Новости
Полезные статьи
Кейсы
0
Успешные кейсы юристов
Кто платит за квартиру, залитую во время капитального ремонта кровли
Проблема: Подрядчик вскрыл крышу и вовремя не закрыл ее, квартиру на верхнем этаже залило. Фонд капремонта возместил 50 000 рублей при ущербе больше 300 000.
Решение: Остаток ущерба взыскали с регионального фонда капитального ремонта, а не с подрядчика, который заливал квартиру.
Дом включили в региональную программу капитального ремонта, и на крышу вышли рабочие. Кровлю вскрыли, а закрыть вовремя не успели. Дальше все решила погода. Собственница квартиры на верхнем этаже осталась с испорченной отделкой и вопросом, к кому идти. Работы вела одна организация, заказывала их другая, а деньги на ремонт собирали жильцы.
Исполнитель
Строков Никита Андреевич
Юрисконсульт
Суть спора:
Собственнице принадлежала квартира площадью 44,8 квадратного метра. Ее дом попал в региональную программу капитального ремонта, и работы организовывал краевой фонд капитального ремонта - региональный оператор.
Сам фонд ремонт не делает. По итогам электронных торгов он заключил договор с подрядной организацией, и та вышла на объект.
Во время работ кровлю раскрыли и вовремя не закрыли. Вода пошла в квартиру. Комиссия из представителей фонда, подрядчика и собственника осмотрела помещение и составила акт. В двух спальнях и коридоре зафиксировали пятна и подтеки на потолке и стенах, подтеки на оконном откосе и прилегающей стене, поврежденные потолки. В акт попала и деталь, которая говорит о масштабе: вода стекала с люстр и светильников.
Собственница обратилась к оценщику. По его отчету стоимость восстановительного ремонта составила 313 743 рубля.
Фонд возместил ущерб частично - 50 000 рублей. Этой суммы на приведение квартиры в порядок не хватило. Собственница направила претензию с требованием доплатить остаток, но добровольно фонд ничего больше не выплатил.
После этого она пошла в суд. Первоначально она требовала не только ущерб, но и штраф с компенсацией морального вреда. Позже требования уточнила и оставила невозмещенный ущерб, госпошлину и расходы на представителя.
Позиция сторон:
Истец: Ущерб причинен некачественным капитальным ремонтом кровли, который выполняла подрядная организация, привлеченная региональным фондом. Отвечать за это должен фонд как заказчик работ. Размер ущерба подтвержден отчетом оценщика, часть суммы фонд возместил добровольно, значит, довзыскать нужно оставшиеся 263 743 рубля.
Ответчик: Против иска возражал и просил отказать. В судебное заседание представитель не явился, направив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Размер ущерба фонд не оспаривал и о назначении судебной экспертизы не заявлял.
Анализ судебного процесса:
Главный вопрос дела - кто надлежащий ответчик. Заливал квартиру подрядчик, а иск предъявлен к фонду, который своими руками ничего не делал.
Суд начал с обязанностей регионального оператора. Часть 2 статьи 182 Жилищного кодекса возлагает на него три вещи: привлечь подрядные организации и заключить с ними договоры от своего имени, контролировать качество и сроки работ, принять выполненные работы.
Дальше решает часть 6 той же статьи. Региональный оператор отвечает перед собственниками помещений за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств подрядными организациями, которых он сам привлек. Речь идет о домах, где фонд капремонта формируется на счете регионального оператора.
Суд обратил внимание на то, чего в этой норме нет. Она не устанавливает никаких ограничений ответственности регионального оператора за подрядчика. Раз ограничений нет, действует общий принцип полного возмещения убытков из статей 15 и 1064 Гражданского кодекса. Тот же вывод содержится в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда, утвержденного Президиумом 4 июля 2018 года.
Отсюда вывод суда: ответственным за ущерб является фонд, а не подрядная организация. То, что между ними есть договор, для собственницы значения не имеет.
Суд отдельно привел статью 1082 Гражданского кодекса. Она дает выбор: можно обязать причинителя возместить вред в натуре, то есть своими силами исправить поврежденное, а можно взыскать убытки деньгами. Собственница просила деньги, и спор пошел по денежному пути.
С размером ущерба спора фактически не возникло, и произошло это по вине самого ответчика. Суд оценил отчет оценщика и отметил, что исследование проведено с соблюдением процессуального порядка, а выводы обоснованы. Ни фонд, ни подрядчик отчет не оспорили и вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы перед судом не ставили. Доказательств иной стоимости ремонта в дело никто не представил.
При таком раскладе суд принял отчет как достоверное доказательство размера ущерба. Взыскиваемую сумму он посчитал как разницу между этим размером и деньгами, которые фонд выплатил добровольно еще до суда.
Судебные расходы суд распределил неодинаково. Госпошлину взыскал полностью, а заявленные расходы на представителя урезал почти втрое. Он сослался на требование разумности и на то, что фактический объем работы свелся к изучению документов и подготовке искового заявления. Участия в заседаниях представитель не принимал, потому что дело рассматривали без явки сторон.
Решение суда:
С регионального фонда капитального ремонта в пользу собственницы взыскано 263 743 рубля материального ущерба, 6 138 рублей госпошлины и 15 000 рублей расходов на оплату услуг представителя. В остальной части требований отказано. Решение вступило в законную силу 13 января 2025 года.
Комментарий юриста:
«Главная ошибка в таких спорах совершается на старте, когда собственник выбирает ответчика. Инстинктивно хочется предъявить требования тому, кто держал в руках инструмент, то есть подрядчику. Или управляющей компании, которая привычно отвечает за протечки кровли. Но если крышу вскрыли в рамках региональной программы капитального ремонта, отвечает перед собственником региональный оператор.
