Доплата застройщика в ходе процесса не освободила его от штрафа и судебных расходов

Проблема: Застройщик по претензии заплатил не всю сумму, а остаток доплатил через десять месяцев, когда дело уже слушалось в суде.
Решение: Суд взыскал штраф и судебные расходы и обязал за шесть месяцев устранить промерзание межпанельных швов.

Застройщик не отрицал дефекты в квартире и по претензии выплатил часть денег, а двадцать тысяч рублей недоплатил. Иск из-за такой суммы кажется невыгодным, потому что расходы на экспертизу и юриста больше спорных денег. В этом деле суд взыскал с застройщика и штраф, и судебные расходы.

Исполнитель Цатурян Станислав Сейранович Юрист, специалист судебник

Суть спора:

Договор долевого участия собственница квартиры заключила в марте 2023 года, квартиру приняла по акту в октябре того же года, право собственности зарегистрировали через три дня. По договору жилье передавалось с отделкой по проекту, гарантийный срок на объект составлял пять лет, на технологическое и инженерное оборудование три года.

В январе 2024 года собственница заказала экспертизу. Специалисты обследовали квартиру и нашли ряд строительных дефектов, в том числе промерзание межпанельных швов и панельных плит. Стоимость устранения всего перечня оценили в 220 723 рубля. Само исследование обошлось в 44 000. Застройщика о времени осмотра известили заранее.

Дальше стороны договаривались. По итогам обсуждений собственница снизила денежное требование до 100 000 рублей, а вопрос промерзания решили выделить отдельно: его нельзя закрыть выплатой, там нужен ремонт швов и утепление наружных стен.

В феврале 2024 года собственница вручила застройщику претензию с требованием выплатить сумму на устранение недостатков. Через неделю, то есть в отведенный законом десятидневный срок, застройщик перечислил 80 000 рублей. Двадцати тысяч не хватило, и работы по швам никто не начал.

Из-за недоплаченных двадцати тысяч и невыполненного ремонта собственница обратилась в суд.

Дело рассматривалось почти год. В декабре 2024 года, когда процесс уже шел, застройщик доплатил недостающие 20 000 рублей. В отзыве он подтвердил, что против наличия недостатков на 100 000 рублей не возражает и с требованием устранить промерзание согласен, но просил снизить штраф, компенсацию морального вреда и судебные расходы.

Позиция сторон:

Истец: Квартира передана с недостатками, которые подтверждены заключением эксперта и носят производственный характер. Требовала взыскать недоплаченные 20 000 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, расходы на досудебную экспертизу 44 000 рублей, на юридические услуги 30 000 рублей и на нотариальную доверенность 2 200 рублей. Отдельно просила обязать застройщика в рамках гарантии за шестьдесят дней отремонтировать межпанельные швы с наружной стороны кухни, зала и спальни.

Ответчик: Наличие недостатков на 100 000 рублей не оспаривал и с требованием устранить промерзание согласился. Ссылался на то, что деньги истцу перечислены, включая доплату в декабре. Просил снизить размер неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов. В заседание представитель не явился, позиция изложена письменным отзывом.

Анализ судебного процесса:

Суд смотрел не на сам факт оплаты, а на момент, когда она произошла.

Требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления. Суд установил, что в этот срок застройщик выплатил только 80 000 рублей из согласованных 100 000, то есть удовлетворил требование частично. Именно это, отметил суд, и повлекло возникновение спора.

Поэтому недоплаченные 20 000 рублей суд взыскал решением как убытки. При этом он учел платежное поручение о декабрьской доплате и отдельно указал в резолютивной части, что взыскание этой суммы не подлежит обращению к исполнению в связи с добровольной выплатой. Формально требование удовлетворено, фактически деньги уже у истца.

Из присужденного вырос штраф. Он составляет половину суммы, взысканной в пользу потребителя, и считался здесь от убытков вместе с компенсацией морального вреда. Снижать его суд отказался: доказательств исключительных обстоятельств, позволяющих применить статью 333 Гражданского кодекса, ответчик не представил.

Отдельно суд применил постановление Правительства, установившее особенности финансовых санкций для застройщиков. Претензия была вручена до вступления этого постановления в силу, поэтому по штрафу предоставлена отсрочка исполнения.

