Суд обязал нефтегазовую компанию платить справедливую цену за публичный сервитут

Проблема: Нефтегазовый гигант установил сервитут на частной земле под новый объект и, ссылаясь на льготу для старой инфраструктуры, попытался пользоваться участком бесплатно. Три судебные инстанции поддержали эту позицию
Решение: Верховный суд РФ отменил все судебные акты, подтвердив: право на бесплатный сервитут на новые объекты не распространяется

Этот кейс – пособие для каждого собственника земли, столкнувшегося с установлением публичного сервитута. Читайте дальше, чтобы узнать, какие ошибки допустили нижестоящие суды, на какие «хитрости» идут монополисты и какие аргументы помогли добиться справедливости в высшей судебной инстанции.

Исполнитель Хамнаев Максим Владимирович Специалист в сфере закупок Партнер федеральной юридической компании «Мой Юрист»

Суть спора:

Крупный агрохолдинг («Собственник земли») владел несколькими большими земельными участками сельскохозяйственного назначения. В 2020 году к нему обратилась государственная нефтегазовая компания («Обладатель сервитута») с предложением заключить договор аренды части этих участков для строительства нового технологического объекта – узлов очистки и диагностики магистральных нефтепроводов.

Договор аренды был заключен, объект построили и в 2021 году ввели в эксплуатацию, зарегистрировав на него право собственности.

После окончания срока аренды нефтегазовая компания решила не продлевать договор, а пойти другим путем. Она инициировала через Министерство энергетики установление публичного сервитута на эти же участки сроком на 10 лет для эксплуатации своего нового объекта.

Получив приказ министерства, компания направила Собственнику земли проект соглашения о сервитуте, предложив плату в размере около 466 тыс. рублей (единовременно или за первый период), рассчитанную на основании собственного отчета об оценке.

Позиция Истца (Собственника земли):

Собственник посчитал предложенную плату несправедливой и несоразмерной. Основываясь на рыночных реалиях и своем расчете, он предложил установить ежегодную плату в размере почти 2 млн рублей. Он был готов заключить соглашение, но на справедливых условиях.

Позиция Ответчика (Нефтегазовой компании):

Изначально компания признавала обязанность платить, но настаивала на своей, заниженной, оценке. Когда Собственник земли предложил свои условия, компания их отклонила, внесла свою сумму на депозит нотариуса (что по закону дает право начать пользоваться сервитутом) и посчитала вопрос закрытым.

В суде же позиция компании стала еще жестче. Она выдвинула два ключевых аргумента:

1. Процедурный: Собственник пропустил шестимесячный срок на передачу разногласий в суд, установленный ст. 446 ГК РФ.
2. Основной (и самый опасный): Их новый объект – это неотъемлемая часть старых магистральных нефтепроводов, построенных еще в советское время (до 2018 года). А по специальной норме закона (п. 4 ст. 3.6 Закона № 137-ФЗ), для эксплуатации таких «старых» объектов на частной земле сервитут устанавливается бесплатно. Следовательно, они вообще не должны ничего платить, а предложенные 466 тыс. – это жест доброй воли.

Анализ судебного процесса:

Арбитражный суд первой инстанции, апелляция и кассация полностью встали на сторону нефтегазового гиганта. Они согласились с обоими его доводами:

1. Признали, что Собственник земли пропустил срок для обращения в суд.
2. Приняли главный довод о том, что новый объект является лишь частью старого, а значит, сервитут должен быть бесплатным.

Иск Собственника был отклонен. Фактически, суды разрешили крупной компании бесплатно пользоваться частной землей, на которой она только что построила новый капитальный объект.

Аргументы Верховного суда:

• Пропуск срока не является фатальным. ВС РФ пояснил, что нормы о публичном сервитуте (глава V.7 Земельного кодекса) являются специальными по отношению к общим нормам Гражданского кодекса. Законодательство прямо предусматривает право собственника обратиться в суд для понуждения к заключению соглашения и установления справедливой платы. Учитывая, что сервитут установлен на 10 лет и отношения являются длящимися, отказ в иске по формальному основанию пропуска шестимесячного срока лишает собственника права на судебную защиту.
• «Бесплатный» сервитут не распространяется на новые объекты. Это ключевой вывод суда. Льгота, предусмотренная статьей 3.6 Закона № 137-ФЗ, касается только тех сооружений, которые уже существовали на 1 сентября 2018 года в конкретных границах. В данном случае нефтегазовая компания в 2021 году построила новый объект на земельных участках, которые ранее не были заняты ее сооружениями. Тот факт, что этот новый объект технологически связан со старым нефтепроводом, не дает права распространять льготу о бесплатном пользовании на новые земли. Иная трактовка позволяла бы бесконечно и бесплатно расширять инфраструктуру за счет частных собственников.
• Недобросовестное поведение (эстоппель). Суд также отметил противоречивое поведение самой нефтегазовой компании. Она сама инициировала установление платного сервитута, заказывала оценку, направляла проект соглашения с платой и вносила деньги на депозит. А затем, в суде, начала утверждать, что сервитут должен быть бесплатным. Такое поведение, когда сторона сначала действует одним образом, а потом заявляет противоположное, является недобросовестным и не подлежит защите.

Решение суда:

• Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, рассмотрев жалобу Собственника земли, отменила все решения нижестоящих судов, указав на грубые нарушения норм права.

Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для урегулирования разногласий по соглашению и определения соразмерной, справедливой платы за публичный сервитут.

Комментарий эксперта:

«Решение Верховного суда устанавливает два важных прецедента:

1. Право на справедливую плату за сервитут – фундаментально. Суд подтвердил, что формальные сроки не должны становиться непреодолимым препятствием для защиты права собственности. Если ваши права нарушаются длящимся сервитутом, у вас есть право требовать справедливой компенсации через суд.
2. Льгота для «старых» объектов не индульгенция на захват новых земель. Суд четко разграничил: если компания строит новый объект или расширяет старый, занимая новые земельные участки, она обязана платить за их использование по рыночным ставкам, даже если этот объект обслуживает старую инфраструктуру. Попытка применить «бесплатную» норму для новых строек – это незаконная схема экономии за чужой счет.

Это дело демонстрирует, что даже если три судебные инстанции отказали, борьбу необходимо продолжать.

Советы для собственников земли:

Если на вашу землю хотят установить публичный сервитут, помните:

1. Не игнорируйте уведомления. Внимательно изучите все документы, которые вам присылает потенциальный обладатель сервитута.
2. Сразу заказывайте свою оценку. Не полагайтесь на отчет об оценке, который предоставит компания. Закажите независимую экспертизу для определения реальной рыночной стоимости платы за сервитут.
3. Ведите официальную переписку. Всегда отвечайте на письма письменно, направляя протоколы разногласий. Это формирует вашу доказательную базу для суда.
4. Не бойтесь суда. Даже если компания внесла деньги на депозит нотариуса и начала работы, это не лишает вас права оспорить размер платы и другие условия соглашения в суде.
5. Проверяйте основания для сервитута».

Источник: судебные акты по делу № А55-34230/2023.

Частые вопросы