Как оформить землю по старым документам на дом

Проблема: Наследница не смогла оформить право собственности на землю по советским документам 1925–1950-х годов. Суды отказали, посчитав записи в похозяйственной книге недостаточными
Решение: Верховный суд подтвердил, что право на землю под домом сохраняется вместе с правом собственности на строение

Право на дом есть, а на землю под ним — нет. С такой проблемой сталкиваются владельцы недвижимости со старыми, советскими документами. Верховный суд разъяснил: если право на дом законно, то и право на участок под ним возникает автоматически. Старые документы это подтверждают, а отказ в регистрации — ошибка. Разберем дело, в котором наследница прошла три инстанции, чтобы доказать свои права на участок, полученный ее семьей еще в 1943 году.

Исполнитель Цатурян Станислав Сейранович Юрист, специалист судебник

Суть спора:

Наследница обратилась в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в Москве площадью почти 39 соток. Ее право основывалось на документах, выданных еще в советское время.

История участка началась в 1925 году. В 1943 году мать наследницы купила долю дома на этом участке вместе с правом на землю. В 1950-х годах в похозяйственных книгах за семьей уже числился земельный участок площадью 38,88 соток. Со временем у дома появились другие собственники, и сегодня он находится в долевой собственности.

Позиция Истца:

Я являюсь законной наследницей, а моя мать приобрела право на землю вместе с домом. Старые документы на землю, включая договор и выписки, подтверждают это право.

Анализ судебного процесса:

Позиция судов апелляционной и кассационной инстанций: документы не доказывают возникновение права собственности в современном понимании. Нет акта о предоставлении земли в собственность по действующим нормам. В иске отказать.

Верховный суд не согласился с формальным подходом, указав на ошибки в применении норм права:

Юридическая сила старых документов. ВС РФ напомнил, что документы, выданные до введения современной системы регистрации, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Суды не имели права игнорировать договор 1943 года и выписки из похозяйственных книг.

«Дачная амнистия». Суд указал на норму, по сути являющуюся частью «дачной амнистии»: если участок был предоставлен гражданину до 2001 года и в документах не указан вид права, он считается предоставленным на праве собственности.

Принцип единства судьбы земли и дома. Это решающий аргумент. На спорном участке расположен дом в долевой собственности. Согласно Земельному кодексу, право на земельный участок следует судьбе здания. Все собственники дома имеют право на приобретение земли в общую долевую собственность.

Обязанность суда разрешить спор. Отказав наследнице, суды не разрешили конфликт. ВС РФ указал, что апелляция должна была рассмотреть спор как спор об установлении общей долевой собственности на земельный участок, а не просто отказать в иске.

Решение Верховного Суда:

• Отменить апелляционное и кассационное определения и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Комментарий юриста:

«Верховный суд пресекает распространенный формальный подход, когда суды и чиновники отказывают в праве собственности, ссылаясь на отсутствие записи в современном реестре (ЕГРН). Это прямо следует из п. 9 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Эта норма приравнивает старые советские документы к современной записи в ЕГРН, подтверждая, что право возникает в момент совершения сделки по законам того времени, а не в момент внесения записи в реестр.

Решение также опирается на основополагающий принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов», закрепленный в ст. 35 Земельного кодекса РФ. Суд доказывает, что нельзя лишить собственника здания права на участок под ним. Поскольку у дома несколько владельцев, они все имеют право на землю в общей долевой собственности, как это предусмотрено статьей 244 Гражданского кодекса, пропорционально их долям в строении.

Наконец, Верховный суд указывает на обязанность суда разрешить спор по существу, что является его основной задачей согласно ст. 2 Гражданского процессуального кодекса РФ. Просто отказав в иске одному из сособственников, апелляция не выполнила эту задачу. Это защищает права добросовестных наследников и заставляет суды и чиновников уважать историю возникновения права на землю, основанную на документах, выданных в соответствии с ранее действовавшим законодательством.

Практические советы:

• Проведите ревизию документов. Если у вас есть старые документы на землю, храните их. Это основа ваших имущественных прав.
• Обращайтесь в архивы. Если документы утеряны, запросите копии или архивные выписки.
• Действуйте совместно с соседями. Если дом в долевой собственности, оформить землю в собственность проще всем вместе».

Процесс оформления наследства на землю по документам советского периода может быть сложным. Если вы столкнулись с отказом в регистрации прав или спором о границах, обратитесь к юристу, специализирующемуся на земельном праве.

Подробнее о том, как признать право собственности на дом по расписке через приобретательную давность, читайте в нашем специальном кейсе.

Источник: Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.09.2025 по делу № 5-КГ25-81-К2.

Частые вопросы