Суд отверг оценку дольщика, но взыскал с застройщика ее стоимость целиком

Проблема: Дольщик заказал оценку дефектов новостройки, а судебная экспертиза подтвердила только часть недостатков и сумму втрое меньше.
Решение: Суд взыскал стоимость устранения по судебной экспертизе, а расходы на отклоненное досудебное заключение возместил дольщику полностью.

Дольщик принял квартиру, позже нашел дефекты и заказал заключение специалиста, где устранение оценили в 191 675 рублей. Застройщик претензию проигнорировал, а в суде добился назначения экспертизы. Судебный эксперт подтвердил не все и назвал сумму втрое меньше. Дальше произошло то, что выглядит противоречиво: заключение специалиста суд как доказательство стоимости не принял, а расходы на него взыскал полностью.

Исполнитель Клепиков Дмитрий Константинович Профессиональный юрист-практик.

Суть спора:

Квартиру дольщик получил по договору участия в долевом строительстве и принял по акту приема-передачи. Недостатки он обнаружил уже в ходе эксплуатации, в пределах гарантийного срока.

Специальных знаний у дольщика не было, и он обратился к специалисту. По техническому заключению стоимость восстановительных работ с учетом материалов составила 191 675 рублей. Само заключение стоило 40 000 рублей.

С этим заключением дольщик направил застройщику претензию, где просил установить факт наличия строительных недостатков и возместить расходы на их устранение. Застройщик требование не удовлетворил.

В суде застройщик заявил ходатайство о судебной строительно-технической экспертизе, и суд ее назначил. Эксперт подтвердил наличие отклонений от проектной документации, договора и строительных норм лишь частично. Из заявленного он зафиксировал, что на лоджии оконная рама имеет отклонение от прямолинейности профилей.

Недостатки эксперт назвал явными, значительными и устранимыми, а их причиной нарушение застройщиком технологии работ при строительстве и отделке. Сметную стоимость устранения он определил в 61 581 рубль 31 копейку с учетом налога на добавленную стоимость. Отдельно эксперт указал рыночную стоимость бывших в употреблении конструкций, 3 667 рублей, и подтвердил, что ремонта и перепланировки после приемки в квартире не было.

После экспертизы дольщик уточнил требования и просил взыскать стоимость устранения по ее результатам, то есть 61 581 рубль. Остальные требования он оставил: неустойку за период просрочки и на будущее, компенсацию морального вреда 30 000 рублей, штраф и расходы на специалиста, почту и нотариуса.

Позиция сторон:

Истец: Квартира передана с производственными недостатками, которые появились из-за нарушения технологии работ и выявлены в гарантийный срок. Претензию застройщик добровольно не удовлетворил. После судебной экспертизы истец согласился с ее суммой и просил взыскать 61 581 рубль, неустойку за период и до фактического исполнения, компенсацию морального вреда, штраф, а также расходы на заключение специалиста, почтовые расходы и услуги нотариуса. В заседание истец не явился и действовал через представителя.

Ответчик: Застройщик в заседание не явился и направил письменные возражения. По его ходатайству была назначена судебная экспертиза. Выводы экспертизы он не оспаривал и доказательств иных причин недостатков не представил. Просил в случае удовлетворения иска снизить неустойку и штраф по статье 333 ГК РФ.

Анализ судебного процесса:

Суд начал с общих норм об обязательствах. По статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства исполняются надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения не допускается. По статье 475 ГК РФ покупатель товара с недостатками вправе требовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на устранение. По части 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара.

Затем суд перешел к правилам о долевом строительстве. Часть 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ дает дольщику те же три варианта требований. Гарантийный срок по части 5 той же статьи не может быть меньше пяти лет со дня передачи объекта. Доказывать, что недостатки возникли по иным причинам, по части 7 обязан застройщик.

Заключение судебной экспертизы суд оценил по статье 67 ГПК РФ и признал объективным и достоверным. В нем указано, кем и на каком основании проводилось исследование, выводы мотивированы, эксперт имеет необходимую квалификацию, методика соответствует нормам и стандартам. Возражений по существу исследования застройщик не привел, выводы не опроверг, доказательств устранения недостатков не представил. Оснований для дополнительной или повторной экспертизы суд не нашел.

Отдельно суд объяснил, почему не принял в качестве доказательства стоимости техническое заключение специалиста, привлеченного дольщиком. Оно подготовлено без изучения проектной документации, а специалист не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за заведомо ложное заключение.

