Юридический словарь / Договор найма жилого помещения

Что такое «Договор найма жилого помещения»?

Определение термина Договор найма жилого помещения: признаки, характеристики, виды и классификации, история и использование термина в Юридическом словаре портала «Мой Юрист».

Это соглашение, по которому одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо — наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Нужна помощь юриста? Получить помощь

Признаки / Существенные характеристики

Возмездность: наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением.

Двусторонность: права и обязанности возникают у обеих сторон договора.

Целевое использование: жилое помещение предоставляется для проживания, использование в иных целях не допускается.

Наличие объекта договора: предметом договора выступает жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Ограниченность срока: договор может быть заключён на срок, не превышающий пяти лет (если срок не определён, считается заключённым на пять лет — ст. 683 ГК РФ).

Соблюдение норм жилой площади: предоставление помещения должно соответствовать установленным нормам жилой площади на одного человека.

Виды / Классификация термина «Договор найма жилого помещения»

По сроку действия:

Краткосрочный договор найма: заключается на срок до одного года. Особенности регулирования предусмотрены, в т. ч., в отношении прав проживающих с нанимателем лиц и оснований расторжения.
Долгосрочный договор найма: заключается на срок от одного года до пяти лет либо на неопределённый срок (если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет).

По категории жилого фонда:

Договор найма в частном жилищном фонде: наймодателем выступает собственник — физическое или юридическое лицо.
Договор социального найма: регулируется отдельно (гл. 35 ГК РФ не применяется, действует ЖК РФ), наймодателем является публичный собственник (РФ, субъект РФ, муниципальное образование).

Законодательство

ГК РФ (часть вторая):

Статья 671 — понятие договора найма жилого помещения.
Статья 673 — объект договора найма жилого помещения.
Статья 674 — форма договора найма жилого помещения.
Статья 675 — сохранение договора найма при переходе права собственности.
Статья 676 — обязанности наймодателя.
Статья 677 — наниматели и постоянно проживающие с ними граждане.
Статья 678 — обязанности нанимателя.
Статья 679 — вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
Статья 680 — временное проживание граждан.
Статья 681 — ремонт сданного внаём помещения.
Статья 682 — размер платы за жилое помещение.
Статья 683 — срок в договоре найма жилого помещения.
Статья 684 — преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.
Статья 685 — поднаём жилого помещения.
Статья 686 — замена нанимателя.
Статья 687 — расторжение договора найма жилого помещения.
Статья 688 — последствия расторжения договора найма жилого помещения.

ЖК РФ:

Статьи, регулирующие социальный наём (отдельные нормы), а также общие положения о жилых помещениях и их использовании.

Связанные термины

Наймодатель: сторона договора, предоставляющая жилое помещение во владение и пользование.

Наниматель: сторона договора, получающая жилое помещение во владение и пользование за плату.

Поднаём: передача нанимателем с согласия наймодателя жилого помещения или его части в пользование другому лицу (ст. 685 ГК РФ).

Социальный наём: особый вид найма, регулируемый ЖК РФ, где наймодателем выступает публичный собственник.

Жилое помещение: объект договора найма — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным, техническим правилам и нормам).

Другие определения термина «Договор найма жилого помещения»

Иностранное право:

В англо‑американском праве близкие конструкции — lease (долгосрочная аренда жилья) и tenancy agreement (договор найма/аренды). Различаются по сроку, правам сторон, основаниям расторжения.

Исторические определения:

В дореволюционном российском праве отношения по предоставлению жилья во временное пользование регулировались в рамках общего учения об имущественном найме (аренде), специальных норм о найме жилых помещений было меньше.

Доктринальные определения:

Учёные подчёркивают, что договор найма жилого помещения — это самостоятельный вид гражданско‑правового договора, выделенный по признаку целевого использования (для проживания) и имеющий ряд специальных гарантий для нанимателя (защита от произвольного выселения, преимущественное право на продление и т. д.).

История термина «Договор найма жилого помещения»

Этимология: слово «наём» восходит к древнерусскому «наимати» — брать на службу, на работу, в пользование за плату. Корень связан с идеей временного предоставления чего‑либо за вознаграждение.

Эволюция понятия:

Древнерусское и средневековое право: регулирование в рамках общего найма (имущественного найма).
Дореволюционный период: развитие норм о найме жилых помещений в рамках Устава гражданского судопроизводства и Свода законов гражданских.
Советский период: преобладание социального найма, ограничение коммерческого найма; регулирование через жилищное законодательство.
Современный период (с 1990‑х): восстановление гражданско‑правового регулирования найма жилых помещений в частном фонде (ГК РФ, гл. 35), сохранение отдельной модели социального найма (ЖК РФ).

Английский язык

Tenancy agreement: распространённый вариант, особенно в британском английском, обозначает договор найма/аренды жилья.

Пример: The tenant signed a tenancy agreement for a one‑year lease of the apartment.

Lease agreement: чаще используется для долгосрочной аренды (lease), может применяться и к жилью.

Пример: The parties entered into a lease agreement for the residential property.

Rental agreement: более общий термин, подходит для краткосрочного найма жилья.

Пример: They signed a monthly rental agreement for the furnished flat.

Мнение эксперта / Спорные вопросы

Спорные вопросы:

Квалификация договора при смешении элементов найма и оказания услуг (например, меблированное жильё с обслуживанием): суды оценивают, преобладает ли цель предоставления жилого помещения для проживания или оказание сопутствующих услуг.
Расторжение договора и выселение: баланс интересов наймодателя и нанимателя, особенно при краткосрочном найме; вопросы соблюдения досудебного порядка, сроков предупреждения.
Право постоянного проживания членов семьи нанимателя: объём прав и их сохранение при смене нанимателя или расторжении договора.
Капитальный и текущий ремонт: разграничение обязанностей наймодателя и нанимателя, особенно в части «мелкого» ремонта и износа по вине пользователя.
Наём жилья с правом выкупа: возможность включения такого условия в договор и его правовая квалификация (смешанный договор).

Частые вопросы

Договор найма жилого помещения это:
Это соглашение, по которому одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо — наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения используется в сфере жилищных отношений — при передаче жилого помещения собственником (наймодателем) во владение и пользование другому лицу (нанимателю) за плату.

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона (собственник жилья) даёт другой стороне право жить в помещении за определённую плату на оговорённый срок.

Применяется при аренде квартир, комнат и иных жилых помещений физическими лицами для проживания; например, когда человек снимает квартиру у частного собственника на несколько месяцев или лет.

Отличается от договора аренды тем, что регулирует отношения по найму именно жилых помещений и заключается преимущественно с физическими лицами (не для предпринимательских целей), а также имеет ряд специальных гарантий для нанимателя (например, ограничения на одностороннее расторжение договора со стороны наймодателя). От договора социального найма отличается возмездным характером и тем, что жильё предоставляется не из муниципального/государственного фонда.

Важно понимать этот термин, чтобы грамотно оформлять отношения между собственником и жильцом, чётко фиксировать права и обязанности сторон (по оплате, ремонту, срокам проживания и т. д.), избежать споров и защитить свои интересы при нарушении условий договора, а также знать свои права как нанимателя или наймодателя в соответствии с Жилищным и Гражданским кодексами РФ.