Что такое «Квартира»?

Это обособленное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенное для проживания граждан, включающее вспомогательные помещения (кухня, санузел и т. д.) и имеющее отдельный выход на улицу, в подъезд либо на общедомовую территорию (согласно Жилищному кодексу РФ, ст. 16).

Признаки / Существенные характеристики

Назначение: жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан.

Изолированность: представляет собой обособленное пространство, отделённое от других помещений.

Состав: включает жилые комнаты и вспомогательные помещения (кухня, санузел, коридор и т. д.).

Наличие отдельного выхода: имеет прямой доступ к местам общего пользования (подъезд) либо к внешней территории (улица, двор).

Регистрация права собственности: подлежит государственной регистрации в ЕГРН как объект недвижимости.

Виды / Классификация термина «Квартира»

По количеству комнат:

• Однокомнатная квартира — состоит из одной жилой комнаты, кухни, санузла и, возможно, коридора.
• Двухкомнатная квартира — включает две жилые комнаты, кухню, санузел и вспомогательные помещения.
• Трёхкомнатная и более — содержит три и более жилых комнаты с сопутствующими помещениями.

По типу планировки:

• Типовая (стандартная) — соответствует массовым проектам застройки (например, «хрущёвки», «брежневки»).
• Улучшенной планировки — отличается более рациональным распределением пространства, увеличенной площадью кухонь и санузлов.
• Свободной планировки — изначально не имеет внутренних перегородок, позволяет владельцу самостоятельно зонировать пространство.

По статусу:

• Первичное жильё — квартира в новостройке, впервые выставляемая на продажу.
• Вторичное жильё — квартира, ранее находившаяся в собственности и продаваемая на вторичном рынке.

По классу жилья:

• Эконом-класс — базовая отделка, стандартные планировки, расположение в спальных районах.
• Комфорт-класс — улучшенные планировки, развитая инфраструктура, более качественные материалы.
• Бизнес-класс — повышенная площадь, эксклюзивные планировки, охраняемая территория, подземный паркинг.
• Элит-класс — эксклюзивные проекты, престижные районы, высокий уровень безопасности и сервиса.

Законодательство

• Жилищный кодекс РФ: статья 16 (понятие квартиры, виды жилых помещений).
• Гражданский кодекс РФ (часть первая): статьи 130–131 (недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимость).
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: регулирует порядок регистрации прав на квартиру как объект недвижимости.
• СНиП и СП (строительные нормы и правила): устанавливают требования к планировке, инженерным системам, безопасности и комфорту квартир.

Связанные термины

• Жилое помещение — родовое понятие, включающее квартиру, жилой дом, комнату.
• Комната — часть жилого помещения (квартиры или дома), предназначенная для проживания; может быть самостоятельным объектом права.
• Многоквартирный дом — здание, состоящее из двух и более квартир, с общим имуществом собственников.
• Долевая собственность — режим владения квартирой, когда она принадлежит нескольким лицам с определением доли каждого.
• Общая совместная собственность — владение квартирой супругами без выделения долей (например, приобретённая в браке).

Другие определения термина «Квартира»

• Англо‑американское право: apartment — квартира в многоквартирном доме; flat — британский вариант того же понятия, обычно подразумевает один этаж.
• Римское право: прямого аналога «квартиры» не существовало; жилые помещения в инсулах (многоэтажных домах Древнего Рима) сдавались внаём, но не оформлялись как отдельные объекты собственности.
• Дореволюционная Россия: термин «квартира» использовался для обозначения жилого помещения в многоквартирном доме, часто сдаваемого внаём; правовое регулирование было менее детализированным, чем сейчас.
• Доктринальное определение (современная юридическая наука): квартира — индивидуально‑определённое жилое помещение в составе многоквартирного дома, обладающее признаками изолированности, пригодности для проживания и оформленное в установленном порядке как объект недвижимости.

История термина «Квартира»

Термин «квартира» заимствован из польского языка (kwatera), который, в свою очередь, восходит к немецкому Quartier и латинскому quartarius («четверть, часть»).

Эволюция понятия:

• До XVIII века: в России преобладали частные дома; многоквартирные здания были редки.
• XVIII–XIX века: появление доходных домов в крупных городах (Санкт‑Петербург, Москва), квартиры сдавались внаём.
• Советский период: массовое строительство многоквартирных домов, квартиры предоставлялись гражданам по договору социального найма; частная собственность на квартиры была ограничена.
• 1990‑е годы: приватизация жилья, формирование рынка квартир как объектов частной собственности.
• Современность: квартира — ключевой объект гражданского оборота, регулируемый Жилищным и Гражданским кодексами РФ.

Английский язык

• Apartment — наиболее распространённый вариант в американском английском, обозначает квартиру в многоквартирном доме.
• Flat — британский английский, эквивалент apartment; часто подразумевает одноэтажное жилое помещение.

Примеры:

• They bought a spacious apartment in the city center. (Они купили просторную квартиру в центре города.)
• She lives in a small flat near the university. (Она живёт в небольшой квартире рядом с университетом.)

Мнение эксперта / Спорные вопросы

Спорные вопросы:

• Признание квартиры непригодной для проживания: критерии оценки состояния жилья, порядок признания аварийным, переселение собственников.
• Раздел квартиры при разводе: определение долей, возможность выдела доли в натуре, компенсация.
• Использование квартиры не по назначению: сдача в аренду под офис или магазин, нарушение прав соседей, административная ответственность.
• Права собственников при реновации: условия предоставления нового жилья, оценка стоимости, защита интересов владельцев.
• Споры о доле в общем имуществе многоквартирного дома: распределение расходов на ремонт, использование придомовой территории, установка оборудования (например, кондиционеров, антенн).

Частые вопросы