Новости
Полезные статьи
Кейсы
0
Успешные кейсы юристов
Собственница не выселила жильца соседки по квартире, потому что комната не ее
Проблема: Собственница двух комнат в квартире считала поведение жильца соседней комнаты невыносимым и потребовала выселить его через суд.
Решение: Суд отказал в иске, потому что требовать выселения вправе собственник той комнаты, где жилец живет, а не другой собственник квартиры.
Квартира в общей долевой собственности двух женщин, у каждой свои комнаты. В свою комнату вторая собственница вселила и прописала бывшего мужа. Соседка считает его поведение невыносимым, у нее есть обращения в полицию, к участковому и в прокуратуру и показания двух соседей. В суде выяснилось, что для выселения этого недостаточно, и поведение жильца суд даже не обсуждал.
Исполнитель
Дмитрий Бухарин
Профессиональный юрист-практик, Партнер федеральной юридической компании «Мой Юрист», Отмечен рейтингом «ПРАВО.РУ - 300»
Суть спора:
Квартира коммунальная и принадлежит двум собственницам. Истица купила 26/38 долей по договору от 15 марта 2022 года и занимает две комнаты общей площадью 56,4 квадратных метра, живет там с сыном. Второй собственнице принадлежат 12/38 долей, это одна комната площадью 12,2 квадратных метра.
В свою комнату вторая собственница вселила бывшего мужа. Он зарегистрирован в квартире с 1 апреля 2016 года, собственником не является, истице не родственник и не член ее семьи. Письменного согласия на пользование квартирой истица ему не давала. Соглашения о порядке пользования квартирой не заключали ни она с ним, ни вторая собственница с ним.
По словам истицы, жилец почти каждый день пьет, кричит по ночам, хамит и оскорбляет ее, угрожал убийством, домогался и пытался задушить ее сына, конфликтует с жильцами дома. Истица обращалась в полицию, к участковому и в прокуратуру.
В суд она заявила четыре требования. Выселить жильца из квартиры, прекратить его право пользования, снять его с регистрационного учета и обязать вторую собственницу его выселить. Еще она просила взыскать с ответчиков 300 рублей госпошлины.
Позиция сторон:
Истец: Истица в этом деле собственница двух комнат. Жилец не собственник квартиры, не ее родственник и не член ее семьи, письменного согласия на проживание она ему не давала, соглашения о порядке пользования квартирой с ним нет. Его поведение делает совместное проживание невозможным, по фактам хулиганства и нарушения ее прав она обращалась в полицию, к участковому и в прокуратуру. Просила выселить жильца, прекратить его право пользования квартирой, снять его с учета и обязать вторую собственницу его выселить.
Ответчик: Ответчиков двое. Жилец иск не признал и просил отказать. Вторая собственница, которой принадлежит комната, иск тоже не признала и пояснила, что выселять и выписывать бывшего мужа не собирается, поскольку сама разрешила ему жить в этой комнате. Помощник прокурора, участвовавший в деле, просил в удовлетворении иска отказать.
Анализ судебного процесса:
Суд начал с того, годится ли выбранный способ защиты. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ, жилищных прав еще и в статье 11 ЖК РФ. Удовлетворение иска должно приводить к восстановлению нарушенного права истца, поэтому истец указывает, какое именно его право нарушено, и доказывает, что выбранный способ это право восстановит.
Затем суд обратился к правилу о бывших членах семьи. По части 4 статьи 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если соглашением между ними не установлено иное. Суд также привел пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 о том, что прекращение семейных отношений родителей на жилищные права ребенка не влияет.
Дальше суд разобрался с правами на квартиру. Право истицы на 26/38 долей подтверждено договором купли-продажи и выпиской из ЕГРН, право второй собственницы на 12/38 долей выпиской из ЕГРН от 6 сентября 2024 года. Регистрация жильца с 1 апреля 2016 года подтверждена справкой расчетного центра. Суд установил, что жилец собственником не является, он бывший муж собственницы 12/38 долей и вселен в ее комнату с ее согласия.
К показаниям двух свидетелей суд отнесся критически. Оба говорили о поведении ответчика вне спорной квартиры, в подъезде и в доме, а не в самой квартире.
Главный вывод суд сделал из соотношения прав. Истица не является собственником того жилого помещения, в котором живет ответчик, поэтому требовать выселения проживающих в нем лиц она не вправе, даже если это бывшие члены семьи другого собственника. Оснований выселить жильца, прекратить его право пользования и снять его с учета по иску истицы суд не нашел.
Требование обязать вторую собственницу выселить бывшего мужа суд отклонил отдельно. Такой обязанности собственника действующее законодательство не предусматривает.
Требование о госпошлине суд признал производным от основных требований. Поскольку в них отказано, отказано и в возмещении 300 рублей.
Решение суда:
В удовлетворении иска отказано полностью, по всем четырем требованиям и по госпошлине. Решение принято 10 декабря 2024 года, на него можно было подать апелляционную жалобу в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Комментарий юриста:
«Это дело полезно тем, что проигрыш здесь не про поведение жильца. Суд его вообще не оценивал, и это видно из текста решения.
