Новости
Полезные статьи
Кейсы
0
Успешные кейсы юристов
Штраф застройщику суд снизил до пяти процентов от взысканной суммы
Проблема: Застройщик не возместил расходы на устранение дефектов окон и утепления стен, а после экспертизы сумма выросла почти вдвое.
Решение: Суд взыскал стоимость устранения по судебной экспертизе, но неустойку посчитал по мораторию, а штраф снизил до пяти процентов.
Двое собственников квартиры в новостройке пожаловались на окна, балконное остекление и утепление стен. Своя экспертиза насчитала 155 тысяч рублей, застройщик не заплатил, и дело ушло в суд. Там судебная экспертиза нашла дефектов почти вдвое больше, и требования выросли. Но итог сложился не только из этой суммы: неустойку обрезал мораторий, а штраф суд уменьшил в десять раз.
Исполнитель
Морозов Игорь Олегович
Юрист, эксперт в области банкротства, гражданского законодательства и семейного права.
Суть спора:
Квартира принадлежит двум собственникам, участникам долевого строительства. После приемки они обнаружили недостатки: неудовлетворительное качество изготовления и установки оконных конструкций, балконного остекления и утепления стен.
Истцы заказали строительно-техническую экспертизу. По отчету специалиста устранение дефектов стоило 155 188 рублей. С этой суммой они направили застройщику претензию, и требование он добровольно не удовлетворил.
В суде по делу провели судебную строительно-техническую экспертизу. Она подтвердила дефекты и определила стоимость устранения в 266 329 рублей, то есть больше, чем досудебная оценка. Истцы уточнили требования до этой суммы и заявили неустойку 980 090 рублей 72 копейки из расчета 2 663 рубля 29 копеек за каждый день просрочки по день фактического исполнения.
Застройщик иск не признал. В отзыве он просил снизить неустойку и штраф, ссылаясь на их явную несоразмерность последствиям нарушения. В деле третьим лицом участвовала управляющая организация.
Позиция сторон:
Истец: Квартира передана с дефектами оконных конструкций, балконного остекления и утепления стен, которые застройщик не устранил. Стоимость устранения подтверждена сначала досудебной, а затем судебной экспертизой. Претензию застройщик добровольно не удовлетворил. Просили взыскать 266 329 рублей на устранение недостатков, неустойку за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.
Ответчик: Застройщик с иском не согласился и просил снизить неустойку и штраф по статье 333 ГК РФ как явно несоразмерные последствиям нарушения обязательства. Выводы судебной экспертизы он не опровергал и своего расчета стоимости устранения недостатков не представил.
Анализ судебного процесса:
Сначала суд оценил заключение судебной экспертизы. Он учел стаж эксперта, достаточность исследовательского материала, правильность методики, объективность выводов и предупреждение об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Недостатки окон, остекления и утепления стен застройщик не устранил, поэтому дольщики вправе требовать возмещения расходов на устранение. Сумму 266 329 рублей суд признал обоснованной и разделил ее между собственниками поровну, по 133 164 рубля 50 копеек каждому.
Затем суд перешел к неустойке, и здесь начались ограничения. По статье 22 Закона о защите прав потребителей требование о возмещении расходов на исправление недостатков удовлетворяется в течение десяти дней, а по статье 23 за нарушение этого срока положена неустойка один процент цены товара за каждый день.
Но по договорам участия в долевом строительстве действует постановление Правительства N 326 от 18 марта 2024 года. За период с 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года включительно финансовые санкции по таким договорам не начисляются. А за период с 1 июля 2023 года по 30 июня 2025 года их размер считается по текущей ключевой ставке Банка России, но не выше ставки, действовавшей на 1 июля 2023 года. К этим санкциям относятся и неустойка по статьям 22 и 23, и штраф по пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, поскольку часть 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ отсылает к потребительскому законодательству.
