Суд пересчитал неустойку дольщицы к застройщику по ключевой ставке вместо процента в день

Проблема: Застройщик передал квартиру с дефектами и на претензию по существу не ответил, а привычный расчет неустойки перестал работать из-за моратория.
Решение: Суд уменьшил цену договора, взыскал неустойку по ключевой ставке, снизил штраф и дал застройщику отсрочку.

Дольщица зафиксировала дефекты в новой квартире, заказала экспертизу и направила застройщику претензию. Застройщик получил заключение, зарегистрировал обращение и не ответил. Неустойку дольщица рассчитала по закону о защите прав потребителей, один процент в день, но суд пересчитал ее по правилам моратория для застройщиков.

Исполнитель Маннанова Гульнара Анасовна Юрисконсульт в сфере права социального обеспечения, гражданского и семейного права.

Суть спора:

Квартиру дольщица купила по договору участия в долевом строительстве. Цена составила 10 679 740 рублей, и оплачена она была полностью.

Застройщик передал квартиру с нарушением срока, а качество отделки дольщицу не устроило. Дефекты дольщица зафиксировала актом осмотра, после чего обратилась в центр судебной экспертизы. Специалист подтвердил нарушения строительных норм и оценил устранение недостатков в 880 562 рубля 40 копеек.

Дальше была претензия. В ответ застройщик сообщил, что экспертизу не получил, и назвал адрес, куда прислать документы. Дольщица отправила все повторно. Обращение застройщик получил и зарегистрировал, но о результатах рассмотрения дольщицу так и не уведомил.

После этого дольщица обратилась в суд. Требований было пять: уменьшить цену договора на стоимость устранения недостатков, взыскать неустойку, компенсацию морального вреда в 30 000 рублей, штраф и 25 000 рублей расходов на досудебное заключение.

Неустойку дольщица рассчитала по закону о защите прав потребителей: один процент в день от стоимости устранения. К дате подачи иска получилось 660 421 рубль 50 копеек.

В суде назначили строительно-техническую экспертизу, и она скорректировала сумму. С учетом ее выводов истец уменьшила требование по уменьшению цены до 657 290 рублей 94 копеек и на столько же уточнила неустойку.

Застройщик просил отказать во всем, а если суд требования поддержит, снизить неустойку и штраф по статье 333 Гражданского кодекса, ограничить моральный вред двумя тысячами и дать отсрочку исполнения решения.

К участию в деле привлекли Роспотребнадзор как орган, дающий заключение.

Позиция сторон:

Истец: Квартира оплачена полностью, а передана с нарушением срока и с дефектами отделки, что подтверждено актом осмотра и заключением специалиста. Претензия направлена, документы по требованию застройщика отправлены повторно, ответа по существу не последовало. Просила уменьшить цену договора на стоимость устранения недостатков по результатам судебной экспертизы, взыскать неустойку за нарушение срока удовлетворения этого требования, компенсацию морального вреда, штраф и расходы на досудебное заключение.

Ответчик: Просил отказать в иске полностью. Ссылался на постановления Правительства о моратории и просил не взыскивать штраф, неустойку, убытки и иные финансовые санкции. На случай, если суд признает требования обоснованными, просил снизить неустойку и штраф по статье 333 Гражданского кодекса, а моральный вред взыскать не более чем в 2 000 рублей. Отдельно просил отсрочить исполнение решения и не выдавать исполнительные листы до окончания срока действия моратория.

Анализ судебного процесса:

Основное требование суд разрешил по результатам судебной экспертизы и взыскал сумму, на которую истец уточнила иск.

Главная работа пришлась на неустойку, и здесь суд шел последовательно.

Сначала он изложил общее правило. По статье 22 Закона о защите прав потребителей требование об уменьшении покупной цены удовлетворяется в течение десяти дней, а по пункту 1 статьи 23 за нарушение этого срока платится неустойка в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки. Именно так истец и считала.

Затем суд применил постановление Правительства N 326 от 18 марта 2024 года. По нему неустойки, штрафы и иные финансовые санкции по договорам долевого участия, заключенным для личных нужд, не начисляются за период со дня вступления постановления в силу и до установленной в нем даты. Этот период суд из заявленного расчета исключил целиком.

