Юридические новости
Полезные статьи
КейсыРиски предварительного договора: как вернуть деньги за недвижимость, если сделка сорвалась
Проблема: Покупатели передали 400 000 рублей по предварительному договору лицу, действовавшему без доверенности от собственника. После получения всей суммы это лицо перестало выходить на связь, а основной договор не был заключен
Решение: Суд взыскал с представителя продавца основной долг, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы
Заплатили за недвижимость «представителю» продавца, а он исчез с деньгами? Так произошло с покупателями, которые не проверили доверенность. Разбираем на их примере, как вернуть деньги, уплаченные по предварительному договору, и почему за сорванную сделку в итоге отвечал не собственник.
Суть спора:
Двое покупателей решили приобрести дом с участком. Они заключили предварительный договор с женщиной, которая представилась доверенным лицом собственницы. По договору от 14 мая 2023 года стоимость недвижимости составила 400 000 рублей.
Покупатели действовали добросовестно и четко по графику: внесли первый взнос в 50 000 рублей, а затем в течение почти года ежемесячно переводили по 32 000 рублей на карту «представителя». К марту 2024 года вся сумма была выплачена. Стороны даже подписали дополнительное соглашение, продлив срок для заключения основной сделки до 1 июля 2024 года.
Однако сразу после получения последнего платежа «представитель» перестала выходить на связь. Основной договор так и не был подписан.
Попытавшись вернуть деньги и не получив ответа, покупатели обратились в суд. Изначально их иск был направлен и к собственнице дома, и к женщине, которая получила деньги.
Позиция Истцов (Покупатели):
- Предварительный договор заключен, оплата в 400 000 рублей произведена в полном объеме.
- Ответчики уклоняются от заключения основного договора, нарушая свои обязательства.
Позиция Ответчика (Собственница):
- Никаких доверенностей на продажу дома и получение денег она не выдавала.
- О существовании предварительного договора она не знала, денежные средства ей не передавались.
- Действия знакомой являются мошенничеством, о чем подано заявление в полицию.
- Сделка в принципе была невозможна без выделения долей детям, так как дом куплен с использованием материнского капитала.
Анализ судебного процесса:
В ходе процесса суд определил, кто должен нести ответственность за сорванную сделку.
Выяснилось, что собственница дома не выдавала доверенности на продажу недвижимости или получение денег. Это означало, что «представитель» действовала без законных полномочий и не могла заключать договор от имени владельца. Поскольку собственница не была стороной сделки и не получала средств, суд снял с нее ответственность.
Надлежащим ответчиком признали женщину, которая фактически получила 400 000 рублей. Суд принял во внимание положения статей ГК РФ о договорах, обязательствах, предварительных договорах и неосновательном обогащении (ст. 1102, ст. 429, ст. 380, ст. 395 и др.), поскольку деньги были получены без каких-либо правовых оснований — ни договора с покупателями, ни полномочий от собственницы.
Решение суда:
Суд отказал в иске к собственнице недвижимости.
Исковые требования к лицу, получившему деньги, были удовлетворены. Суд взыскал с нее в пользу покупателей:
- Основной долг — 400 000 рублей.
- Проценты за пользование чужими денежными средствами — 23 672 рубля.
- Расходы на госпошлину — 7 200 рублей.
- Также суд постановил взыскивать проценты на сумму долга до дня его фактического возврата.
Комментарий юриста:
«Это дело показывает, что при сделках через представителя необходимо проверять подлинность доверенности.
Суд исходил из следующего: собственник, который не выдавал доверенность и не получал денег, освобождается от ответственности. Все обязательства и ответственность по такой сделке несет лицо, которое фактически получило средства, не имея на то законных оснований.
Именно поэтому действия «представителя» были квалифицированы как неосновательное обогащение. Применение норм статьи 1102 ГК РФ позволило суду взыскать с нее не только всю сумму долга, но и проценты за пользование чужими денежными средствами. Этот случай служит прямым предупреждением о рисках при сделках через непроверенных представителей.
Практические рекомендации:
- Требуйте оригинал доверенности. Сделайте с нее копию и проверьте действительность через онлайн-реестр.
- Проверяйте собственника. Закажите актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что продавец — реальный владелец.
- Настаивайте на личной встрече. Постарайтесь встретиться с собственником, чтобы подтвердить его намерения.
- Используйте безопасные способы расчетов. Избегайте передачи наличных или переводов на личные карты посредников.
- Фиксируйте все договоренности и сохраняйте подтверждения платежей».
Чтобы избежать рисков, связанных с мошенничеством или юридическими ошибками, доверьте сопровождение сделки экспертам. Наши юристы проведут проверку документов объекта, обеспечив безопасность вашей покупки.
Источник: Судебное решение Муромского городского суда Владимирской области от 27.03.2025 года по делу № 2-1093/2025.
Частые вопросы
Нужно запросить оригинал доверенности и удостовериться, что она заверена нотариусом и не истекла. Также рекомендуется проверить сведения о доверенности в нотариальном реестре и получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что продавец действительно владеет объектом.
Следует направить письменную претензию с требованием вернуть деньги. Если ответа нет — подать иск в суд о взыскании уплаченной суммы, процентов и расходов. При наличии признаков мошенничества можно обратиться в полицию.
Срок исковой давности составляет три года с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать, что его право нарушено. Не стоит откладывать обращение: чем раньше подано требование, тем выше шанс на возврат средств.
Да. Если лицо не возвращает полученные средства, суд может взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период, пока деньги находились у ответчика.
Если в договоре прямо указаны условия возврата и продавец согласен добровольно вернуть сумму, спор можно урегулировать в досудебном порядке.
Это соглашение, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи. В нём должны быть указаны объект, цена, срок заключения основной сделки и иные существенные условия. Без этих пунктов договор может быть признан незаключённым.
Да, нотариальное удостоверение не является обязательным, если речь идёт о предварительном договоре. Однако нотариальная форма повышает юридическую силу документа и снижает риск подделки подписей.
Аванс всегда возвращается, если сделка не состоялась. Задаток — это гарантия, которая побуждает стороны выполнить свои обязательства и не возвращается.
Да, если истец не доказал факт передачи денег, не представил договор или если ответчик вернул средства ранее. Также суд может отказать, если срок исковой давности пропущен без уважительных причин.
Необходимо обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве и подать гражданский иск о взыскании суммы, переданной по недействительной сделке. К заявлению стоит приложить копию договора, переписку и подтверждения платежей.
