Новости
Полезные статьи
Кейсы
0
Успешные кейсы юристов
Почему дольщик отказался от денег и потребовал от застройщика переделать квартиру
Проблема: Квартиру приняли без замечаний, а потом обнаружили продувание стен, дефекты окон и стяжки. Застройщик предлагал 193 811 рублей по собственной смете.
Решение: Суд обязал застройщика выполнить работы по перечню за свой счет, но в неустойке и штрафе отказал из-за действовавшего моратория.
Ключи получены, акт подписан без замечаний, квартира принята. Через какое-то время выясняется, что стены продувает, окна не держат тепло, а стяжка сделана с нарушениями. Застройщик спорить не стал и предложил деньги, но по своей смете и почти втрое меньше. С этого места спор пошел в суд и растянулся на две судебные экспертизы.
Исполнитель
Злепкина Анна Викторовна
Ведущий юрисконсульт, специалист в сфере банкротства физических лиц
Суть спора:
Квартиру дольщик приобрел по договору участия в долевом строительстве. Дом ввели в эксплуатацию, объект передали, и при приемке претензий к качеству работ у него не было.
Проблемы проявились позже. Дольщик обратился к специалистам, и заключение показало целый набор дефектов: нарушения теплотехнических параметров стен и оконных конструкций, выделение швов кладки при тепловизионном исследовании, несоответствие окон нормативам, механические повреждения радиаторов, отделка не по нормам. Стоимость устранения специалисты оценили в 586 006 рублей 56 копеек, за сами экспертизы дольщик заплатил 42 000 рублей.
Он направил застройщику претензию и потребовал возместить стоимость устранения недостатков и расходы на экспертизы.
Застройщик на претензию ответил. Он попросил доступ в квартиру, чтобы проверить доводы, и дольщик такой доступ предоставил. По итогам совместного осмотра застройщик признал часть дефектов: нарушение в обустройстве перемычек, повреждение радиатора, сколы краски, шероховатости стяжки, неровности стен и трещину межкомнатной стены.
Дальше стороны разошлись в главном. Застройщик был готов либо устранить недостатки, либо выплатить 193 811 рублей 7 копеек по смете, которую сам и составил. Дольщик от этого предложения отказался и настаивал на выплате по своей оценке.
Так спор попал в суд. По делу назначили судебную строительно-техническую экспертизу, а затем и дополнительную. Дольщик несколько раз уточнял требования вслед за заключениями экспертов, и суммы менялись. После дополнительной экспертизы он изменил подход и вместо денег попросил обязать застройщика выполнить работы.
Позиция сторон:
Истец: Квартира передана с недостатками, которые подтверждены досудебными заключениями и двумя судебными экспертизами. В окончательном виде требования выглядели так: обязать застройщика устранить выявленные экспертизой недостатки, взыскать неустойку 5 000 рублей в день по день фактического исполнения, 42 000 рублей за досудебные экспертизы, штраф 5 процентов и 100 000 рублей компенсации морального вреда.
Ответчик: Возражал против иска. Указывал, что при приемке квартиры замечаний не было, а после претензии он предлагал два варианта - устранить дефекты или выплатить 193 811 рублей по своей смете, но получил отказ. С заключениями судебных экспертиз не соглашался. Против неустойки и штрафа возражал отдельно, ссылаясь на то, что был готов исполнить требования дольщика.
Анализ судебного процесса:
Требование об устранении недостатков суд удовлетворил. К отношениям сторон применяется законодательство о долевом строительстве, а в неурегулированной им части - законодательство о защите прав потребителей. Претензию дольщик направлял, добровольно ее не удовлетворили, значит, спор подлежит рассмотрению по существу.
Дальше суд сделал то, что в подобных делах встречается нечасто. Он не ограничился общей формулировкой, а расписал в решении конкретный перечень работ по каждому помещению: вскрытие стяжки вдоль стены с оконным проемом, укрепление кирпичной кладки инъектированием с заполнением мест продува по результатам тепловизионной съемки, демонтаж и установка оконных конструкций с указанием площади в квадратных метрах, перетирка штукатурки, грунтовка, устройство стяжки, окраска участка радиатора со сколом. Такая детализация заранее снимает спор о том, что именно считать исполнением решения.
