Дольщики отсудили у застройщика расходы на осмотры, специалиста он согласовал сам

Проблема: Застройщик признал недостатки и обещал устранить их за 60 дней, но не устранил и отказался платить специалисту, которого сам согласовал.
Решение: Суд взыскал стоимость устранения недостатков по судебной экспертизе, расходы на всех специалистов, неустойку, штраф и расходы на юриста.

Застройщик соглашается с кандидатурой специалиста, письменно признает найденные дефекты существенными и обещает устранить их за два месяца. Через два месяца дефекты на месте. Вместо ремонта супруги получают односторонний акт передачи квартиры и отказ оплатить работу того самого специалиста.

Исполнитель Дмитрий Бухарин Профессиональный юрист-практик, Партнер федеральной юридической компании «Мой Юрист», Отмечен рейтингом «ПРАВО.РУ - 300»

Суть спора:

В январе 2020 года супруги заключили договор участия в долевом строительстве трехкомнатной квартиры в Екатеринбурге. Застройщик должен был передать ее не позднее 31 мая 2022 года. Цену договора супруги оплатили полностью.

Застройщик пригласил их на осмотр, и в квартире нашлись многочисленные строительные недостатки. 21 января 2023 года супруги направили претензию с их описанием и требованием устранить. Затем их пригласили на повторный осмотр.

Специальных знаний у супругов не было, и 11 февраля 2023 года они наняли специалиста за 12 200 рублей. Его кандидатуру согласовали с застройщиком. На следующий день по итогам осмотра супруги снова потребовали устранить дефекты.

28 февраля 2023 года застройщик ответил письменно. Он признал наличие и существенность недостатков, обязался устранить их в течение 60 дней и пригласить супругов на повторный осмотр.

4 мая 2023 года тот же специалист осмотрел квартиру повторно, за это супруги заплатили еще 9 700 рублей. По акту осмотра дефекты устранены не были. 8 мая супруги опять потребовали их устранить, а 23 мая застройщик составил односторонний акт передачи квартиры.

В июне супруги попросили возместить расходы на специалиста. В августе застройщик отказал, сославшись на нарушения при осмотре и недостаточную квалификацию специалиста, хотя до этого сам согласовал его кандидатуру.

В ноябре 2023 года супруги заказали новое обследование за 23 000 рублей и тепловизионный осмотр за 10 000 рублей. Тепловизор показал температурные аномалии на окнах и на внутренней поверхности стены в одной из комнат. Ремонт специалист оценил в 266 197 рублей. Претензию о возмещении этих расходов и об устранении проблем с теплоизоляцией застройщик получил 18 декабря 2023 года и не исполнил.

Супруги обратились в суд. Застройщик с оценкой не согласился и попросил назначить судебную экспертизу. Эксперты подтвердили все найденные дефекты, включая температурные аномалии, признали их производственными и оценили устранение в 394 331 рубль, больше досудебной оценки. Супруги увеличили требования до этой суммы.

Позиция сторон:

Истец: Квартира передана с производственными недостатками, которые застройщик сам признал и не устранил. Отказ оплатить работу специалиста противоречит тому, что застройщик согласовал его кандидатуру и согласился с найденными дефектами. Просили взыскать 394 331 рубль на устранение недостатков, неустойку 6 887 рублей 28 копеек, компенсацию морального вреда по 15 000 рублей каждому, штраф 5 процентов, 54 900 рублей расходов на специалистов и 25 000 рублей на юриста.

Ответчик: Застройщик в заседание не явился и направил письменные возражения. Он оспаривал досудебное заключение и добился назначения судебной экспертизы. Просил снизить неустойку и штраф по статье 333 ГК РФ.

Анализ судебного процесса:

Суд начал с обязанности застройщика передать квартиру, качество которой соответствует договору, техническим регламентам и проектной документации. Если это нарушено, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков. Гарантийный срок на квартиру по договору составлял пять лет, и претензия была направлена в его пределах.

