Городская ливневка не работает, а помещение топит? Узнайте, почему за затопление недвижимости ответит ваша управляющая компания

Проблема: Систематическое затопление коммерческого помещения на первом этаже из-за неработающей городской ливневой канализации и бездействия УК
Решение: Суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, взыскали с управляющей компании более 2,2 млн рублей убытков (реальный ущерб + упущенную выгоду)

Ваше коммерческое помещение на первом этаже регулярно страдает от подтоплений талыми или дождевыми водами? Управляющая компания разводит руками, ссылаясь на проблемы с городской ливневой канализацией, за которую отвечает муниципалитет? Не спешите опускать руки! Этот кейс показывает, как предприниматель из Красноярска успешно взыскал с УК более 2,2 миллионов рублей убытков, несмотря на все отговорки. Читайте дальше, чтобы узнать детали спора и выводы судов, актуальные на 2025 год.

Исполнитель Дмитрий Бухарин Профессиональный юрист-практик, Партнер федеральной юридической компании «Мой Юрист», Отмечен рейтингом «ПРАВО.РУ - 300»

Суть спора:

Индивидуальный предприниматель (далее – Предприниматель) владел нежилым помещением площадью 171,3 кв. м. на первом этаже многоквартирного дома (МКД) в Красноярске. Управление этим домом осуществляла Управляющая Компания (далее – УК) на основании договора управления.

На протяжении нескольких лет территория дворового проезда систематически затапливалась талыми и дождевыми водами. Это приводило к постоянному замачиванию и подмыву фундамента и грунта под помещением Предпринимателя. Еще в 2016 году технический отчет фиксировал эту проблему и предупреждал о риске проседания конструкций.

К 2021 году ситуация усугубилась: произошло проседание пола в помещении, появились трещины в напольной плитке, отхождение перегородок и другие повреждения. Из-за невозможности нормально использовать помещение предприниматель нес убытки.

Позиция предпринимателя (Истца):

УК плохо выполняла свою работу по договору и закону: не следила должным образом за общим имуществом дома, включая придомовую территорию (земельный участок). Бездействие УК привело к разрушению его помещения и возникновению убытков в виде стоимости восстановительного ремонта (реальный ущерб) и неполученной арендной платы за время простоя на период ремонта (упущенная выгода).

Позиция управляющей компании (Ответчика):

УК своей вины не признавала. Основной аргумент – причина затоплений находится вне зоны ее ответственности. Вода скапливалась из-за неработающей городской ливневой канализации и некоего «неизвестного колодца», расположенного за пределами придомовой территории МКД. Ответственность за содержание этих объектов несет орган местного самоуправления (ОМСУ). УК утверждала, что откачивала воду с придомовой территории, но ее объемы были «экстраординарными» из-за неисправности муниципальной ливневки, и справиться с ними она не могла. В подтверждение своей позиции УК ссылалась на письма, направленные в адрес ОМСУ с просьбой решить проблему колодца.

Анализ судебного процесса: 

Дело прошло три инстанции арбитражных судов, и все они встали на сторону предпринимателя. Верховный Суд РФ отказал УК в передаче дела на пересмотр, подтвердив законность принятых решений.

Ключевые моменты, на которые обратили внимание суды:

Обязанности УК шире, чем кажется: суды подчеркнули, что УК отвечает за надлежащее содержание всего общего имущества МКД, включая земельный участок под домом (ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ, Правила содержания общего имущества N 491). Это включает обеспечение безопасности и сохранности конструкций дома.

Источник проблемы не освобождает от ответственности. Даже если первопричина затопления (неработающая ливневка, «неизвестный колодец») находится вне зоны прямой ответственности УК, это не снимает с нее обязанности принимать все необходимые меры для защиты управляемого ею имущества от негативных последствий. УК должна была не просто констатировать факт затопления, а активно действовать для минимизации ущерба на своей территории (например, обеспечивать эффективный водоотвод с придомовой территории, гидроизоляцию фундамента).

Проблема была известна давно. Суды учли, что о систематическом замачивании грунта было известно как минимум с 2016 года (согласно техническому отчету). УК имела достаточно времени, чтобы принять меры или разработать план действий, но не сделала этого.

Недостаточность доказательств со стороны УК: представленные УК письма в адрес ОМСУ не были признаны достаточным доказательством принятия всех необходимых и достаточных мер.

Суды отметили, что:

• Не было доказательств фактического получения этих писем адресатом (кроме одного).
• Большинство писем было направлено уже после получения претензии от Предпринимателя, что ставит под сомнение их своевременность и превентивный характер.
• Простое информирование ОМСУ не освобождает УК от выполнения своих обязанностей по содержанию МКД и прилегающей территории.

Подтвержденная причинно-следственная связь: судебная экспертиза подтвердила, что разрушение пола и фундамента произошло именно из-за постоянного подмывания талыми и дождевыми водами, то есть вследствие проблемы, с которой должна была бороться УК на своей территории.

