Новости
Полезные статьи
КейсыАренда у банкрота: обязан ли арендодатель выставлять счета-фактуры с НДС?
Проблема: Арендатор недвижимости требовал от арендодателя (признанного банкротом) выставлять счета-фактуры с выделением НДС для сохранения права на налоговый вычет
Решение: Арендодатель-банкрот освобожден от обязанности выставлять счета-фактуры с выделенным НДС
Бизнес часто сталкивается с ситуацией, когда контрагент уходит в банкротство. Для арендатора это создает не только риски расторжения договора, но и налоговые сложности. Если арендодатель-банкрот перестает выставлять счета-фактуры с НДС, арендатор теряет право на вычет. В этом деле компания попыталась через суд заставить банкрота «вернуть налог в документы», но Верховный Суд поставил точку в споре, защитив нормы Налогового кодекса.
Суть спора:
Компания (Арендатор) снимала недвижимость у Общества (Арендодатель). Договор был заключен еще в 2013 году, и арендная плата была установлена с учетом налога на добавленную стоимость (НДС).
Позже Арендодателя признали несостоятельным (банкротом). С определенного момента он перестал выставлять Арендатору счета-фактуры с выделенной суммой НДС, выставляя счета на полную сумму аренды без налога.
Арендатор, являясь плательщиком НДС, лишился возможности принимать налог к вычету. Посчитав свои права нарушенными, он обратился в суд с требованием обязать Арендодателя выдавать счета-фактуры с НДС и акты за весь спорный период, а также взыскать судебную неустойку за неисполнение требования.
Позиция Истца (Арендатора):
Арендатор настаивал на исполнении условий договора, где цена была зафиксирована с учетом НДС. По его мнению, договор не изменялся, значит, обязанность выставлять документы с налогом сохраняется. Отсутствие счетов-фактур лишает его права на законный налоговый вычет, что приносит убытки. Банкротство контрагента, по мнению Истца, не должно влиять на гражданско-правовые обязательства по оформлению документов.
Позиция Ответчика (Арендодателя-банкрота):
Арендодатель возражал, ссылаясь на императивные нормы Налогового кодекса. С момента признания должника банкротом операции по реализации его имущества и услуг (включая аренду) перестают признаваться объектом налогообложения НДС (пп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, он физически не имеет права выставлять счета-фактуры с налогом, так как не является его плательщиком по этим операциям.
Анализ судебного процесса:
Арбитражный суд Москвы, апелляция и кассация округа поддержали Арендатора. Суды исходили из приоритета договорных отношений: раз стороны согласовали цену с НДС, Арендодатель обязан обеспечить контрагенту возможность вычета. Суды обязали банкрота выдать документы и присудили неустойку за каждый день просрочки.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ признала выводы нижестоящих инстанций ошибочными. Высшая инстанция указала, что с 1 января 2021 года реализация услуг должниками-банкротами не признается объектом налогообложения НДС. Это положение закона является императивным и не может быть изменено соглашением сторон.
Верховный Суд разъяснил, что раз операции не облагаются налогом, у Арендодателя исчезает обязанность предъявлять НДС покупателю и выставлять счета-фактуры с выделенной суммой налога. Изменение налогового статуса одной стороны имеет публично-правовые последствия, которые превалируют над условиями гражданского договора. При этом прекращение обязанности платить налог в бюджет не означает автоматического снижения арендной платы. Цена остается прежней, но теперь вся сумма поступает в конкурсную массу, не разделяясь на «доход» и «налог».
Решение суда:
Верховный Суд постановил:
- Отменить решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций.
- Принять новый судебный акт: в удовлетворении иска Арендатора отказать.
Комментарий юриста:
«Это определение пресекает попытки арендаторов сохранить вычеты НДС при работе с банкротами. Верховный Суд четко указал: нормы НК РФ об освобождении операций банкротов от налогообложения носят императивный характер и имеют приоритет над условиями договора.
Для арендаторов это означает фактическое удорожание аренды на 20%, так как вычет теряется, а цена контракта остается прежней. В этой ситуации есть два пути: либо смириться с потерей вычета, либо требовать пересмотра цены договора (скидки). Если банкрот откажет в скидке, арендатор вправе расторгнуть договор, но заставить выставлять счета-фактуры с НДС через суд больше не получится».
Столкнулись с налоговыми проблемами из-за банкротства контрагента? Хотите пересмотреть условия договора или защитить свои права в суде? Нажмите кнопку «Получить» помощь, и мы проанализируем вашу ситуацию.
Источник: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.11.2025 № 305-ЭС25-6082.
Частые вопросы
Да, по общему правилу (ст. 617 ГК РФ) смена собственника не является основанием для расторжения договора. Если помещение, которое вы снимаете, было продано на торгах в банкротстве, новый владелец автоматически становится вашим арендодателем на прежних условиях. Однако покупатель может попытаться оспорить договор, если докажет, что арендная ставка была существенно ниже рыночной, что наносило вред кредиторам.
По общему правилу (ст. 384 ГК РФ и практика ВС РФ), обеспечительный платеж следует за судьбой вещи. Права и обязанности по депозиту переходят к новому собственнику автоматически. То есть при прекращении аренды в будущем требовать депозит арендатор должен уже с нового собственника. Исключение: если в договоре купли-продажи здания прямо указано иное.
Да, может. В соответствии со ст. 102 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров должника (в том числе аренды), если они препятствуют восстановлению платежеспособности или если исполнение договора повлечет убытки для должника (например, арендная ставка существенно ниже рыночной). Это должно быть сделано в течение 3 месяцев с даты введения конкурсного производства.
Нет. Сам факт продажи имущества на торгах в рамках банкротства не прекращает права аренды. Новый собственник покупает актив «как есть», вместе с арендаторами. Выселить арендатора можно только на общих основаниях (нарушение условий договора, неоплата и т. д.) или воспользовавшись правом на односторонний отказ, если оно предусмотрено в договоре (для бессрочных договоров — с предупреждением за 3 месяца).
Если старый договор возобновился на неопределенный срок, условия (включая ставку аренды) остаются прежними. Новый собственник не может в одностороннем порядке изменить условия без согласия арендатора, если это не предусмотрено самим договором. Однако, если договор бессрочный, новый собственник имеет право отказаться от него, предупредив за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ), и предложить заключить новый на своих условиях.
Если договор расторгается, требование о компенсации стоимости неотделимых улучшений (если на них было согласие) подлежит включению в реестр требований кредиторов. Шанс получить живые деньги в таком случае минимален. Удержать помещение или не платить аренду в счет стоимости ремонта нельзя — это будет оспорено как преимущественное удовлетворение требований.
