Юридический словарь / Имущество общего пользования

Что такое «Имущество общего пользования»?

Определение термина Имущество общего пользования: признаки, характеристики, виды и классификации, история и использование термина в Юридическом словаре портала «Мой Юрист».

Это имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании или более одного домовладения, а также используемое неопределённым кругом лиц в соответствии с его назначением (согласно Жилищному кодексу РФ, в т. ч. ст. 36 ЖК РФ).

Нужна помощь юриста? Получить помощь

Признаки / Существенные характеристики

Назначение: предназначено для обслуживания нескольких помещений или домовладений, а также для использования неопределённым кругом лиц.

Доступность: используется всеми собственниками помещений в многоквартирном доме или членами товарищества (например, СНТ) без ограничений, обусловленных принадлежностью конкретного помещения.

Правовой режим: находится в общей долевой собственности собственников помещений (земельных участков) либо принадлежит организации (ТСЖ, СНТ и т. д.) и предоставляется в пользование всем заинтересованным лицам.

Целевое использование: эксплуатация строго по назначению (для обеспечения жизнедеятельности, доступа, отдыха и т. д.), не допускается произвольное изменение назначения или ограничение доступа без законных оснований.

Виды / Классификация термина «Имущество общего пользования»

По принадлежности:

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: подъезды, лифты, лестницы, крыши, несущие конструкции, земельный участок с элементами благоустройства и т. д. (ст. 36 ЖК РФ).
Имущество общего пользования в границах территории садоводства или огородничества: дороги, площадки, коммуникации, зоны отдыха и пр., принадлежащие товариществу либо находящиеся в общей долевой собственности членов СНТ (ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», ст. 5).

По функциональному назначению:

Инженерно‑технические объекты: сети водоснабжения, канализации, электроснабжения, тепловые пункты.
Общедоступные зоны: дворы, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки общего пользования.
Элементы благоустройства: газоны, клумбы, освещение, малые архитектурные формы.

Законодательство

Жилищный кодекс РФ: статья 36 (состав общего имущества в многоквартирном доме, права собственников помещений), статьи 37–39 (доля в праве общей собственности, содержание и ремонт общего имущества).
Гражданский кодекс РФ: статьи 244–245 (общая долевая собственность, порядок владения, пользования и распоряжения).
Федеральный закон от 29.07.2017 № 217‑ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд»: статья 5 (имущество общего пользования в границах территории садоводства или огородничества), статья 18 (порядок приобретения такого имущества).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Связанные термины

Общее имущество собственников помещений: родовое понятие, включает имущество общего пользования в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности: часть права на имущество общего пользования, пропорциональная площади принадлежащего помещения (земельного участка).
Многоквартирный дом: объект, в котором возникает режим общего имущества; без него понятие теряет смысл.
Товарищество собственников недвижимости (ТСЖ), СНТ: организации, управляющие имуществом общего пользования либо владеющие им.
Содержание общего имущества: обязанность собственников по поддержанию имущества в надлежащем состоянии.

Другие определения термина «Имущество общего пользования»

В англо‑американском праве близкие понятия — common areas (общие зоны, напр. в кондоминиумах) и common property (общая собственность). В кондоминиумах такие зоны (холлы, лифты, бассейны) принадлежат собственникам квартир на праве долевой собственности и управляются ассоциацией владельцев.

В римском праве аналогом можно считать res communes (вещи, находящиеся в общем пользовании, напр. дороги, реки), хотя это более широкое понятие, не привязанное к многоквартирным домам или товариществам.

Доктринально в российской цивилистике имущество общего пользования рассматривается как элемент сложной вещи (здания, территории СНТ), обеспечивающий её функциональное единство и целостность.

История термина «Имущество общего пользования»

Термин «имущество общего пользования» в современном значении сложился в российском праве в конце XX — начале XXI века, с развитием жилищного законодательства и института собственности на жильё. Этимология: «имущество» — от старославянского «имѣти» (иметь, владеть), «общее» — предназначенное для всех, «пользование» — возможность эксплуатации.

Эволюция:

Дореволюционная Россия: элементы общего имущества (лестницы, подъезды) регулировались как части здания, но системного подхода не было.
Советский период: многоквартирные дома находились в государственной или ведомственной собственности; понятие общего имущества не выделялось, обслуживание велось ЖЭКами.
1990‑е годы: приватизация жилья потребовала закрепления прав на общее имущество; появились нормы о долевом участии.
Современный период: ЖК РФ 2004 года оформил полноценный правовой режим общего имущества, включая порядок управления, содержания и распоряжения.

Английский язык

Common property — общий термин, охватывает имущество, находящееся в совместной или долевой собственности.
Common areas — чаще используется в контексте кондоминиумов и многоквартирных комплексов (подъезды, лифты, территории).
Shared facilities — объекты общего пользования (парковки, спортзалы), особенно в коммерческих и жилых комплексах.

Пример: The residents have the right to use the common areas, including the lobby, elevators, and courtyard, as part of their ownership of the condominium units.

Мнение эксперта / Спорные вопросы

Спорные вопросы:

Квалификация объектов: не всегда однозначно, относится ли конкретный объект к имуществу общего пользования (напр., отдельно стоящее здание на территории МКД, шлагбаум, шлагбаум с автоматикой). Суды оценивают по критериям доступности и назначения.
Границы земельного участка: споры о включении в состав общего имущества участков, не учтённых в кадастровых документах, либо о границах территорий СНТ.
Финансирование содержания: разногласия между собственниками по объёмам и порядку финансирования ремонта и обслуживания (напр., установка видеонаблюдения, благоустройство).
Ограничение доступа: законность установки ограждений, шлагбаумов, пропускного режима на территориях общего пользования; баланс интересов безопасности и доступности.
Использование в коммерческих целях: допустимость сдачи в аренду элементов общего имущества (подвалы, фасады) и распределение доходов между собственниками.

Частые вопросы

Имущество общего пользования это:
Это имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании или более одного домовладения, а также используемое неопределённым кругом лиц в соответствии с его назначением (согласно Жилищному кодексу РФ, в т. ч. ст. 36 ЖК РФ).

Используется в жилищном и земельном законодательстве, в частности — в отношении многоквартирных домов, садоводческих и дачных объединений, а также муниципальных и общественных территорий (дороги, парки, скверы и т. д.).

Это имущество, которым на равных правах могут пользоваться все заинтересованные лица (например, жильцы дома или члены товарищества), а не отдельный собственник.

Применяется при регулировании отношений по использованию: придомовых территорий, детских площадок, парковок, дорог, зон отдыха, коммуникаций (водопровод, электросети) в СНТ/ДНТ, мест общего пользования в МКД и т. п.

Отличается от частной собственности тем, что не принадлежит одному лицу, а находится в совместном пользовании; от государственной/муниципальной — тем, что может быть связано с конкретным сообществом (жильцами дома, членами СНТ), а не со всем населением. Также не предполагает извлечения индивидуальной выгоды от использования.

Важно понимать, чтобы правильно определять порядок пользования и содержания такого имущества, распределять расходы на его обслуживание, разрешать споры между пользователями, а также грамотно участвовать в принятии коллективных решений (например, на собраниях собственников).