За одни и те же дефекты новостройки экспертиза дала четыре разные суммы

Проблема: Застройщик отказался устранять дефекты, сославшись на истечение гарантии, а расчет ущерба у собственницы и у эксперта не совпал.
Решение: Суд взыскал 261 406 рублей, но штраф снизил и дал застройщику отсрочку по выплате.

Квартиру в новостройке принимают на эмоциях, подписывают акт и въезжают. Кривизна стен и полов вылезает позже, когда доходит до ремонта и мебели. К этому моменту гарантийный срок обычно на исходе, и застройщик отвечает на претензию одной строчкой: срок прошел, обращаться поздно.

Исполнитель Клепиков Дмитрий Константинович Профессиональный юрист-практик.

Суть спора:

Договор долевого участия женщина заключила в июле 2018 года. Цена квартиры составила 1 793 186 рублей, оплатила она ее полностью. В декабре того же года жилье передали по акту приема-передачи, право собственности зарегистрировали.

Гарантийный срок по договору был обычным для таких сделок: пять лет с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

При эксплуатации обнаружились дефекты. В ноябре 2023 года собственница направила застройщику претензию с требованием возместить расходы на их устранение и предложила рассчитать сумму самостоятельно. Претензию застройщик получил через три дня.

Ответ пришел в начале декабря. В удовлетворении требований отказали, сославшись на истечение гарантийного срока.

После этого дело пошло в суд. Стоимость устранения дефектов собственница посчитала сама и оценила в 220 000 рублей. Сверх этой суммы она просила неустойку в размере одного процента в день, компенсацию морального вреда и штраф.

Застройщик заявил ходатайство о судебной строительно-технической экспертизе, и суд ее назначил. Именно она изменила всю картину спора.

Позиция сторон:

Истец: Собственница настаивала, что дефекты возникли по вине застройщика, обнаружены в пределах гарантийного срока и добровольно устранены не были.

Требований она заявила пять, и суммы в них разные. Уменьшить цену договора на стоимость устранения недостатков, а это те самые 220 000 рублей. Взыскать неустойку за просрочку. Компенсировать моральный вред, оцененный в 5 000 рублей. Взыскать штраф. Возместить 40 000 рублей расходов на представителя.

После судебной экспертизы собственница уточнила первое требование и снизила его до 164 883 рублей 4 копеек, а неустойку пересчитала до 3 523 рублей 52 копеек.

Ответчик: Отвечая на претензию, застройщик отказал и сослался на истечение гарантийного срока. В суде он от этого довода отступил: против уточненной суммы в 164 883 рубля 4 копейки и против расчета неустойки возражений у него уже не было.

Спорил застройщик о том, что шло сверх. Просил снизить компенсацию морального вреда до 500 рублей, а расходы на представителя до 3 000 рублей. По штрафу позиция была двойной: сначала отказать в нем целиком, а если суд его все же присудит, уменьшить по статье 333 Гражданского кодекса.

Анализ судебного процесса:

Основой решения стало заключение судебной экспертизы, и суд подробно объяснил, почему на него опирается.

Эксперт подтвердил наличие дефектов. Стены и полы отклонялись от прямолинейности сверх допустимых значений, на откосе окна и стенах лоджии растрескался и отслоился окрасочный слой. Межкомнатный и входной дверные блоки стояли с отклонением от вертикали, радиаторы отопления оказались короче половины ширины проемов, а в оконном блоке и остеклении лоджии часть створок была глухой.

Три его вывода оказались для дела определяющими. Все дефекты носят производственный характер и вызваны несоблюдением застройщиком строительных норм. Все они явные и устранимые. И отделочных работ после передачи квартиры в ней не проводилось, то есть списать недостатки на действия самой собственницы было нельзя.

Отдельно эксперт отметил, что нарушенные требования относятся к применяемым на добровольной основе, а не к техническому регламенту о безопасности зданий.

По стоимости устранения эксперт назвал не одну цифру, а четыре, потому что ответы различались в зависимости от того, как был поставлен вопрос. Стоимость устранения на момент экспертизы с учетом налога составила 190 276 рублей 56 копеек. Уменьшение покупной цены квартиры в связи с недостатками эксперт определил в 121 518 рублей 64 копейки. Дополнительно, уже по запросу, эксперт посчитал стоимость устранения без замены отопительных приборов, получилось 164 883 рубля 4 копейки, а в ценах на дату заключения договора долевого участия та же работа стоила 104 907 рублей 94 копейки.

Суд проверил заключение на соответствие требованиям закона о судебно-экспертной деятельности, отметил, что оно содержит описание исследования, обоснованные ответы и фотографии, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности, и противоречий в нем не нашел. Ходатайств о повторной экспертизе стороны не заявляли.

