Юридический словарь / Закладная

Что такое «Закладная»?

Определение термина Закладная: признаки, характеристики, виды и классификации, история и использование термина в Юридическом словаре портала «Мой Юрист».

Это именная ценная бумага, удостоверяющая право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обременённое ипотекой (согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)

Нужна помощь юриста сейчас? Получить помощь

Признаки / Существенные характеристики

Именность: закладная выдаётся на конкретное лицо, права по ней переходят посредством специальной передаточной надписи (индоссамента).

Связь с ипотечным обязательством: удостоверяет права по обеспеченному ипотекой денежному обязательству.

Обеспечение залогом: подтверждает право залога на недвижимое имущество, выступающее обеспечением по обязательству.

Документарная форма: в общем случае представляет собой документ на бумажном носителе (за исключением случаев формирования электронной закладной).

Стандартизированность содержания: должна содержать обязательные реквизиты, установленные законом (ст. 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Регистрация: факт выдачи закладной и её передача связаны с государственной регистрацией ипотеки.

Виды / Классификация термина «Закладная»

По форме существования:

Бумажная закладная — традиционный документ на бумажном носителе с обязательными реквизитами.
Электронная закладная — формируется в виде электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, хранится в депозитарии (с 2018 года).

По стадии оборота:

Первоначальная закладная — выдаётся первоначальному залогодержателю при заключении договора ипотеки.
Переданная закладная — права по которой перешли к другому законному владельцу посредством индоссамента.

Законодательство

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

Статья 13 — понятие закладной, её правовая природа.
Статья 14 — обязательные реквизиты закладной.
Статья 15 — порядок составления и выдачи закладной.
Статья 16 — передача прав по закладной.
Статья 49 — электронная закладная, порядок её формирования и учёта.

ГК РФ:

Статья 338 — о залоге недвижимости (ипотеке).
Статья 142 — о ценных бумагах, к которым относится закладная.
Статья 146 — о передаче прав по ценным бумагам.

Связанные термины

Ипотека (залог недвижимости): родовое понятие; закладная — инструмент, удостоверяющий права в рамках ипотечного правоотношения.

Залогодержатель: лицо, которому выдаётся закладная; владелец закладной.

Залогодатель: лицо, предоставляющее имущество в залог; должник по обеспеченному обязательству.

Ипотечный кредит: денежное обязательство, исполнение по которому может удостоверяться закладной.

Индоссамент: передаточная надпись на закладной, посредством которой передаются права по ней.

Депозитарий: организация, осуществляющая учёт и хранение электронных закладных.

Другие определения термина «Закладная»

Иностранное право (США): в англо‑американской системе аналог закладной — mortgage note или deed of trust. Это документ, фиксирующий долг и обеспечительный интерес в недвижимости; часто сопровождается deed of trust (документ о доверительной собственности), где третья сторона (trustee) держит титул до погашения долга.

Исторически в России: в дореволюционном праве закладная (закладная крепость) была документом, оформлявшим залог недвижимости, и имела публично‑правовое значение; её регистрация в специальных книгах придавала сделке силу против третьих лиц.

Доктринальное определение (по мнению ряда цивилистов): закладная — это абстрактное обязательство, отделённое от основного договора; ценная бумага, воплощающая в себе и требование по долгу, и обеспечительное право (залог), что упрощает оборот ипотечных требований.

История термина «Закладная»

Этимология: слово «закладная» происходит от глагола «закладывать», то есть отдавать в залог, обеспечивать обязательство имуществом. В древнерусском праве «заклад» означал залог движимого имущества; с развитием оборота недвижимости появился институт залога недвижимости — ипотеки, а документ, оформляющий такой залог, стал именоваться закладной.

Эволюция:

Древняя Русь: залог движимости («заклад»), оформление устных и письменных сделок.
Дореволюционная Россия: закладная крепость — письменный акт о залоге недвижимости, подлежащий регистрации в специальных книгах; имела высокую доказательственную силу.
Советский период: ипотека и закладные практически не использовались; залоговые отношения были ограничены.
Постсоветский период: возрождение института ипотеки и закладной с принятием ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году; развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Современный этап: введение электронной закладной (2018 г.) для упрощения оборота и снижения издержек.

Английский язык

Mortgage note — наиболее близкий аналог, обозначает долговое обязательство, обеспеченное ипотекой; часто используется вместе с deed of trust.

Пример: The borrower signed a mortgage note secured by the property.

Deed of trust — документ, передающий право собственности на недвижимость в доверительное управление третьему лицу (trustee) до погашения долга; распространён в ряде штатов США.

Пример: The deed of trust was recorded to secure the loan.

Collateral mortgage note — закладная с указанием конкретного имущества в качестве обеспечения.

Пример: The bank issued a collateral mortgage note against the commercial building.

Мнение эксперта / Спорные вопросы

Спорные вопросы:

Квалификация закладной как абстрактного обязательства: дискуссия о том, насколько права по закладной оторваны от основного договора; риск защиты недобросовестного приобретателя закладной.
Защита заёмщика при передаче закладной: риск множественных требований, если закладная была передана без отражения в реестре; необходимость чёткой фиксации перехода прав.
Электронная закладная и технические риски: вопросы безопасности, надёжности депозитариев, возможности сбоев в системе учёта электронных закладных.
Соотношение закладной и договора ипотеки: в практике возникают споры о приоритете условий — в закладной или в договоре; закон устанавливает приоритет закладной (п. 4 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке»), что может приводить к злоупотреблениям.
Налоговые и бухгалтерские последствия оборота закладных: вопросы учёта и налогообложения при секьюритизации ипотечных активов и передаче закладных.

Частые вопросы

Закладная это:
Это именная ценная бумага, удостоверяющая право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обременённое ипотекой (согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)

Закладная используется в сфере ипотечного кредитования и при оформлении залога на недвижимое имущество.

Закладная — это именная ценная бумага, которая подтверждает право её владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на предмет ипотеки.

Применяется при оформлении ипотечного кредита, когда заёмщик передаёт в залог банку недвижимость; при переуступке прав по ипотечному кредиту (продаже закладной); при привлечении финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

Отличается от других видов ценных бумаг и обязательств тем, что напрямую связана с ипотекой и даёт право залога на конкретное недвижимое имущество. В отличие от обычного долгового обязательства, закладная удостоверяет не только право требования долга, но и вещное право (право залога). От иных залоговых документов (например, договора залога) отличается формализованным статусом ценной бумаги.

Понимание термина важно для заёмщиков — чтобы осознавать последствия передачи недвижимости в залог и особенности обращения с закладной; для кредиторов — для корректного оформления прав требования и реализации залога при неисполнении обязательств; для инвесторов — при операциях с ипотечными ценными бумагами; а также для минимизации правовых рисков при сделках с недвижимостью и ипотечном финансировании.