А вот с деньгами вышло сложнее, и причина в моратории.
Постановление Правительства от 18 марта 2024 года N 326 установило, что неустойка, штраф и пени, причитающиеся дольщику-гражданину за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве, не начисляются за период с 1 января по 31 декабря 2025 года включительно. Правило распространяется и на договоры, заключенные до вступления постановления в силу.
Дольщик просил неустойку именно за этот период, поэтому суд в требовании отказал. Не стал он взыскивать неустойку и на будущее, до окончания моратория, поскольку у застройщика есть возможность устранить недостатки в отведенный срок.
Здесь важна оговорка самого суда. Он прямо указал, что после окончания действия моратория, если недостатки останутся неустраненными, дольщик не лишен возможности обратиться с отдельным требованием о взыскании неустойки. То есть право не сгорело, а сдвинулось во времени.
Со штрафом получилось так же. Штраф по Закону о защите прав потребителей взыскивается за то, что требования не удовлетворены добровольно. Но претензия была направлена в период действия моратория, поэтому оснований для штрафа суд не нашел.
Компенсацию морального вреда суд присудил, но далеко не в заявленном размере. При оценке он учел длительность нарушения и то, что дольщик все это время не мог пользоваться квартирой.
Расходы суд распределил в пользу дольщика. Затраты на досудебные заключения возместили полностью, хотя именно эти заключения застройщик и оспаривал. Стоимость двух судебных экспертиз легла на застройщика и была взыскана напрямую в пользу экспертной организации. Госпошлину суд взыскал с него же в доход местного бюджета.
Решение суда:
Застройщик обязан в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выполнить перечисленные в решении работы по устранению недостатков. С него взыскано 10 000 рублей компенсации морального вреда и 42 000 рублей судебных расходов, всего 52 000 рублей. В неустойке и штрафе отказано. Отдельно с застройщика взыскано 108 000 рублей за судебную экспертизу в пользу экспертной организации и 6 000 рублей госпошлины в бюджет. Решение принято судом первой инстанции 10 октября 2025 года.
Комментарий юриста:
«Самое полезное в этом деле - смена способа защиты по ходу процесса. Дольщик начинал с денег, дважды менял сумму вслед за экспертизами и в итоге попросил обязать застройщика все переделать. Именно это требование суд и удовлетворил.
Выбор между деньгами и ремонтом не очевиден, и решать его стоит до подачи иска. Деньги дают свободу. Получил сумму, нанял своих подрядчиков, сделал как хочешь. Но сумму придется отстаивать через экспертизу, и застройщик будет спорить с каждой позицией сметы. Требование устранить недостатки снимает спор о цифрах, зато привязывает вас к исполнителю, которого вы уже один раз признали недобросовестным, и добавляет вопрос об исполнении решения.
Приемка без замечаний, вопреки распространенному мнению, не закрывает дорогу к претензиям. Продувание стен, несоответствие окон нормативам или скрытый брак кладки при осмотре в день передачи ключей увидеть невозможно, для этого нужны приборы. Поэтому подписанный без замечаний акт не означает, что качество вас устроило навсегда.
Отдельно про мораторий. В этом деле он решил судьбу двух требований сразу: и неустойки, и штрафа. Суд применял постановление, по которому санкции не начислялись с 1 января по 31 декабря 2025 года. Такие ограничения вводятся на конкретные периоды и продлеваются или отменяются отдельными актами, поэтому перед подачей иска нужно проверять, действует ли мораторий на вашу дату. И обратите внимание на оговорку суда: после окончания моратория требование о неустойке можно заявить отдельно, если недостатки к тому моменту не устранены.
Что стоит собрать заранее. Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями и проектной документацией, акт приема-передачи, заключение специалиста с расчетом, документы об оплате экспертизы, претензию с подтверждением отправки и ответ застройщика. Ответ на претензию особенно ценен. В этом деле именно из него видно, что застройщик признавал часть дефектов и предлагал свою сумму.