Правовую квалификацию суд дал через два закона. Отношения из договора долевого участия регулируются специальным законом, а закон о защите прав потребителей применяется в части, им не урегулированной. Отсюда и право участника долевого строительства требовать соразмерного уменьшения цены договора при передаче объекта с недостатками.

С неустойкой суд разошелся с первоначальным расчетом истца. Требования потребителя об уменьшении цены подлежат удовлетворению в десятидневный срок, но размер санкции на тот момент определялся постановлением Правительства, которое ограничило его ключевой ставкой, действовавшей на 1 июля 2023 года. Ставка составляла 7,5 процента, и от нее суд и посчитал неустойку за 104 дня просрочки.

Штраф суд рассчитал по общему правилу как половину присужденного потребителю, а затем снизил по заявлению застройщика, сочтя уменьшенный размер соразмерным последствиям нарушения.

Расходы на представителя суд урезал, разобрав их по составу: отдельно за составление иска, отдельно за участие в каждом из трех заседаний с учетом их продолжительности. Рекомендованные адвокатской палатой ставки суд обязательными для себя не признал.

Наконец, то же постановление Правительства давало застройщикам отсрочку исполнения по финансовым санкциям, и суд ее предоставил.

Решение суда:

Иск удовлетворен частично. С застройщика взыскано 164 883 рубля 4 копейки в счет соразмерного уменьшения цены договора и 3 523 рубля 52 копейки неустойки за период с 8 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года. Сверх этого присуждены 3 000 рублей компенсации морального вреда, 60 000 рублей штрафа вместо рассчитанных 85 703 рублей 28 копеек и 30 000 рублей расходов на представителя вместо заявленных 40 000. Всего 261 406 рублей 56 копеек. В доход бюджета взыскана государственная пошлина 4 868 рублей 13 копеек. По неустойке и штрафу застройщику предоставлена отсрочка исполнения до 31 декабря 2024 года включительно. В остальной части в иске отказано.

Комментарий юриста:

«Главный урок этого дела не в том, что дефекты взыскали. Он в том, что по одним и тем же трещинам и неровностям экспертиза выдала четыре суммы, и разброс между крайними составил почти вдвое.

Причина проста: цифра зависит от того, как сформулирован вопрос. Стоимость устранения на сегодня, стоимость в ценах на дату договора, уменьшение покупной цены, стоимость с заменой конкретных элементов или без нее — это разные величины. Поэтому вопросы эксперту стоит готовить заранее и добиваться, чтобы в определении суда оказались именно те формулировки, которые вам нужны. Если вопросы ставит только другая сторона, набор ответов будет сформирован под нее.

Экспертизу почти всегда заказывает застройщик, и делает он это осознанно. Расчет строится на том, что заявленная в иске сумма завышена и заключение ее собьет. В этом деле так и вышло: с 220 000 требование опустилось до 164 883. Из этого не следует, что экспертизы надо бояться, но самостоятельный расчет лучше делать не на глаз, а с привлечением специалиста, иначе разница будет работать против вас.

Дальше про отказ по гарантии. Формулировка про истекший срок в ответе на претензию встречается постоянно, и она не всегда верна. Гарантия обычно отсчитывается от разрешения на ввод дома, а не от даты вашего акта, и по отделке срок может быть короче, чем по конструкциям. Проверять надо по договору, а не по словам застройщика. И момент важный: значение имеет дата обнаружения недостатков и обращения, а не дата, когда дело дошло до суда.

Про неустойку. Правило про один процент в день по спорам с застройщиками работает не всегда, и здесь суд считал по ключевой ставке из-за временного постановления Правительства. Такие ограничения вводились уже не раз и каждый раз на определенный период, поэтому перед подачей иска обязательно проверьте, действует ли мораторий на дату вашего обращения и в какой редакции. Устаревший расчет неустойки — одна из самых частых причин, по которой сумма в решении оказывается сильно меньше ожидаемой.

И про штраф. Он составляет половину всего присужденного, то есть считается и от неустойки, и от морального вреда. Суд вправе его снизить, но только по мотивированному заявлению ответчика. Если застройщик о снижении не просит, оснований уменьшать штраф у суда нет, и это стоит держать в голове, оценивая перспективы».

Источник: Решение Советского районного суда г. Воронежа Воронежской области от 26 июня 2024 года по делу N 2-1133/2024, решение в окончательной форме изготовлено 3 июля 2024 года, вступило в законную силу 6 августа 2024 года.

Частые вопросы