Юридический словарь / Ипотека

Что такое «Ипотека»?

Определение термина Ипотека: признаки, характеристики, виды и классификации, история и использование термина в Юридическом словаре портала «Мой Юрист».

Это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами (согласно ст. 334 ГК РФ и Федеральному закону от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Нужна помощь юриста? Получить помощь

Признаки / Существенные характеристики

Предмет залога — недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения, квартиры и т. д.).

Связь с основным обязательством — ипотека обеспечивает исполнение конкретного обязательства (например, кредитного договора).

Преимущественное право залогодержателя — при неисполнении обязательства кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами.

Государственная регистрация — договор ипотеки и обременение в виде ипотеки подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»).

Сохранение права пользования у залогодателя — как правило, залогодатель сохраняет право владения и пользования заложенным имуществом.

Виды / Классификация термина «Ипотека»

По объекту недвижимости:

Жилая недвижимость — квартиры, жилые дома, доли в праве на жилое помещение.
Коммерческая недвижимость — офисы, торговые помещения, склады.
Земельные участки — в т. ч. с расположенными на них объектами.
Иное недвижимое имущество — гаражи, апартаменты и т. д.

По цели кредитования:

Ипотека на приобретение жилья — целевой кредит для покупки квартиры или дома.
Рефинансирование ипотеки — перекредитование ранее выданного ипотечного займа.
Нецелевая ипотека (под залог имеющейся недвижимости) — получение кредита под залог уже принадлежащего заёмщику объекта.

По статусу заёмщика:

Стандартная ипотека — для физических лиц на общих условиях.
Льготная ипотека — с господдержкой (семейная, для молодых учёных, IT‑специалистов и т. д.).

Законодательство

Гражданский кодекс РФ (часть первая):

Статья 334 — общие положения о залоге.
Статьи 334.1–358.18 — положения о залоге, включая ипотеку.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — основной акт, регулирующий отношения по ипотеке.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — регулирует регистрацию ипотеки.

Связанные термины

Залог — родовое понятие, ипотека является его разновидностью (залог недвижимости).

Залогодатель — лицо, передающее имущество в залог (обычно заёмщик).

Залогодержатель — кредитор, принимающий имущество в залог (обычно банк).

Кредитный договор — основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

Обременение — ограничение права собственности, возникающее в связи с ипотекой.

Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя.

Другие определения термина «Ипотека»

Римское право: ипотека (hypotheca) — форма залога, при которой предмет залога оставался у должника, а кредитор в случае неисполнения обязательства имел право истребовать вещь для продажи и погашения долга.

Англо‑американское право: mortgage — договор, по которому заёмщик передаёт кредитору право на недвижимость в качестве обеспечения долга; при неисполнении обязательств кредитор может обратить взыскание на имущество.

Дореволюционная Россия: ипотека понималась как залог недвижимости с оставлением её у залогодателя; регулировалась Сводом законов гражданских.

Доктринальное определение (учебники по гражданскому праву): ипотека — это залог недвижимого имущества с целью обеспечения денежного требования кредитора‑залогодержателя.

История термина «Ипотека»

Термин «ипотека» происходит от древнегреческого ὑποθήκη (hypothēkē) — «подпорка», «залог», «обеспечение». В античности ипотека означала залог земли без передачи владения кредитору.

Эволюция понятия:

Античность (Древняя Греция и Рим) — появление института ипотеки как формы залога недвижимости.
Средневековье — развитие ипотечных отношений, создание ипотечных книг для регистрации залогов.
Дореволюционная Россия — закрепление ипотеки в законодательстве, создание системы ипотечных банков.
Советский период — ипотека практически не использовалась из‑за отсутствия частной собственности на недвижимость.
Современный период (с 1990‑х гг.) — возрождение ипотеки в РФ, принятие специального закона об ипотеке, развитие ипотечного кредитования.

Английский язык

Mortgage — основной и наиболее распространённый перевод термина «ипотека». Используется в англо‑американском праве для обозначения залога недвижимости в целях обеспечения долга.

Пример: He took out a mortgage to buy a house.

Hypothec — термин, используемый в континентальном праве (например, во Франции) для обозначения ипотеки. Менее распространён в английском языке, но может встречаться в юридической литературе.

Пример: The hypothec was registered against the property.

Мнение эксперта / Спорные вопросы

Спорные вопросы:

Квалификация договоров при смешанном обеспечении — когда наряду с ипотекой используются поручительство, залог иного имущества и т. д. Возникает вопрос о соотношении прав кредиторов и порядке обращения взыскания.
Обращение взыскания на единственное жильё — дискуссия о допустимости обращения взыскания на единственное пригодное для проживания жильё должника, даже если оно находится в ипотеке. Законодательство допускает такое взыскание, но на практике это вызывает сложности.
Оценка предмета ипотеки — споры о рыночной стоимости заложенного имущества, особенно при его реализации. Различия в оценках могут приводить к конфликтам между залогодателем и залогодержателем.
Права третьих лиц — вопросы защиты прав членов семьи залогодателя, арендаторов и иных лиц, проживающих в заложенном помещении. Законодательство предусматривает определённые гарантии, но их объём и порядок реализации вызывают споры.

Частые вопросы

Ипотека это:
Это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами (согласно ст. 334 ГК РФ и Федеральному закону от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ипотека используется в сфере недвижимости и кредитования — при получении займа под залог недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка и т. д.), чаще всего для приобретения жилья.

Ипотека — это вид залога, при котором недвижимость остаётся во владении и пользовании заёмщика, а кредитор в случае невыполнения обязательств может получить удовлетворение за счёт реализации этого имущества.

Применяется при покупке жилья (первичного или вторичного), строительстве дома, рефинансировании ранее взятых жилищных кредитов, получении крупного займа под залог уже имеющейся недвижимости.

Отличается от других видов залога тем, что предметом всегда выступает недвижимость; от обычного кредита — наличием залога в виде недвижимости и, как правило, более длительным сроком кредитования (до 30 лет) и сниженной процентной ставкой. От аренды и найма — передачей права собственности заёмщику с ограничением в виде залога.

Понимание термина важно для оценки рисков при оформлении займа, осознания последствий невыполнения обязательств (возможная потеря жилья), грамотного выбора кредитных продуктов, понимания прав и обязанностей сторон, а также для планирования долгосрочных финансовых решений, связанных с приобретением недвижимости.