Право требовать выселения дает не собственность в квартире вообще, а собственность на то помещение, где человек живет. Комната, в которой живет ответчик, принадлежит другой женщине, и распоряжается доступом в нее она. Пока эта собственница своего бывшего мужа выселять не хочет, иск соседки обречен независимо от того, сколько собрано обращений в полицию.
Второе требование было еще слабее. Закон не обязывает собственника выселять своего жильца, и суд просто не нашел нормы, на которой такое решение можно построить.
Отдельно стоит посмотреть на свидетелей. Соседи по подъезду рассказали про ночные крики и конфликты в доме, и суд отнесся к этому критически, потому что речь шла о поведении за пределами квартиры. Когда спор идет о жизни внутри квартиры, доказательства собирают там же: акты с участием участкового, постановления по делам об административных правонарушениях, ответы полиции по конкретным вызовам, аудиозапись или видеозапись с датой.
Что в такой ситуации работает. Требование о нечинении препятствий в пользовании своими комнатами и общим имуществом. Иск об определении порядка пользования коридором, кухней и санузлом. Взыскание ущерба, если испорчено имущество. По угрозам убийством и побоям заявление подается в полицию, и там речь идет об ответственности самого человека, а не о жилищном споре. Если собственница комнаты сдает ее внаем и жильцы меняются, можно требовать от нее возмещения вреда, причиненного ее действиями.
Есть и еще один момент. Отказ в этом деле не мешает подать новый иск с другими требованиями или другому истцу, например самой собственнице комнаты, если она передумает. Отказ по мотиву того, что истец выбрал негодный способ защиты, не решает спор по существу».
Источник: Решение Куйбышевского районного суда г. Самары Самарской области от 10 декабря 2024 года по делу N 2-2054/2024.
Частые вопросы
Собственник того жилого помещения, в котором человек живет. В квартире, поделенной на комнаты между разными собственниками, каждый решает вопрос о своих комнатах. Сосед, которому принадлежит другая часть квартиры, требовать выселения из чужой комнаты не может, и суд откажет ему, не разбирая поведение жильца.
По иску соседа нет. Вселение состоялось по воле собственника комнаты, и прекратить его может он сам или суд по его иску. У соседа остаются другие требования, связанные с общим имуществом квартиры и с его собственными комнатами, но не выселение из чужой комнаты.
Зависит от того, определен ли порядок пользования квартирой. Если комнаты закреплены за конкретными собственниками, в свою комнату собственник вселяет кого хочет. Если квартира в долевой собственности без разделения комнат, вселение посторонних затрагивает права остальных, и тогда согласие нужно, а вселение без него оспаривают в суде.
В деле о выселении из чужой комнаты они не решают ничего. Более того, суды критически смотрят на показания о том, что происходило в подъезде и во дворе, если спор про квартиру. Обращения в полицию пригодятся в другом деле, где оценивается поведение самого человека, а не жилищные права.
Устранения препятствий в пользовании своим жильем и общим имуществом, определения порядка пользования кухней, коридором и санузлом, возмещения ущерба, если испорчены вещи или отделка. По угрозам и побоям подают заявление в полицию. Эти требования не зависят от того, кому принадлежит комната жильца.
Такого требования закон не предусматривает, и суд в этом деле сказал об этом прямо. Обязанность собственника распоряжаться своим помещением определенным образом из закона не следует. Требовать можно прекращения конкретных нарушений, а не действий собственника в отношении его гостя или жильца.
Прокурор вступает в дела о выселении, потому что затрагивается право на жилище. Он изучает материалы и дает заключение по существу спора. Заключение суд не связывает, но оно учитывается вместе с остальными доказательствами. В этом деле прокурор просил в иске отказать, и суд с такой позицией согласился.
Сама по себе нет. Регистрация носит учетный характер и жилищных прав не создает, ее наличие или отсутствие только подтверждает или не подтверждает факт места жительства. Право пользования возникает из собственности, из договора, из родства с собственником или из решения суда, а снятие с учета обычно следует за утратой этого права.
Сначала пробуют договориться и зафиксировать договоренность письменно. Если не получилось, подают иск об определении порядка пользования. Суд учитывает размер долей, количество и площадь комнат, сложившееся пользование, состав проживающих. Комнаты закрепляют за собственниками, а кухня, коридор и санузел остаются в общем пользовании.
Имущественный вред взыскивают при доказанных убытках, например при порче отделки или вещей. Компенсация морального вреда в жилищных спорах возможна не всегда, ее привязывают к нарушению личных неимущественных прав, к оскорблениям, побоям, угрозам. Основой для такого иска обычно служат материалы полиции или постановление по административному делу.
Обращаться в полицию по каждому случаю и получать письменные ответы. Угроза убийством и причинение вреда здоровью влекут ответственность самого человека, и рассматривается это не в жилищном споре. Собранные постановления и ответы пригодятся потом, когда заявляются требования об устранении нарушений или о возмещении вреда.
Продать свою долю собственник вправе, но сначала он обязан письменно предложить ее остальным участникам долевой собственности, у них есть преимущественное право покупки в течение месяца. Если они отказались или молчат, долю продают посторонним. Цена доли обычно ниже рыночной, и наличие постороннего жильца ее не повышает.