Размер расходов суд определил по судебной экспертизе. Заключение он признал ясным, полным и объективным, основанным на непосредственном осмотре квартиры. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, стороны не представили, как и доказательств отсутствия вины застройщика. Поэтому с застройщика взыскано 394 331 рубль.

Неустойку суд считал по части 8 статьи 7 закона о долевом строительстве. За нарушение срока возмещения расходов застройщик платит одну трехсотую ставки Банка России от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки, а гражданину в двойном размере. Период моратория по постановлению Правительства N 326 в расчет не включается. За 85 дней, с 28 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года, неустойка по расчету суда составила 16 759 рублей 06 копеек. Но супруги заявили меньше, 6 887 рублей 28 копеек, а выйти за пределы заявленного суд не вправе. Снижать эту сумму по статье 333 суд не стал.

Компенсацию морального вреда суд определил в 20 000 рублей, по 10 000 каждому, вместо заявленных 30 000.

Штраф суд взыскал по части 3 статьи 10 закона о долевом строительстве в размере 5 процентов от присужденного, поскольку претензию застройщик добровольно не выполнил. Получилось 21 060 рублей 92 копейки, снижать штраф суд тоже отказался. По неустойке и штрафу застройщику предоставлена отсрочка до окончания моратория.

Расходы на специалистов, 54 900 рублей за все обследования, включая тепловизионное, суд взыскал полностью. Он признал, что эти затраты понесены для выявления недостатков и причин их возникновения в рамках досудебного урегулирования спора.

Расходы на юриста суд тоже взыскал полностью, 25 000 рублей. Он учел сложность дела, объем работы, в том числе на досудебной стадии, и цены на такие услуги в регионе.

Решение суда:

Иск удовлетворен частично. С застройщика в пользу супругов солидарно взыскано 394 331 рубль на устранение недостатков, неустойка 6 887 рублей 28 копеек, компенсация морального вреда 20 000 рублей, по 10 000 каждому, штраф 21 060 рублей 92 копейки, 54 900 рублей на специалистов и 25 000 рублей на юриста, всего 522 179 рублей 20 копеек. По неустойке и штрафу застройщику предоставлена отсрочка до окончания моратория. В доход местного бюджета взыскано 7 512 рублей 18 копеек государственной пошлины. Решение принято 21 марта 2025 года.

Комментарий юриста:

«Главное доказательство в этом деле застройщик создал сам. Письмо от 28 февраля 2023 года, где он признал недостатки существенными и обещал их устранить, сняло вопрос о том, есть ли дефекты вообще. Спорить оставалось только о сумме, и этот спор застройщик тоже проиграл. Экспертиза, которую он сам попросил назначить, насчитала на 128 тысяч рублей больше досудебной оценки.

Согласие застройщика с кандидатурой специалиста стоит получать письменно, как и приглашение его на осмотр. После такого согласования отказ оплатить работу специалиста со ссылкой на его квалификацию выглядит непоследовательно, и суд взыскал расходы на все обследования полностью.

Обещание устранить дефекты в срок полезно проверить и задокументировать. Супруги пригласили специалиста на повторный осмотр сразу после того, как шестьдесят дней истекли, и получили акт о том, что дефекты на месте. Этот акт показал суду, что обещание не исполнено.

Промерзание окон и стен проверяют тепловизором, и делать это нужно в холодный сезон. Здесь тепловизионный осмотр провели в ноябре, эксперты температурные аномалии подтвердили, и их устранение вошло в итоговую сумму.

Если судебная экспертиза дала больше досудебной оценки, требования увеличивают, как сделали супруги. Суд за пределы заявленного не выходит, и на неустойке это видно наглядно. Суд насчитал 16 759 рублей, а взыскал 6 887, ровно столько, сколько было в иске.

Санкции с застройщиков сейчас заметно скромнее, чем несколько лет назад. Штраф по закону о долевом строительстве составляет 5 процентов от присужденного, неустойка считается от ставки Банка России, а периоды моратория из нее исключаются. Основная ценность такого иска в стоимости ремонта и в возмещении расходов на специалистов и юриста».

Источник: Решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 21 марта 2025 года по делу N 2-7/2025.

Частые вопросы