Юридические новости
Полезные статьи
КейсыДольщик отсудил у застройщика 325 тысяч за строительный брак
Проблема: Дольщик получил квартиру с многочисленными строительными недостатками, а застройщик отказался их устранять
Решение: Суд обязал застройщика выплатить возмещение расходов на ремонт, компенсацию морального вреда и возместить судебные расходы
Как взыскать деньги с застройщика за самостоятельный ремонт? Узнайте, как дольщик добился через суд справедливости и взыскал существенную сумму за самостоятельное устранение недостатков.
Суть спора:
27 сентября 2023 года между гражданином (Истец) и застройщиком (Ответчик) был заключен договор долевого участия в строительстве в отношении квартиры в многоквартирном доме.
17 сентября 2024 года квартира была принята по акту приема-передачи, но впоследствии в ней были выявлены скрытые строительные недостатки, наличие которых подтвердила техническая экспертиза, организованная Истцом.
Истец направил претензию в адрес застройщика с требованием возместить расходы на устранение дефектов, однако застройщик претензию проигнорировал, отказавшись выполнять договорные обязательства.
После этого Истец обратился в суд с требованием взыскать стоимость ремонта, неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.
Ответчик настаивал на отсутствии ответственности по данному делу и просил снизить размеры взысканий.
Анализ судебного процесса:
Представитель Ответчика утверждал, что договор не обязывает застройщика устранять недостатки или выплачивать компенсацию. Также он просил снизить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ.
Суд, однако, указал, что Ответчик не представил доказательств, которые бы опровергали наличие дефектов или подтверждали вину дольщика в их появлении. Не было подтверждено и проведение застройщиком собственной экспертизы после получения претензии.
Суд сослался на законы о долевом строительстве и защите прав потребителей. Согласно этим нормам, условия договора, ущемляющие права дольщика по сравнению с законом, являются ничтожными. Поскольку застройщик проигнорировал и претензию Истца, и прямые требования закона, суд отклонил его доводы об освобождении от ответственности.
При вынесении решения суд также опирался на обновленные законодательные нормы. Они уточняют ответственность застройщика за срыв сроков устранения дефектов и порядок расчета неустойки. Компенсацию морального вреда суд определил исходя из принципов разумности и справедливости.
Решение суда:
Суд взыскал с застройщика в пользу Истца:
- 325 117 руб. компенсации расходов на устранение недостатков строительства.
- 10 000 руб. компенсации морального вреда.
- 47 775 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы.
- 854 руб. почтовых расходов.
При этом Истцу было отказано в остальной части требований (неустойка и штраф за невыполнение требований потребителя) ввиду действующего временного запрета на взыскание таких платежей, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326.
Комментарий юриста:
«Это дело демонстрирует, что при обнаружении скрытых дефектов в квартире, приобретенной по договору долевого участия, дольщик вправе требовать возмещения расходов на их устранение в пределах гарантийного срока.
Закон о долевом строительстве и Закон о защите прав потребителей предоставляют широкий набор средств защиты граждан (возмещение расходов, моральный вред, неустойка и штраф). Попытки застройщика ограничить права дольщика условиями договора, противоречащими законодательству, суды полностью опровергают.
При этом суд учел действующий мораторий на взыскание с застройщиков сумм неустойки и штрафа, что соответствует нормам законодательства РФ и должно быть принято во внимание дольщиками при подаче иска в суд.
Практические рекомендации:
- При принятии по акту приема-передачи квартиры по договору долевого участия внимательно проверяйте наличие дефектов (в том числе скрытых) с участием экспертов.
- Уведомляйте застройщика в письменной форме с подтверждением получения письма о выявленных Вами недостатках.
- Собирайте и храните все документы: договор, акты приема жилья, экспертные заключения, переписку по делу. Это может пригодиться Вам для судебного разбирательства.
- Не ограничивайтесь требованием ремонта с застройщика. Вы можете устранить недостатки самостоятельно за свой счет и затем потребовать возмещения таких убытков. Это позволит Вам быстрее привести недвижимость в пригодное для проживания состояние».
Для взыскания компенсации с застройщика требуется юридически обосновать каждое требование, опираясь на строительную экспертизу и нормы закона. Обратитесь за анализом документов и выработкой правовой позиции по вашему делу.
Источник: Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-3483/2025 от 22.05.2025 года.
Частые вопросы
Основанием для претензии застройщику служат любые отклонения от условий ДДУ, строительных норм (СНиП, ГОСТ) и проектной документации. Дефекты могут быть критическими (трещины в несущих стенах), существенными (неровные полы, некачественные окна) или эстетическими (царапины на отделке). Предъявить к устранению в рамках гарантийного срока можно любые из них.
Для эффективной приемки квартиры у застройщика используйте измерительные приборы: уровень, рулетку, фонарик. Проверьте геометрию стен и полов, работу окон, дверей, вентиляции и розеток. Все выявленные недостатки необходимо внести в смотровой лист или акт приема-передачи. Для точной оценки пригласите специалиста по строительной экспертизе.
Закон позволяет взыскать с застройщика компенсацию за самостоятельный ремонт. Для этого сначала проводится строительная экспертиза, которая фиксирует дефекты и рассчитывает стоимость их устранения. Далее застройщику направляется претензия с требованием возместить эти расходы. При отказе сумма взыскивается через суд.
Строительная экспертиза квартиры — это официальный документ, подтверждающий наличие недостатков и определяющий стоимость их устранения. Он является основным доказательством в суде. Первоначально экспертизу оплачивает дольщик. В случае удовлетворения иска суд взыскивает эти расходы с застройщика как судебные издержки.
Гарантийный срок на результат отделочных работ в новостройке, согласно ч. 5.2 ст. 7 закона № 214-ФЗ, устанавливается договором, но не может быть меньше одного года. Этот срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства. Он распространяется на элементы отделки, такие как обои, напольные покрытия, покраска, межкомнатные двери.
Да, может. Застройщик не несет ответственности за недостатки, если докажет, что они возникли из-за нарушения правил эксплуатации объекта, прописанных в инструкции (ч. 7 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Например, если дольщик установил тяжелую конструкцию на стену, не предназначенную для таких нагрузок, или использовал агрессивную химию для чистки напольного покрытия.
Расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке можно при наличии двух оснований (ч. 3 ст. 7 закона № 214-ФЗ):
- Выявлено существенное нарушение требований к качеству (например, дефекты делают квартиру непригодной для проживания).
- Застройщик не устранил выявленные недостатки в установленный дольщиком разумный срок.
В этом случае можно потребовать возврата полной цены ДДУ и уплаты процентов за пользование денежными средствами.
Соразмерное уменьшение цены договора — это одно из трех прав дольщика при обнаружении недостатков (п. 2 ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Дольщик может потребовать вернуть часть уплаченных по ДДУ денег, пропорциональную стоимости устранения дефектов. Этот вариант подходит, если дольщик не планирует делать ремонт немедленно, но хочет получить денежную компенсацию от застройщика.
Неустойка за срыв сроков устранения дефектов рассчитывается по формуле (ч. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ): (стоимость ремонта) × (1/150 ставки ЦБ РФ) × (количество дней просрочки). Ставка ЦБ берется на период нарушения. Для дольщиков-граждан неустойка уплачивается в двойном размере. Следует помнить, что в 2025 году действует мораторий на ее начисление.
