Аренда зданий: Верховный Суд решит вопрос о плате за землю под ними

Верховный Суд РФ в июне 2025 года рассмотрит дело, имеющее важное значение для арендаторов коммерческой недвижимости. Речь идет о ситуациях, когда арендодатель требует дополнительную плату за земельный участок, на котором расположено арендуемое здание, даже если это прямо не оговорено в договоре. Решение высшей инстанции может сформировать ключевой прецедент и повлиять на практику заключения и исполнения договоров аренды по всей стране.

Часто предприниматели, арендуя здание, полагают, что плата за землю уже включена в стоимость аренды самого объекта. Однако, если в договоре нет четких указаний о статусе земельного участка и порядке его оплаты, возникает риск споров. Арендодатели, особенно муниципальные и государственные структуры, ссылаясь на общий принцип платности землепользования, могут потребовать взыскания неосновательного обогащения за использование земли. Суммы таких требований нередко исчисляются миллионами рублей.

Именно такой спор и стал предметом рассмотрения в Верховном Суде. Предприниматель арендовал здание бани, а спустя три года администрация муниципального образования потребовала более 5,2 млн рублей за пользование земельным участком под ним, ссылаясь на отсутствие отдельного договора аренды земли. Нижестоящие суды поддержали администрацию. Арендатор же настаивает, что согласно статье 654 Гражданского кодекса РФ, плата за землю уже должна считаться включенной в арендную плату за здание, если иное прямо не указано в договоре.

Рассмотрение этого дела (А56-38909/2023, определение о передаче 307-ЭС25-1444) Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ назначено на 17 июня 2025 года. Решение Верховного Суда призвано внести ясность в толкование законодательства и определить, в каких случаях арендаторы обязаны вносить отдельную плату за землю, а когда она считается частью арендных платежей за здание. Это напрямую повлияет на договорную работу и разрешение аналогичных споров в будущем.

Ключевым является соотношение статьи 654 ГК РФ, устанавливающей презумпцию включения платы за землю в арендную плату за здание, и статьи 65 Земельного кодекса РФ о платности землепользования. Отсутствие в договоре аренды здания четких условий о пользовании земельным участком и его оплате является основным источником разногласий.
Арендаторам при заключении договоров рекомендую настаивать на подробном описании статуса земельного участка и порядка его оплаты, а арендодателям, планирующим взимать отдельную плату за землю, следует недвусмысленно фиксировать это в договоре. Особое внимание стоит уделить договорам с публичными собственниками, прокомментировала ситуацию юрист.

Маннанова Гульнара Анасовна Юрисконсульт в сфере права социального обеспечения, гражданского и семейного права.