ФНС уточнила правила налогообложения участков под застройку

Налоговые органы разъяснили, как применять коэффициент 2 при расчете земельного налога для застройщиков. Фактически ФНС устраняет схемы снижения нагрузки и уточняет ключевые моменты его исчисления.

Речь идет о коэффициенте 2, который применяется к земельным участкам, принадлежащим организациям и предназначенным для строительства жилья. Исключение сделано только для проектов, реализуемых в рамках комплексного развития территории.

Ключевое значение теперь имеет момент начала отсчета трехлетнего периода, в течение которого действует повышенная ставка. В общем порядке этот срок начинается с даты государственной регистрации права собственности на участок и продолжается до регистрации прав на возведенный объект. Если строительство завершается быстрее и права на объект оформлены до истечения трех лет, налог должен быть пересчитан с применением базового коэффициента 1, а излишне уплаченные суммы подлежат корректировке.

Отдельно урегулирована ситуация с реорганизацией бизнеса. Передача участка новому юридическому лицу не влияет на течение трехлетнего срока: отсчет сохраняется с момента регистрации права у первоначального собственника. Это исключает возможность снизить налоговую нагрузку за счет формальной смены владельца.

Для проектов комплексного развития территории установлен иной порядок. В этих случаях повышающий коэффициент также применяется, однако трехлетний срок начинает исчисляться не с регистрации права на землю, а с даты получения разрешения на строительство. Таким образом, налоговая нагрузка привязывается к фактическому старту реализации проекта.

Разъяснения направлены на единообразное применение норм Налогового кодекса и устранение спорных ситуаций. При этом ошибки в определении момента начала действия коэффициента могут привести к доначислениям, спорам с налоговыми органами и дополнительным финансовым рискам для застройщиков.

Позиция ведомств изложена в письмах Минфина России от 2 апреля 2026 года No 03-05-04-02/27250 и ФНС России от 1 апреля 2026 года No БС-36-21/2523@.