Не рассчитывайте, что суд автоматически обяжет застройщика переделывать работу. Здесь совпали два обстоятельства: истец сам сформулировал такое требование, а застройщик еще на досудебной стадии заявлял готовность устранить недостатки. В другом деле при иных обстоятельствах результат может быть другим».
Источник: Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 10 октября 2025 года по делу N 2-1270/2025, мотивированное решение изготовлено 24 октября 2025 года.
Частые вопросы
Осмотр стоит проводить при дневном свете и не торопясь, взяв с собой рулетку, уровень, зарядку для проверки розеток. Многие дефекты видны только приборами, поэтому имеет смысл пригласить специалиста по приемке с тепловизором. Все замечания вносятся в смотровой лист, который подписывают обе стороны, и один экземпляр остается у вас.
Если недостатки делают квартиру непригодной для проживания, подписание можно отложить до их устранения, зафиксировав претензии в смотровом листе. Но при несущественных дефектах затягивание рискованно: закон предусматривает возможность одностороннего составления акта застройщиком, после чего риски по объекту переходят к вам. Практичнее принять квартиру с замечаниями.
Право привлекать специалиста для осмотра прямо предусмотрено законодательством о долевом строительстве. Отказ стоит зафиксировать письменно, например направив уведомление о дате осмотра с указанием привлеченного специалиста и получив отметку о вручении. Такой документ пригодится и в переписке с застройщиком, и в суде.
Это самостоятельное требование, не связанное с качеством. Неустойка рассчитывается за период просрочки от цены договора по правилам закона о долевом строительстве. Периоды, попадающие под действующие моратории, из расчета исключаются, поэтому перед подачей иска нужно проверять, какие ограничения действовали в интересующие вас даты.
Требования включаются в реестр в рамках дела о банкротстве, и порядок здесь свой. Требования о передаче жилых помещений и денежные требования участников строительства учитываются отдельно и имеют приоритет перед большинством других кредиторов. Также действует механизм защиты через публично-правовую компанию, которая может достроить дом или выплатить возмещение.
Общее имущество дома тоже передается с гарантией, и в пределах гарантийного срока претензии по нему адресуются застройщику. Но требование обычно заявляет управляющая организация или собственники через общее собрание, а не отдельный житель. Начинать разумно с обращения в управляющую компанию, которая обязана предъявить претензии застройщику.
Такое право возникает, если недостатки существенные или застройщик не устранил их в разумный срок. Порог здесь высокий, и обычные дефекты отделки под него не подпадают. Последствием становится возврат уплаченных денег с процентами, но нужно понимать, что квартира при этом возвращается застройщику, а цены на рынке могли измениться.
Собственный ремонт сам по себе не лишает гарантии, но усложняет доказывание. Застройщик будет настаивать, что дефект возник из-за ваших работ или из-за неправильной эксплуатации. Разграничить причины сможет только экспертиза, поэтому до ремонта имеет смысл зафиксировать состояние квартиры фотографиями и при возможности заключением специалиста.
По общему правилу гарантийный срок на сам объект долевого строительства составляет не менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование не менее трех лет. Конкретные сроки указываются в договоре и не могут быть меньше установленных законом. Отсчет ведется от передачи объекта, а для оборудования от подписания первого акта передачи в доме.
Требования к застройщику после окончания гарантии предъявить уже нельзя. Дальше вопрос переходит в плоскость содержания общего имущества и текущего ремонта, то есть к управляющей организации, либо решается за счет самого собственника. Именно поэтому проверку квартиры приборами разумнее не откладывать на последние месяцы гарантии.
Такое требование заявить можно, но взыскивают его не всегда. Придется доказать, что проживание в квартире было объективно невозможно, что другого жилья у вас нет и что расходы разумны по сроку и стоимости. Понадобятся договор найма, документы об оплате и подтверждение непригодности помещения.
Решение передается на принудительное исполнение приставам. Кроме того, можно обратиться в суд с заявлением о присуждении денежной суммы за неисполнение судебного акта, которая начисляется за каждый день просрочки и стимулирует должника выполнить работы. Размер определяет суд с учетом принципов справедливости и недопустимости извлечения выгоды из незаконного поведения.
