Банк России изменит правила выдачи ипотеки и потребкредитов с осени 2025 года

31 июля 2025 года Банк России анонсировал изменения в правилах кредитования, которые вступят в силу этой осенью. С 1 сентября будут снижены макропруденциальные надбавки по ипотеке на строящееся жилье и по необеспеченным потребительским кредитам. Одновременно с 1 октября регулятор впервые вводит прямые количественные ограничения (МПЛ) для займов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и нецелевых кредитов под залог недвижимости. Эти шаги направлены на точечную корректировку рынка: снижение давления на банки в стабильных сегментах и ограничение рисков в тех, где растет доля закредитованных заемщиков.

Смягчение требований по ипотеке на новостройки затронет около 16% выдач. Банк России полностью отменит надбавки для кредитов с первоначальным взносом от 20 до 30% и показателем долговой нагрузки (ПДН) заемщика в диапазоне 50–70%. Регулятор объясняет это тем, что ранее введенные меры сработали: банки накопили достаточный буфер капитала, а самые рискованные выдачи уже ограничены макропруденциальными лимитами. При этом лимиты по ипотеке на IV квартал 2025 года останутся на прежнем уровне, как и надбавки для кредитов на вторичное жилье.

Главное нововведение — установление с 1 октября 2025 года макропруденциальных лимитов для кредитов на ИЖС и нецелевых займов под залог недвижимости. Теперь доля кредитов заемщикам с ПДН выше 80% в портфеле банка не сможет превышать 25%. Мера введена из-за высоких рисков в этих сегментах: во II квартале 2025 года на высоконагруженных заемщиков приходилось 30% выдач в ИЖС и 46% в кредитах под залог жилья. В дальнейшем ЦБ планирует ужесточать эти лимиты.

В сегменте необеспеченных потребительских кредитов Банк России также снижает надбавки с 1 сентября. Это решение связано со стабилизацией качества портфелей и накоплением банками значительного буфера капитала (863 млрд рублей на 1 июля 2025 года). Одновременно регулятор ужесточил лимиты по нецелевым кредитам под залог автомобилей, чтобы сбалансировать риски. Правила для целевых автокредитов и корпоративного сектора остались без изменений.

Макропруденциальные лимиты (МПЛ) — это прямое ограничение доли рискованных кредитов (например, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой), которую банк может выдать за квартал. Макропруденциальные надбавки — это требование к банкам формировать дополнительный запас капитала под более рискованные кредиты, что делает их выдачу менее выгодной. Эти инструменты Банк России использует для охлаждения отдельных сегментов рынка и предотвращения накопления системных рисков.