Логика закона тут простая. Фонд сам выбирает подрядчика, сам заключает с ним договор от своего имени, сам контролирует качество и сам принимает работы. Значит, он и несет последствия того, что подрядчик сделал плохо. Внутренние отношения фонда с исполнителем - это их дело, взыскивать с подрядчика фонд будет отдельно и без участия жильца.
Что имеет смысл сделать сразу после залива. Зафиксировать факт и объем повреждений актом, желательно с участием представителей фонда и подрядчика, как в этом деле. Сфотографировать и снять на видео все, что залито, включая мебель, технику и отделку. Сохранить сам акт и любые документы о работах на кровле. И только после этого обращаться к оценщику, потому что отчет должен опираться на зафиксированные повреждения, а не на слова.
Отдельно про частичную выплату. Когда фонд или управляющая компания перечисляют часть суммы, это не закрывает вопрос и не мешает взыскать остаток. Наоборот, добровольная выплата косвенно подтверждает, что ответчик признавал свою причастность к заливу. Важно только правильно посчитать разницу и не требовать повторно то, что уже получено.
Обратите внимание, как в этом деле сработала пассивность ответчика. Он не оспорил отчет оценщика и не попросил судебную экспертизу, поэтому суд взял сумму из отчета. В другом споре ответчик может заявить экспертизу, и тогда сумма изменится в любую сторону. Рассчитывать на то, что цифра из отчета автоматически станет решением суда, не стоит.
И про расходы на юриста. Их взыскивают, но в разумных пределах, которые определяет суд. Здесь из заявленных 40 000 рублей присудили 15 000, потому что объем работы суд оценил как изучение документов и подготовку иска. Чем подробнее подтвержден объем оказанных услуг, тем меньше поводов снизить сумму».
Источник: Решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 10 декабря 2024 года по делу N 2-1291/2024. Дата вступления в законную силу - 13 января 2025 года.
Частые вопросы
Посмотрите, как ваш дом копит на капитальный ремонт. Если взносы идут на счет регионального оператора, работы организует он, и требования по капремонту адресуются ему. Если дом собирает деньги на специальном счете, заказчиком выступает сам дом в лице выбранного владельца счета. Текущее содержание в обоих случаях остается на управляющей организации.
Механизм тот же, но ответчик другой. Нужен акт с участием представителя управляющей организации, где зафиксированы причина и объем повреждений, и отчет об оценке. Требование предъявляется собственнику квартиры, откуда пошла вода. Если причина в общедомовом стояке, а не в имуществе соседа, отвечать будет управляющая организация.
Да, реальный ущерб не ограничивается отделкой. Но мебель и техника должны попасть в акт осмотра и в отчет оценщика, иначе подтвердить их повреждение будет нечем. Полезно сохранить чеки или иные документы о покупке. По технике обычно требуется заключение о том, что неисправность вызвана именно попаданием воды.
Зафиксируйте обращение письменно или через журнал заявок, чтобы остался след. Акт можно составить самостоятельно с участием незаинтересованных лиц, например соседей, подробно описав повреждения и приложив фотографии с датой. Одновременно стоит направить письменное уведомление ответственной организации о заливе и о том, что от осмотра она уклонилась.
Спешить с ремонтом до фиксации и оценки не стоит: восстановив отделку, вы уничтожите доказательства объема ущерба. После того как составлен акт, сделана фотофиксация и готов отчет оценщика, ремонт можно делать. Взыскивается стоимость восстановительного ремонта, а не только фактически потраченное, поэтому ждать решения суда не обязательно.
Вопрос спорный и решается по обстоятельствам. Закон исходит из принципа полного возмещения убытков, то есть потерпевший должен быть приведен в положение, в котором находился до нарушения. При этом ответчик может настаивать на учете износа, и результат зависит от методики оценки и позиции суда. Это одна из главных точек спора по сумме.
Такое требование заявить можно, если проживание в квартире действительно стало невозможным и это подтверждено. Понадобятся документы о состоянии помещения, договор найма и документы об оплате. Суд оценивает разумность срока и стоимости аренды, а также связь этих расходов именно с заливом, поэтому автоматического взыскания ожидать не стоит.
Сначала имеет смысл обратиться к страховщику, потому что это быстрее. Выплата по страховке не всегда покрывает ущерб полностью, и разницу можно довзыскать с виновного. При этом страховая компания, выплатившая возмещение, получает право требования к причинителю вреда в пределах выплаченной суммы, поэтому дважды за одно и то же получить не выйдет.
Да, параллельно с судебным спором можно обратиться в государственную жилищную инспекцию региона и в прокуратуру. Такие обращения не заменяют иск о возмещении ущерба, но иногда ускоряют реакцию и дают дополнительные документы для дела. Ответы надзорных органов можно приобщить к материалам как письменные доказательства.
Здесь имеет значение гарантийный срок на выполненные работы. Если срок не истек и дефект связан с качеством капитального ремонта, требования по-прежнему адресуются заказчику работ. Если проблема возникла из-за последующей эксплуатации или естественного износа, разговор пойдет уже с управляющей организацией. Причину обычно устанавливает экспертиза.
Применяется общий трехлетний срок исковой давности, который отсчитывается с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике. Затягивать все равно не стоит: со временем труднее подтвердить причину залива, объем повреждений и связь между работами и ущербом.
Такое требование заявить можно, но результат зависит от того, как квалифицированы отношения сторон и какие нормы применимы. Размер заранее не определить: суд оценивает характер страданий, обстоятельства нарушения и требования разумности. Ориентироваться на сумму, присужденную в чужом деле, как на готовый расчет не стоит.