Суд коснулся и вопроса о заменяемых изделиях. Если устранение недостатка требует замены изделия на новое и ответчик заявляет об этом ходатайство, суду нужно установить годность заменяемых изделий, их материальную ценность и мнение истца о том, вернет он их или оставит. В последнем случае размер расходов может быть уменьшен на стоимость заменяемых изделий.

Стоимость устранения суд взял из судебной экспертизы и взыскал 61 581 рубль. Основание такое: факт недостатков из-за нарушения технологии установлен экспертизой, иного застройщик не доказал, дефекты выявлены в гарантийный срок.

По неустойке суд исходил из того, что Закон о защите прав потребителей применяется к застройщику в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ. Срок на добровольное удовлетворение требования определяется статьей 22 этого закона. Неустойка за заявленный период составила 607 рублей 37 копеек, и дополнительно суд взыскал неустойку 1 процент в день на сумму устранения недостатков со дня окончания действия моратория и до фактического исполнения решения.

Компенсацию морального вреда суд снизил с 30 000 до 5 000 рублей. Штраф рассчитал как половину от суммы устранения недостатков, неустойки за период и морального вреда, получилось 33 594 рубля 18 копеек. Снижать штраф по статье 333 ГК РФ суд отказался, признав его соответствующим принципам разумности и справедливости.

Исполнение решения в части неустойки и штрафа суд отсрочил до дня отмены ограничений, установленных постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326.

Судебные расходы суд распределил по статье 98 ГПК РФ. Расходы на заключение специалиста 40 000 рублей, почтовые расходы 1 200 рублей и услуги нотариуса 2 400 рублей он взыскал с застройщика, признав их документально подтвержденными и необходимыми для судебной защиты. Расходы на судебную экспертизу 70 000 рублей взысканы с застройщика в пользу экспертной организации. Государственную пошлину 2 347 рублей суд взыскал с застройщика в бюджет, поскольку истец как потребитель от нее освобожден.

Решение суда:

Иск удовлетворен частично. С застройщика взыскано 61 581 рубль стоимости устранения недостатков, неустойка за период 607 рублей 37 копеек, неустойка 1 процент в день на сумму устранения после окончания моратория и до фактического исполнения, 5 000 рублей компенсации морального вреда, штраф 33 594 рубля 18 копеек, 40 000 рублей за заключение специалиста, 1 200 рублей почтовых расходов и 2 400 рублей за услуги нотариуса. В остальной части иска отказано. Экспертная организация получила 70 000 рублей за судебную экспертизу, бюджет 2 347 рублей пошлины.

Комментарий юриста:

«В этом деле хорошо видно, зачем нужна досудебная оценка и что она не доказывает.

Без нее иск не составить. Дольщик должен знать, какие дефекты есть и сколько стоит их устранить, иначе нечего требовать и не с чего считать пошлину. Именно поэтому суд взыскал все 40 000 рублей за заключение, хотя в основу расчета его не положил. Расходы признаны необходимыми для судебной защиты, и это устойчивая практика.

Доказывать сумму в суде будет другая экспертиза, судебная. У нее иной статус: эксперта предупреждают об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, он изучает проектную документацию и договор. Досудебное заключение по этим двум признакам и проиграло.

Разрыв в суммах здесь трехкратный, и это стоит понимать заранее. Специалист дольщика насчитал 191 675 рублей, судебный эксперт подтвердил лишь часть заявленных дефектов и оценил устранение в 61 581 рубль. Истец с этой суммой согласился и уточнил требования, что было разумно: спорить с судебной экспертизой без своих доводов о методике бессмысленно, а отказ от уточнения дал бы частичный отказ в иске и пропорциональное урезание расходов.

Дальше про деньги. Неустойка за период составила 607 рублей, и это не ошибка. Мораторий по постановлению N 326 ограничивает начисление финансовых санкций, а исполнение решения в этой части отсрочено до его окончания. Поэтому основной результат такого спора складывается из стоимости устранения и штрафа, а не из неустойки.

Теперь о заменяемых деталях. Когда дефект устраняется заменой изделия, застройщик вправе просить уменьшить взыскиваемое на стоимость снятых конструкций, если они остаются у дольщика. В этом деле эксперт их стоимость определил, 3 667 рублей, и вопрос мог бы прозвучать, если бы застройщик им занялся.

Что до поведения застройщика, оно типично. Претензию он не удовлетворил, в заседание не пришел, экспертизу инициировал и по ее результатам не возражал, а просил снизить санкции. В снижении штрафа суд отказал».

Источник: Решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 15 августа 2024 года по делу N 2-3017/2024.

Частые вопросы