Юридический словарь / Предварительный договор

Что такое «Предварительный договор»?

Определение термина Предварительный договор: признаки, характеристики, виды и классификации, история и использование термина в Юридическом словаре портала «Мой Юрист».

Это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Нужна помощь юриста сейчас? Получить помощь

Признаки / Существенные характеристики

Консенсуальность: договор считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Обязательство заключить основной договор: суть предварительного договора — зафиксировать намерение сторон заключить основной договор в будущем.

Определение условий основного договора: в предварительном договоре должны быть прописаны условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

Форма: предварительный договор должен быть заключён в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена — в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Срок заключения основного договора: если в предварительном договоре срок не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Виды / Классификация термина «Предварительный договор»

По предмету основного договора:

Договор, предусматривающий заключение в будущем договора купли‑продажи (например, недвижимости, движимого имущества).
Договор, предусматривающий заключение в будущем договора подряда.
Договор, предусматривающий заключение в будущем договора оказания услуг.
Договор, предусматривающий заключение в будущем иного гражданско‑правового договора.

По специфике регулирования:

Предварительные договоры, регулируемые общими положениями (ст. 429 ГК РФ).
Предварительные договоры с особыми правилами (например, предварительный договор участия в долевом строительстве, который дополнительно регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214‑ФЗ).

Законодательство

ГК РФ (часть первая):

Статья 429 — понятие предварительного договора, его форма, условия, срок заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора.
Статья 432 — существенные условия договора (применимо к определению предмета и условий в предварительном договоре).

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — регулирует особенности предварительных договоров в сфере долевого строительства.

Связанные термины

Основной договор: договор, который стороны обязуются заключить в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Оферта: предложение заключить договор; предварительный договор можно рассматривать как особую форму оферты с отложенным сроком акцепта.

Акцепт: согласие на заключение договора; заключение основного договора по предварительному договору является формой акцепта.

Сделка: родовое понятие; предварительный договор — это вид гражданско‑правовой сделки.

Другие определения термина «Предварительный договор»

Иностранное право: в англо‑американском праве аналог предварительного договора — letter of intent (письмо о намерениях) или memorandum of understanding (меморандум о взаимопонимании), однако эти документы зачастую не создают строгих обязательств заключить основной договор, если это прямо не оговорено.

Доктринальное определение: в российской цивилистике предварительный договор традиционно рассматривается как обязательство заключить договор в будущем, обеспечивающее стабильность гражданского оборота и защиту интересов сторон от необоснованного уклонения от заключения основного договора.

История термина «Предварительный договор»

Этимология: термин «предварительный» означает «предшествующий чему‑либо», «совершаемый заранее».

Эволюция понятия в праве:

Дореволюционная Россия: институт предварительных соглашений существовал, но не имел чёткой нормативной регламентации.
Советский период: ГК РСФСР 1922 г. и 1964 г. не содержали отдельной нормы о предварительном договоре; на практике использовались соглашения о намерениях, не имевшие строгой юридической силы.
Современный период: с принятием ГК РФ (1994 г.) предварительный договор получил полноценное нормативное закрепление (ст. 429), что позволило широко применять его в коммерческой практике, особенно в сделках с недвижимостью и инвестициях.

Английский язык

Preliminary agreement — наиболее распространённый перевод, подчёркивает предварительный характер соглашения.

Pre‑contractual agreement — акцент на том, что соглашение предшествует заключению основного договора.

Agreement to conclude a contract — дословный перевод, чётко отражает суть: соглашение о заключении договора.

Пример: The parties signed a preliminary agreement to conclude a sales contract for the property within six months.

Мнение эксперта / Спорные вопросы

Спорные вопросы:

Квалификация документов, не содержащих всех существенных условий: суды нередко отказывают в принудительном заключении основного договора, если предварительный договор не позволяет определить предмет и иные существенные условия основного договора.
Соотношение предварительного договора и опциона: разграничение предварительного договора и опциона на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ), где право, а не обязанность, заключить договор предоставляется одной из сторон.
Последствия уклонения от заключения основного договора: вопрос о возможности взыскания убытков сверх обязанности заключить договор, а также о допустимости принудительного исполнения через суд.
Применение к предварительным договорам норм о расторжении и изменении: дискуссия о том, в какой мере к предварительным договорам применимы общие положения о расторжении и изменении договоров (ст. 450–453 ГК РФ).

Частые вопросы

Предварительный договор это:
Это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Предварительный договор используется в гражданском праве, в частности при подготовке к заключению основных договоров — например, в сделках с недвижимостью, купле‑продаже, оказании услуг и т. д.

Предварительный договор — это соглашение сторон о том, что они обязуются в будущем заключить основной договор на заранее оговорённых условиях.

Применяется, когда стороны хотят зафиксировать намерение заключить сделку в будущем, но пока не могут оформить основной договор (например, нужно собрать документы, получить одобрение сделки, дождаться определённого события).

Отличается от основного договора тем, что не порождает обязанностей по исполнению предмета сделки (например, передачи имущества или оплаты), а лишь закрепляет обязанность заключить основной договор в установленный срок. От соглашения о намерениях — наличием юридически обязывающих условий и чёткой формулировкой существенных условий будущей сделки.

Важно понимать этот термин, чтобы грамотно фиксировать договорённости на этапе подготовки сделки, минимизировать риски отказа контрагента от заключения основного договора, а также иметь возможность понудить сторону к заключению договора через суд, если она уклоняется от этого.