Предпринимательский риск УК: суды напомнили, что управление МКД – это предпринимательская деятельность. УК должна предвидеть возможные риски (включая проблемы с прилегающими территориями) и закладывать их в свою работу или своевременно инициировать перед собственниками вопрос о дополнительных мерах и финансировании.

Решение Суда:

Суды всех инстанций пришли к единому выводу: УК не исполнила надлежащим образом свои обязанности по содержанию общего имущества МКД, что привело к причинению ущерба собственнику помещения.

Итог: с Управляющей Компании в пользу Предпринимателя взыскано:

• 970 991 рубль – реальный ущерб (стоимость восстановительного ремонта помещения, подтвержденная судебной экспертизой).
• 1 234 410 рублей – упущенная выгода (неполученная арендная плата за 3 месяца, необходимые для проведения ремонта, подтвержденная договором аренды и расчетом).
• 46 800 рублей – расходы на проведение досудебной экспертизы.
• 34 027 рублей – расходы по уплате государственной пошлины.

Общая сумма взыскания (без госпошлины) составила 2 252 201 рубль.

Верховный Суд РФ Определением от 27 января 2025 г. N 302-ЭС24-23629 отказал УК в пересмотре дела, подтвердив правильность выводов нижестоящих судов.

Комментарий Эксперта: 

«Этот кейс – важное напоминание для управляющих компаний и собственников недвижимости об объеме ответственности УК за содержание многоквартирного дома.

Ключевой вывод судов основан на нормах Жилищного кодекса РФ (ст. 161, 162), Гражданского кодекса РФ (ст. 15, 393, 401) и подзаконных актов (Правила N 491, Правила N 170, Минимальный перечень работ N 290). УК обязана обеспечивать безопасность и сохранность всего МКД, включая фундаменты и придомовую территорию. Эта обязанность включает защиту от негативного воздействия внешних факторов, в том числе поверхностных вод.

Почему аргумент про «внешний источник» (неработающую ливневку ОМСУ) не сработал?

• Обязанность УК – не устранить внешний источник, а защитить свой объект. УК не может починить городскую ливневку, но она обязана принять все возможные меры на своей территории, чтобы минимизировать последствия от поступающей воды (например, организовать эффективный водоотвод с придомовой территории, проверить и при необходимости восстановить гидроизоляцию фундамента – что прямо указано в Минимальном перечне работ N 290).
• Бездействие при известной проблеме. Суды установили, что проблема была многолетней. Пассивное наблюдение за разрушением дома и переписка с ОМСУ (без доказательств реальных действий) были расценены как ненадлежащее исполнение обязанностей.
• Отсутствие доказательств непреодолимой силы. УК не доказала, что объемы воды были настолько экстраординарными, что предотвратить ущерб было невозможно никакими разумными мерами.

Этот кейс показывает, что УК несет ответственность перед собственниками за ущерб, даже если его первопричина лежит в зоне ответственности третьих лиц (например, ОМСУ), если сама УК не приняла достаточных мер для защиты управляемого ею имущества. У собственников есть реальный шанс взыскать убытки с бездействующей УК.

Советы собственникам помещений:

1. Фиксируйте все инциденты: при малейших признаках подтопления или замачивания стен, фундамента, придомовой территории – фотографируйте, снимайте видео с указанием даты и времени.
2. Обращайтесь в УК письменно: не ограничивайтесь устными жалобами. Подавайте письменные заявления (претензии) в УК с описанием проблемы, требованием принять меры и приложением фото/видео. Обязательно сохраняйте копию с отметкой о вручении или отправляйте заказным письмом с уведомлением.
3. Требуйте конкретных действий: не просто информируйте УК, а требуйте провести обследование, составить акт, разработать план мероприятий по устранению причин и последствий подтопления.
4. Проверяйте работу УК: убедитесь, что УК не просто отписывается, а реально проводит какие-то работы (осмотры, откачка воды, проверка дренажа, гидроизоляции).
5. Независимая экспертиза: если УК бездействует или отрицает проблему, рассмотрите возможность проведения независимой строительно-технической экспертизы для установления причин ущерба и его размера. Расходы на нее можно будет взыскать с виновной стороны через суд (как в данном кейсе).
6. Сохраняйте доказательства убытков: если помещение сдается в аренду – сохраняйте договор, акты, подтверждение платежей. Если вы ведете бизнес – документы, подтверждающие снижение выручки или дополнительные расходы из-за проблемы.
7. Не затягивайте с обращением в суд: если УК упорно бездействует, а ущерб растет, обращайтесь за юридической помощью и готовьте иск в суд. Как показывает практика, шансы на успех высоки при наличии достаточных доказательств».

Столкнулись с похожей ситуацией? Наши юристы помогут вам привлечь управляющую компанию к ответственности.

Ссылка на источник (Судебные Акты):

• Определение Верховного Суда РФ от 27 января 2025 г. N 302-ЭС24-23629
• Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07 октября 2024 г. N Ф02-4154/24 по делу N А33-25174/2021
• Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2024 г. N 03АП-136/24 по делу N А33-25174/2021
• Решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2023 г. по делу N А33-25174/2021

Частые вопросы