Требование о ремонте швов суд рассматривал как самостоятельное. Заключение эксперта подтвердило промерзание межпанельных швов и панельных плит в кухне, зале и комнате, причем этот дефект в согласованные сторонами сто тысяч не входил. Экспертизу никто не оспорил, ходатайств о назначении судебной не заявляли. Застройщик не доказал, что построил квартиру надлежащего качества, а производственный характер дефекта и его связь с некачественным выполнением работ подтверждены материалами дела.

Срок исполнения суд назначил сам. Закон требует указать в решении срок, в течение которого оно должно быть исполнено, если действия может совершить только ответчик, и отсчитывать этот срок от вступления решения в силу. Учитывая объем работ по ремонту швов и утеплению наружных стен, суд счел разумным шесть месяцев вместо шестидесяти дней, о которых просила истец.

Судебные расходы суд разобрал по составу. Затраты на досудебную экспертизу и на нотариальную доверенность признаны необходимыми и взысканы в заявленном размере, оснований снижать стоимость экспертизы суд не усмотрел. Расходы на юридические услуги оценивались по сложности спора, количеству заседаний с участием представителя и объему выполненной работы, и были уменьшены вдвое.

Решение суда:

Иск удовлетворен. С застройщика в пользу истца взыскано 20 000 рублей убытков, 5 000 рублей компенсации морального вреда вместо заявленных 10 000, штраф 12 500 рублей и судебные расходы 61 200 рублей. В судебные расходы вошли 44 000 за досудебную экспертизу, 15 000 на юридические услуги вместо заявленных 30 000 и 2 200 на нотариальную доверенность. Всего 98 700 рублей. Взыскание 20 000 рублей не обращено к исполнению из-за добровольной выплаты. Застройщик обязан в рамках гарантийных обязательств в течение шести месяцев с момента вступления решения в силу безвозмездно устранить промерзание межпанельных швов и панельных плит с наружной стороны кухни, зала и комнаты. По уплате штрафа предоставлена отсрочка до 30 июня 2025 года. В доход местного бюджета взыскана государственная пошлина 1 100 рублей. Дело рассмотрено судом первой инстанции 23 января 2025 года.

Комментарий юриста:

«Спорной суммой в этом деле были двадцать тысяч рублей, а присудили почти девяносто девять, из них шестьдесят одна тысяча судебные расходы. Небольшая недоплата сама по себе не делает иск невыгодным.

Штраф считается от всего присужденного, а судебные расходы возмещает проигравшая сторона, и они с размером требования никак не связаны. Экспертиза за сорок четыре тысячи возмещается целиком независимо от того, спорили вы о двадцати тысячах или о двухстах.

Доплата в ходе процесса не освободила застройщика от штрафа. Закон смотрит на десятидневный срок после претензии: если в него требование удовлетворено не полностью, спор считается возникшим по вине ответчика, и все дальнейшие платежи этого уже не меняют. Поэтому, если ответчик доплатил в процессе, отказываться от иска потребителю невыгодно. Требования уточняют, сумму оставляют в предмете спора и просят указать, что решение в этой части не подлежит исполнению, как и сделал суд в этом деле.

Для застройщика вывод обратный: претензию имеет смысл удовлетворять полностью и в срок. Частичная выплата не защищает от штрафа.

Не каждый дефект закрывается деньгами, промерзание швов как раз такой случай. Швы это наружная часть стены, доступ к ним нужен с фасада, и собственнику квартиры такой ремонт своими силами не сделать. Поэтому здесь правильнее требовать не компенсацию, а обязание устранить в натуре. Требование при этом формулируют предметно: какие именно работы, в каких помещениях, со ссылкой на конкретный пункт экспертного заключения. Расплывчатое требование устранить недостатки потом трудно исполнить.

Истец просила шестьдесят дней, суд установил шесть месяцев. Это обычный подход: суд оценивает реальный объем работ, а фасадные работы зависят еще и от погоды. Зато срок теперь конкретный, и после его истечения включается принудительное исполнение.

Суд обошелся досудебным заключением, потому что его никто не оспорил. Помогло то, что застройщика заранее известили о времени осмотра квартиры. Вторую сторону на осмотр вызывают телеграммой или заказным письмом и сохраняют подтверждение. Без этого заключение легко отводится доводом, что исследование проведено за спиной ответчика».

Источник: Решение Кировского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 23 января 2025 года по делу N 2-34/2025, мотивированное решение составлено 23 января 2025 года.

Частые вопросы