Отсюда и расчет. Просрочка до начала моратория составила 34 дня, ставка применена в размере 7,5 процента. Неустойка вышла 1 860 рублей 65 копеек на двоих, то есть по 930 рублей 33 копейки каждому, вместо заявленных 980 тысяч.
Компенсацию морального вреда суд определил по 5 000 рублей каждому, учитывая вину застройщика, степень страданий истцов, разумность и справедливость.
Самой заметной частью решения стал штраф. По пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей он равен половине суммы, присужденной потребителю. Присужденная сумма составила 278 189 рублей 65 копеек, значит штраф был бы 139 094 рубля 83 копейки.
Застройщик просил его снизить. Суд напомнил, что штраф по своей природе является неустойкой, а потому может быть уменьшен по статье 333 ГК РФ, но только в исключительных случаях, по заявлению ответчика и с указанием мотивов. Снижение не должно нарушать равенство сторон и приводить к неосновательному обогащению одной из них.
Мотив суд назвал прямо. Он учел компенсационный характер неустойки, срок неисполнения обязательства, значительное превышение размера штрафа над возможными убытками, а также вступление в силу Федерального закона от 8 августа 2024 года N 266-ФЗ, по которому статья 10 Закона N 214-ФЗ устанавливает для застройщика штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы. Ориентируясь на этот размер, суд и снизил штраф: по 6 954 рубля 74 копейки каждому истцу.
Судебные расходы суд возместил истцам по 19 095 рублей 50 копеек каждому. Отдельно он указал, что решение исполняется с учетом постановления Правительства N 326, то есть санкции в период отсрочки не взыскиваются. Государственная пошлина 5 881 рубль 89 копеек взыскана с застройщика в бюджет.
Решение суда:
Иск удовлетворен частично. В пользу каждого из двух собственников взыскано по 133 164 рубля 50 копеек стоимости устранения недостатков, по 930 рублей 33 копейки неустойки, по 6 954 рубля 74 копейки штрафа, по 5 000 рублей компенсации морального вреда и по 19 095 рублей 50 копеек судебных расходов. В остальной части иска отказано. Решение исполняется с учетом постановления Правительства N 326, в бюджет застройщик платит 5 881 рубль 89 копеек пошлины. Решение вступило в силу 27 марта 2025 года.
Комментарий юриста:
«Это дело хорошо показывает, как изменилась экономика споров с застройщиками.
Раньше половина присужденного в виде штрафа делала такой спор выгодным сам по себе: к стоимости ремонта добавлялась примерно такая же сумма. Теперь для застройщиков установлен штраф пять процентов, и суды ориентируются на этот размер даже там, где формально применяют старую норму со снижением по статье 333 ГК РФ. Разница видна на цифрах: вместо 139 тысяч рублей штраф вышел меньше 14 тысяч на двоих.
С неустойкой еще жестче. Мораторий по постановлению N 326 не только запрещает начислять санкции за длинный период, но и ограничивает ставку той, что действовала на 1 июля 2023 года. В этом деле от почти миллиона заявленной неустойки осталось 1 860 рублей за 34 дня просрочки до начала моратория.
Вывод для дольщика простой. Основные деньги теперь дает сама стоимость устранения недостатков, и именно на нее нужно направлять силы: полная фиксация дефектов, качественная досудебная оценка, а в суде внимание к вопросам для эксперта. Здесь это и сработало, судебная экспертиза насчитала на сто с лишним тысяч больше, чем досудебная.
Отдельно о росте суммы. Судебная экспертиза нередко снижает оценку, но бывает и наоборот, и тогда требования нужно сразу уточнять до новой суммы. Если этого не сделать, суд взыщет в пределах заявленного, а разницу потом дозаявить уже не получится.
И про двух собственников. Все суммы делятся между ними по долям, включая моральный вред и штраф, которые каждый получает на себя. Иск удобнее подавать вместе: экспертиза одна, заседания одни, а расходы на юриста делятся.
