возможности досрочно погашать ипотечный кредит, а первоначальный взнос маленький, итоговая переплата за жилье окажется несоизмеримо огромной. Поэтому решение принимается каждым человеком индивидуально.

Ипотека — это важное решение, которое требует внимательного подхода. Перед принятием решения, стоит оценить финансовые возможности, уровень стабильности дохода, планы на будущее. Возможно, лучше подождать, накопить больше средств для первоначального взноса либо рассмотреть альтернативные варианты: аренда или совместная покупка жилья.

Ипотека будет хорошим вариантом для тех, кто готов к обязательствам, имеет стабильный доход. Но важно проанализировать все риски, выгодные варианты, чтобы не оказаться в сложной финансовой ситуации.