Банк России раскрыл главные опасности рассрочки от застройщика

Центральный банк России выступил с официальным предостережением о серьезных рисках, которые несет популярная схема покупки жилья в рассрочку напрямую от застройщика. Согласно информационному письму регулятора ИН-03-35/88 от 9 июня 2025 года, такая практика угрожает финансовому благополучию не только покупателей, но и стабильности всего строительного рынка. Позиция ЦБ однозначна: данная схема требует повышенного контроля и осведомленности граждан.

Ключевая проблема, на которую указывает Банк России, заключается в отсутствии у застройщиков обязанности проверять платежеспособность покупателей. В отличие от банков, они не оценивают долговую нагрузку клиента, что создает «финансовую ловушку». Гражданин, не рассчитав свои силы, в будущем может столкнуться с отказом в ипотеке для погашения рассрочки или с непосильными ежемесячными платежами.

Еще одна серьезная опасность, по мнению регулятора, это искусственное завышение стоимости жилья. Зачастую цена квартиры при покупке в рассрочку оказывается выше рыночной. ЦБ предупреждает, что при необходимости продать такой объект на вторичном рынке покупатель с высокой вероятностью понесет существенные убытки, так как вырученных средств может не хватить даже на покрытие долга перед застройщиком.

Особое беспокойство Банка России вызывает слабая правовая защита покупателей. На такие договоры не распространяются механизмы ипотечного законодательства, например, кредитные каникулы при временных финансовых трудностях. Любая просрочка платежа может стать основанием для расторжения договора и потери жилья. Кроме того, для погашения такой рассрочки нельзя использовать государственную поддержку, в частности выплату по ФЗ-157 для многодетных семей.

Наиболее критичным риском Центробанк считает заключение предварительных договоров купли-продажи вместо договоров долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ. Это лишает покупателя главной гарантии безопасности — использования эскроу-счетов, и открывает путь к мошенничеству, включая двойные продажи. В случае банкротства застройщика вернуть уплаченные средства будет практически невозможно.

В своем письме Банк России уже дал кредитным организациям четкие рекомендации. Теперь банки будут рассматривать активное использование застройщиком схем с рассрочкой как негативный фактор, снижающий его кредитоспособность. Это усложнит девелоперам доступ к проектному финансированию. Регулятор также сообщил, что уже работает над новым нормативным актом, который установит для банков особый, более жесткий порядок резервирования средств по кредитам, выданным таким застройщикам. Это является прямым сигналом для всего рынка о грядущем ужесточении правил игры и стремлении ЦБ защитить права покупателей жилья в 2025 году.