Юридический словарь / Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома

Что такое «Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома»?

Определение термина Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома: признаки, характеристики, виды и классификации, история и использование термина в Юридическом словаре портала «Мой Юрист».

Это субъект, на которого возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений. Согласно Жилищному кодексу РФ (далее — ЖК РФ), таким лицом может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, а в отдельных случаях — сами собственники помещений (при непосредственном управлении домом) (ст. 161 ЖК РФ).

Нужна помощь юриста? Получить помощь

Признаки / Существенные характеристики

Субъектность: лицо обладает правоспособностью и дееспособностью для выполнения обязанностей по содержанию дома.

Обязанность содержания общего имущества: обеспечение сохранности и надлежащего технического состояния общего имущества многоквартирного дома (лестничных площадок, лифтов, крыш, подвалов и т. д.).

Обеспечение коммунальных услуг: организация предоставления коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, отопление и т. д.) или контроль за их предоставлением.

Подотчётность собственникам помещений: лицо обязано отчитываться перед собственниками о выполнении своих обязанностей и расходовании средств.

Наличие договорных или уставных оснований: деятельность осуществляется на основании договора управления (с управляющей организацией), устава (с ТСЖ, кооперативом) либо решения общего собрания собственников (при непосредственном управлении).

Ответственность за нарушение обязательств: лицо несёт ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию дома, в т. ч. административную и гражданско‑правовую.

Виды / Классификация термина «Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома»

По способу управления многоквартирным домом:

Управляющая организация: юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, с которым заключён договор управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ). Осуществляет содержание и ремонт общего имущества, предоставляет коммунальные услуги или организует их предоставление.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ): некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений для совместного управления общим имуществом (ст. 135 ЖК РФ). Самостоятельно решает вопросы содержания дома или привлекает подрядные организации.
Жилищный или иной специализированный потребительский кооператив: организация, созданная для управления многоквартирным домом на кооперативных началах (ст. 110 ЖК РФ). Выполняет функции по содержанию дома в соответствии с уставом.
Собственники помещений (при непосредственном управлении): группа собственников, которые самостоятельно организуют содержание дома без создания юридического лица (ст. 164 ЖК РФ). Заключают договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.

Законодательство

ЖК РФ:

Статья 161 — выбор способа управления многоквартирным домом и общие требования к содержанию общего имущества.
Статья 162 — договор управления многоквартирным домом.
Статья 135 — товарищество собственников жилья.
Статья 110 — жилищные и жилищно‑строительные кооперативы.
Статья 164 — непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.
Статья 158 — расходы собственников помещений на содержание общего имущества.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Связанные термины

Общее имущество многоквартирного дома: объект обязанностей ответственного лица; включает помещения общего пользования, инженерные сети, земельный участок и т. д. (ст. 36 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом: основание деятельности управляющей организации; определяет перечень работ и услуг, их стоимость, порядок отчётности (ст. 162 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений: орган, принимающий решения о выборе способа управления домом и лица, ответственного за его содержание (ст. 44–48 ЖК РФ).

Коммунальные услуги: предмет обязательств ответственного лица перед собственниками; включают холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (Постановление Правительства РФ № 354).

Правила содержания общего имущества: нормативный документ, устанавливающий требования к содержанию дома и обязанности ответственного лица (Постановление Правительства РФ № 491).

Другие определения термина «Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома»

В англо‑американском праве аналогом выступает entity responsible for maintenance of a multi‑unit building (управляющая компания, кондоминиум‑ассоциация), которая действует на основании устава, правил управления или контракта с владельцами квартир.

В дореволюционной России обязанности по содержанию многоквартирных домов (доходных домов) возлагались на домовладельца или нанятого им управляющего; регулирование осуществлялось на основе договоров и местных нормативных актов.

В советской системе содержание многоквартирных домов осуществляли жилищно‑эксплуатационные конторы (ЖЭК), подчинявшиеся местным органам власти; понятие «лицо, ответственное за содержание» имело административно‑правовой характер.

История термина «Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома»

Термин «лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома» не имеет единой этимологии, а сложился в российском праве как функциональное обозначение субъекта обязанностей.

Эволюция понятия:

Дореволюционный период: ответственность за содержание домов возлагалась на домовладельцев или управляющих, нанимаемых по договору.
Советский период: централизованное управление жилищным фондом через ЖЭК, подчинявшиеся исполкомам местных советов.
1990‑е годы: приватизация жилья и появление новых форм управления — ТСЖ, кооперативов, частных управляющих компаний.
2000‑е годы: закрепление в ЖК РФ (2004 г.) системы управления многоквартирными домами с чётким определением обязанностей и ответственности управляющих субъектов.

Английский язык

Responsible party for maintenance of a multi‑unit building — общий термин, обозначающий субъекта, обязанного содержать многоквартирный дом.

Property management company — управляющая компания, чаще всего используется для коммерческих управляющих организаций.

Homeowners’ association (HOA) — аналог ТСЖ в США и других странах; организация, созданная владельцами квартир для совместного управления домом.

Condominium association — ассоциация кондоминиума; управляет общим имуществом в кондоминиумах.

Пример: The property management company is responsible for maintenance of the multi‑unit building, including repairs and utility services.

Мнение эксперта / Спорные вопросы

Спорные вопросы:

Квалификация действий при смешанном управлении: когда часть функций выполняет ТСЖ, а часть — управляющая организация, возникают споры о разграничении ответственности.
Ответственность при непосредственном управлении: сложности с привлечением к ответственности группы собственников, не оформивших должным образом свои обязательства.
Соотношение обязанностей управляющей организации и ресурсоснабжающих компаний: споры о том, кто отвечает за качество коммунальных услуг и состояние внутридомовых сетей.
Финансирование содержания дома: разногласия по размеру взносов на содержание и ремонт, порядку их индексации и целевому использованию.
Контроль за деятельностью управляющих организаций: проблемы с прозрачностью отчётности и эффективностью надзора со стороны органов жилищного контроля и собственников.

Частые вопросы

Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома это:
Это субъект, на которого возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений. Согласно Жилищному кодексу РФ (далее — ЖК РФ), таким лицом может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, а в отдельных случаях — сами собственники помещений (при непосредственном управлении домом) (ст. 161 ЖК РФ).

Используется в сфере жилищно‑коммунального хозяйства, в правоотношениях между собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД), управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК и иными лицами, отвечающими за управление и содержание МКД. Закреплено в Жилищном кодексе РФ (в т. ч. ст. 161 ЖК РФ).

Это организация или лицо (управляющая компания, ТСЖ, ЖСК либо собственник, если дом не передан в управление), которое обязано обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлять коммунальные услуги.

Применяется в ситуациях: выбора способа управления МКД; заключения договора управления; контроля качества содержания дома; рассмотрения жалоб жильцов; расчёта платы за содержание жилья; проведения текущего и капитального ремонта общего имущества; взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями.

Отличается от, например, собственника помещений тем, что несёт обязанности по содержанию общего имущества, а не только права на своё помещение. Отличается от подрядной организации, выполняющей отдельные работы, — отвечает за комплекс услуг на постоянной основе. В отличие от органов местного самоуправления, действует на основании договора с собственниками, а не властных полномочий.

Понимание термина важно, чтобы: чётко определить, кто обязан содержать дом и отвечать за его состояние; правильно предъявлять претензии при некачественном обслуживании; обоснованно оспаривать начисления за содержание жилья; участвовать в выборе способа управления домом; защищать права собственников при нарушениях со стороны управляющей организации.