Последнее, о чем стоит знать заранее. Даже выигранное дело в части санкций исполняется с учетом моратория, поэтому на быстрое поступление всей суммы рассчитывать не надо. Стоимость устранения недостатков под отсрочку не попадает и взыскивается в обычном порядке».
Источник: Решение Советского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 17 февраля 2025 года по делу N 2-115/2025, вступило в законную силу 27 марта 2025 года.
Частые вопросы
Основа это стоимость устранения недостатков по экспертизе. К ней добавляются неустойка за просрочку удовлетворения требования, компенсация морального вреда, штраф и судебные расходы. В 2025 году доля санкций резко уменьшилась из-за моратория и нового размера штрафа, поэтому основную часть дает сама стоимость ремонта.
Поправки к закону о долевом строительстве установили для застройщиков штраф пять процентов от присужденной судом суммы вместо пятидесяти процентов по общему правилу потребительского законодательства. Суды ориентируются на этот размер и снижают штраф по статье 333 ГК РФ, если ответчик об этом просит.
Периоды устанавливаются постановлениями правительства и меняются, поэтому даты сверяют с текстом актуального акта на дату требования. Практический прием такой: расчет неустойки делают по дням и исключают из него дни, попавшие под мораторий, а в иске приводят ссылку на конкретный пункт постановления.
Заявить такое требование можно, но за период моратория начисления не будет. На практике суд считает неустойку только за дни просрочки, попавшие вне моратория, и применяет ограниченную ставку. Именно поэтому в этом деле от заявленных 980 тысяч осталось меньше двух тысяч рублей.
Штраф считается от суммы, которую взыскал суд, то есть от неудовлетворенной добровольно части требования. Поэтому выплата до решения уменьшает базу для штрафа, а полное удовлетворение претензии его исключает. Выплаты после решения на расчет уже не влияют.
Фиксировать результат актом с фотографиями и приглашать специалиста для повторного обследования. Устранение недостатков некачественно или не в полном объеме дает право требовать деньги на их устранение, причем гарантийный срок на этот объем работ начинается заново. Переписку о приемке работ стоит вести письменно.
Получить исполнительный лист и предъявить его в банк должника напрямую или приставу. По застройщикам работает и обращение к расчетному счету, и взыскание с поручителей, если они были. При затяжном неисполнении начисляются проценты по статье 395 ГК РФ, их взыскивают отдельным требованием.
Любые отступления от проектной документации, договора, технических регламентов и обязательных требований: неровные стены и стяжка, дефекты окон и остекления, плохое утепление, промерзание, нарушения вентиляции и отделки. Главное подтвердить, что это производственный дефект, а не следствие эксплуатации.
Можно, пока идет гарантийный срок, а он по объекту не менее пяти лет со дня передачи. Промерзание и дефекты окон часто проявляются только в первую зиму, и это нормально. Важно зафиксировать их актом и экспертизой, а не начинать ремонт самостоятельно: после ремонта доказать связь дефекта со стройкой почти невозможно.
Денежное требование уступается по договору цессии, и застройщика достаточно уведомить. Но потребительский штраф и моральный вред остаются за дольщиком как потребителем: организации, купившей требование, их не присуждают. Это нужно учитывать, оценивая предложения скупщиков таких требований.
Не влияет. Отсрочка касается неустоек, штрафов и иных финансовых санкций, а стоимость устранения недостатков к ним не относится. Ее, как и моральный вред с судебными расходами, взыскивают в обычном порядке, и исполнительный лист предъявляется сразу после вступления решения в силу. По санкциям лист тоже выдают, но банк исполнит его после окончания отсрочки.
Считать. Если предложение близко к оценке устранения недостатков, мировое соглашение выгоднее: деньги придут сразу, без экспертизы и полугода процесса. Если предлагают заметно меньше, подписывать не стоит, потому что соглашение закроет возможность требовать остальное по тем же дефектам. Договоренность фиксируют письменно с перечнем дефектов, по которым претензии снимаются.