Затем суд применил второй механизм того же постановления. Для санкций, к которым мораторий не применяется, размер считается исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ставки, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года. На эту дату ключевая ставка составляла 7,5 процента годовых.

В итоге вместо одного процента в день суд посчитал неустойку за оставшиеся 72 дня по формуле с ключевой ставкой и получил 23 662 рубля 47 копеек. Заявлено было 657 290 рублей 94 копейки.

Компенсацию морального вреда суд определил в 10 000 рублей при заявленных тридцати.

Штраф по пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей суд рассчитал как половину от присужденного, включая уменьшение цены, неустойку и моральный вред, и получил 345 476 рублей 71 копейку. Поскольку штраф по своей природе является формой законной неустойки, к нему применима статья 333 Гражданского кодекса. Ответчик о снижении заявил, и суд счел расчетную сумму явно несоразмерной последствиям нарушения, снизив ее до 200 000 рублей.

Отдельно суд разобрал расходы на досудебное заключение, и это важная часть решения. Истец не обладает специальными познаниями, а без определения стоимости устранения дефектов она не могла бы даже указать цену иска, как того требует статья 131 Гражданского процессуального кодекса. Значит, первоначальная сумма не была взята произвольно, и недобросовестности в ее поведении нет. Уменьшение требований после судебной экспертизы суд расценил как обычную реализацию процессуальных прав, а не как злоупотребление. Поэтому расходы на досудебное заключение взысканы полностью, в размере 25 000 рублей.

Последним суд разрешил ходатайство об отсрочке. По тому же постановлению N 326 требованиям о финансовых санкциях, предъявленным до его вступления в силу, предоставляется отсрочка, а в период отсрочки такие требования не исполняются банками со счетов застройщика. Отсрочку суд предоставил, но только в части неустойки и штрафа.

Решение суда:

Иск удовлетворен частично. С застройщика взыскано 657 290 рублей 94 копейки в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойка 23 662 рубля 47 копеек, компенсация морального вреда 10 000 рублей, штраф 200 000 рублей и 25 000 рублей расходов на оценку. В остальной части в иске отказано. С застройщика в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина 10 309 рублей 53 копейки. Исполнение решения в части неустойки и штрафа отсрочено.

Комментарий юриста:

«Главное в этом деле расчет неустойки. Правила изменились, а в исках ее по-прежнему часто считают по-старому.

Раньше стоимость устранения недостатков умножали на один процент за каждый день просрочки, и неустойка быстро сравнивалась с суммой ремонта. На таком расчете строились и иски, и ожидания дольщиков. Сейчас действует другой порядок.

Часть периода просрочки пришлась на мораторий, и суд исключил ее из расчета полностью. Оставшиеся дни он посчитал не по проценту в день, а по ключевой ставке, причем по ставке на 1 июля 2023 года, то есть 7,5 процента. Из заявленных 657 тысяч рублей неустойки осталось 23,6 тысячи.

Поэтому перед тем как заявлять неустойку, проверяют, действует ли мораторий на нужную дату и какие периоды он охватывает, по действующей редакции постановления. Завышенная неустойка не увеличивает присужденное, но создает впечатление проигрыша там, где дело на самом деле выиграно.

Расходы на досудебную экспертизу в этом деле взыскали полностью. Уменьшение требований после судебной экспертизы не привело к их пропорциональному снижению. Суд указал, что без досудебной оценки дольщица не смогла бы определить цену иска, значит сумма не была произвольной, а уточнение требований является обычным процессуальным поведением.

Штраф в половину присужденного не гарантирован в полном размере. Штраф считается формой законной неустойки, к нему применяется статья 333 Гражданского кодекса, и суды его часто снижают. Снизить штраф суд может только по заявлению ответчика, в этом деле такое заявление было.

Выигранное дело против застройщика не означает быстрой выплаты. По неустойке и штрафу может быть предоставлена отсрочка, и на это время банки не списывают эти суммы со счетов застройщика. Основная сумма взыскивается в обычном порядке, отсрочка ее не касается».

Источник: Решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 4 сентября 2024 года по делу N 2-244/2024.

Частые вопросы