Успешные кейсы юристов

Переписали квартиру на родственника: как признать сделку мнимой и вернуть жилье

Проблема: Женщина переоформила квартиру на свекровь ради получения социальных выплат, но после ссоры родственница отказалась возвращать недвижимость
Решение: Суд аннулировал сделку и вернул квартиру

Исполнитель Цатурян Станислав Сейранович Юрист, специалист судебник

Нужна помощь юриста? Получить помощь

Суть спора:

Истец (сноха) заключила договор купли-продажи своей квартиры со свекровью (Ответчиком). Цена сделки по документам составила 800 000 рублей. В договоре было указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания бумаг.

Реальная цель сделки была иной: Истец является инвалидом 1 группы. Супруг убедил ее, что для оформления дополнительных социальных льгот и выплат на семью у нее не должно быть в собственности этой недвижимости.

Фактически деньги не передавались. Истец продолжала жить в квартире, оплачивать коммунальные услуги и нести бремя содержания. После начала бракоразводного процесса свекровь отказалась возвращать титул собственника, ссылаясь на подписанный договор.

Позиция Истца:

Истец заявила, что сделка была мнимой (совершенной лишь для вида). Намерения продавать жилье не было, деньги от свекрови она не получала, фактическая передача квартиры (вручение ключей, вселение) не состоялась. Целью договора было получение льгот, а не отчуждение имущества.

Истец просила признать договор недействительным и вернуть ей право собственности, так как сделка была совершена без намерения создать правовые последствия.

Позиция Ответчика:

Свекровь иск не признала. Ее представитель заявил, что договор подписан сторонами добровольно, а переход права зарегистрирован в Росреестре. Главный аргумент защиты строился на пропуске срока исковой давности: с момента сделки прошел значительный срок, поэтому в иске нужно отказать.

При этом в судебном заседании сторона Ответчика подтвердила факт того, что реальные денежные средства за квартиру не передавались.

Анализ судебного процесса:

Суд исследовал обстоятельства дела и встал на сторону Истца, опираясь на ст. 170 ГК РФ (недействительность мнимой сделки).

Во-первых, юридически значимым обстоятельством является наличие реальной воли сторон на создание правовых последствий. Суд установил, что фактически имущество не передавалось: свекровь никогда не вселялась в квартиру, не получала ключи и не платила за ЖКУ. Фактическим владельцем оставалась сноха.

Во-вторых, отсутствие оплаты подтвердило формальный характер договора. Представитель Ответчика признал безденежность сделки, что стало ключевым доказательством мнимости.

В-третьих, суд отклонил довод о пропуске срока исковой давности. Поскольку сделка была мнимой (ничтожной) и фактически не исполнялась (квартира не передавалась), срок исковой давности не начал течь.

Суд также указал на недобросовестность Ответчика (ст. 10 ГК РФ), который, зная о фиктивности сделки, пытался использовать ее в свою пользу в условиях семейного конфликта.

Решение суда:

Городской суд постановил:

Признать договор купли-продажи недействительным.
Исключить запись о праве собственности свекрови из ЕГРН.
Прекратить право собственности Ответчика и вернуть квартиру Истцу.

Комментарий юриста:

«Суд применил положения о мнимой сделке (ст. 170 ГК РФ). Главная ошибка Ответчика — надежда на формализм документов. Суды сейчас смотрят в корень: была ли реальная воля сторон на продажу? Если покупатель не платил денег и не вступал во владение квартирой, сделка признается ничтожной.

Суд подтвердил: даже если документы оформлены идеально и прошли регистрацию, отсутствие реального исполнения (передачи денег и объекта) делает договор фикцией. Важно и то, что суд защитил Истца от недобросовестного поведения родственника, который пытался воспользоваться ситуацией.

Если вы столкнулись с необходимостью вернуть имущество после фиктивной сделки:

Собирайте доказательства владения. Сохраняйте чеки об оплате коммунальных услуг, договоры с ремонтными бригадами или квартирантами. Это докажет, что вы остались фактическим владельцем.
Фиксируйте отсутствие оплаты. Если деньги не передавались через банк, а в договоре написана фраза «расчет произведен», используйте свидетельские показания и косвенные доказательства отсутствия у «покупателя» такой суммы.
Не бойтесь срока давности. По мнимым сделкам, которые не исполнялись фактически (никто не переезжал), срок исковой давности начинает течь не с момента подписания договора, а с момента, когда началось исполнение (которого в данном случае не было).

Для детального анализа вашей ситуации и проверки перспектив оспаривания сделки нажмите кнопку «Получить» помощь юриста.

Источник: Решение Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 24.04.2025 по делу № 2-1739/2025.

Частые вопросы

Доказательства мнимости — это отсутствие реальных действий по передаче имущества. Вам нужно подтвердить суду, что:

Денежные средства не передавались (выписками со счетов или признанием ответчика).
Покупатель не вселялся в квартиру и не перевозил вещи.
Ключи не передавались.
Бремя содержания (оплата ЖКХ, ремонт) продолжал нести продавец.

Совокупность этих фактов подтверждает, что воля сторон не была направлена на отчуждение жилья.

Сама по себе государственная регистрация перехода права собственности не препятствует признанию сделки мнимой (п. 86 Постановления Пленума ВС РФ № 25). Если стороны осуществили регистрацию «для галочки», но фактического вступления нового собственника во владение не произошло, запись в ЕГРН будет аннулирована решением суда.

Изначально госпошлину платит истец при подаче заявления. Однако в случае выигрыша дела судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.

Да. Пункт договора о том, что «расчет произведен до подписания», является стандартной формулировкой и не подтверждает реальную передачу денег. Суды требуют допустимых доказательств движения средств (платежные поручения, расписки).

Суд применяет последствия недействительности сделки (двусторонняя реституция или возвращение сторон в первоначальное положение). Запись о праве собственности ответчика в ЕГРН погашается (исключается), и право собственности восстанавливается за истцом. С этого момента вы снова становитесь полноправным владельцем недвижимости.

Распоряжаться квартирой можно только после вступления решения суда в законную силу (обычно через месяц, если не подана апелляция) и внесения изменений в Росреестр. Как только в выписке ЕГРН вы снова будете указаны как собственник, вы вправе продать, подарить или заложить недвижимость без ограничений.