Переселение из аварийного жилья: можно ли получить квартиру большей площади?

Проблема: Жительница аварийного дома, проживавшая в квартире площадью 28 кв. м, требовала предоставить ей новое жилье по норме предоставления (большей площади) во внеочередном порядке
Решение: Верховный Суд разъяснил, что расселение из аварийного жилья и улучшение жилищных условий — это разные юридические механизмы

Тема расселения аварийного жилья — одна из самых острых в жилищном праве. Многие наниматели полагают: если дом сносят, государство обязано обеспечить их жильем, соответствующим современным социальным нормам площади. Суды трех инстанций поддержали этот подход, обязав администрацию выдать квартиру по норме предоставления. Однако Верховный Суд РФ указал на ошибку в толковании закона, разграничив процедуры переселения и улучшения жилищных условий.

Исполнитель Морозов Игорь Олегович Юрист, эксперт в области банкротства, гражданского законодательства и семейного права.

Суть спора:

Истец проживала в муниципальной квартире площадью 28,8 кв. м на основании договора социального найма. Многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу из-за физического износа конструкций (74%) и угрозы обрушения.

Поскольку другое жилье администрация города добровольно не предоставляла, наниматель обратилась в суд. В иске она потребовала предоставить ей благоустроенную квартиру во внеочередном порядке, исходя из нормы предоставления площади на человека, действующей в регионе (что предполагало квартиру большей площади, чем аварийная).

Позиция Истца (Нанимателя):

Истец ссылалась на положения ст. 57 ЖК РФ, согласно которым гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания, жилье предоставляется вне очереди. Она настаивала, что новое помещение должно соответствовать всем санитарным и техническим нормам, включая норматив площади на одного члена семьи.

Позиция Ответчика (Администрации):

Администрация города возражала против увеличения площади. Представители муниципалитета указывали, что при сносе дома закон (ст. 89 ЖК РФ) гарантирует предоставление равнозначного жилого помещения. Предоставление жилья по норме возможно только для граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся, в порядке очередности.

Анализ судебного процесса:

Позиция нижестоящих судов: районный суд, апелляция и кассация удовлетворили требования истца. Суды руководствовались ст. 57 ЖК РФ и исходили из того, что, поскольку дом представляет опасность для жизни, администрация обязана предоставить квартиру незамедлительно и с соблюдением норм предоставления площади.

Позиция Верховного Суда РФ: Верховный Суд РФ признал выводы коллег ошибочными и отменил судебные акты. Коллегия разъяснила правовую природу предоставления жилья при сносе дома:

Во-первых, компенсационный характер (ст. 86–89 ЖК РФ). Выселение граждан из аварийного дома с предоставлением другого жилья является мерой компенсационного характера. Государство обязано предоставить помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому. Цель этой процедуры — сохранить существующие жилищные условия граждан, а не улучшить их.

Во-вторых, разграничение процедур. Верховный Суд указал, что суды смешали два разных правовых института: обеспечение жильем в связи со сносом дома и улучшение жилищных условий. Последнее осуществляется по отдельным правилам (очередность, признание малоимущими) и не происходит автоматически при расселении, если иное не установлено законом субъекта РФ.

Верховный Суд постановил:

• Отменить решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций.
• Направить дело на новое рассмотрение в районный суд.

При пересмотре учесть, что предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому.

Комментарий юриста:

«Данное определение Верховного Суда разъясняет порядок применения статей 86–89 Жилищного кодекса РФ. Суд подтвердил сложившуюся практику: при сносе аварийного дома гражданам гарантируется предоставление жилья «метр в метр».

Увеличение площади при расселении возможно в двух случаях:

1. Гражданин одновременно состоит на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях, и подошла его очередь (либо региональное законодательство позволяет объединить эти процедуры).
2. У муниципалитета отсутствует в фонде квартира точно такой же площади, и он предоставляет большую (это право, а не обязанность органа власти).

Таким образом, сам факт признания дома аварийным не является безусловным основанием для улучшения жилищных условий до нормы предоставления.

При расселении из аварийного жилья:

1. Контролируйте метраж. Предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным и равнозначным по общей площади ранее занимаемому (ст. 89 ЖК РФ). Уменьшение площади не допускается.
2. Проверьте статус очередника. Если ваша квартира меньше учетной нормы, подайте заявление о постановке на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Это необходимо для реализации права на улучшение условий в будущем.
3. Изучите региональные программы. В некоторых субъектах РФ действуют программы расселения, предусматривающие предоставление жилья по социальным нормам. Проверьте условия программы, действующей в вашем регионе».

Вас переселяют из аварийного жилья в худшие условия или отказывают в предоставлении равнозначной квартиры? Нажмите кнопку «Получить» помощь юриста, и мы проверим законность действий администрации.

Источник: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.12.2025 № 41-КГ25-81-К4.

Частые вопросы