КС защитил владельцев участков: дату введения «охранной зоны» больше не учитывают

Конституционный суд России поставил точку в споре о правах владельцев земель, которые оказались в охранных зонах объектов культурного наследия. Суд признал, что собственник имеет право требовать выкуп участка или компенсацию за введенные ограничения вне зависимости от того, когда эта охранная зона была установлена.

Указанное решение полностью меняет прежнюю судебную практику. Гражданам часто отказывали в возмещении только потому, что охранный статус был присвоен до августа 2018 года — даты вступления в силу поправок, формализовавших механизм компенсаций.

История началась с участка, который гражданин приобрел в 2010 году под строительство жилого дома. Через пять лет регион утвердил охранную зону усадьбы Трубецких, и использовать землю по назначению стало невозможно. Хозяин узнал о запрете случайно — лишь когда обратился за разрешением на строительство в 2021 году.

Он потребовал, чтобы регион выкупил участок, но получил отказ. Суды поддержали позицию властей, заявив, что новый порядок компенсаций применяется только к «свежим» ограничениям.

Конституционный суд счел такой подход незаконным и указал:

• государство не освобождается от обязанности компенсировать ущерб просто потому, что охранная зона введена до 2018 года;
• ограничения, фактически лишающие человека возможности построить дом или использовать участок по назначению, должны компенсироваться — либо выкупом земли, либо возмещением убытков;
• право на компенсацию существовало и до появления специального закона, а новые нормы лишь упорядочили процедуру, но не создали само право с нуля.

Отдельно КС напомнил: данные о сервитутах и охранных зонах органы власти обязаны вносить в ЕГРН самостоятельно. Если в реестре сведений нет, собственник не должен угадывать их существование. Его добросовестность презюмируется, а ответственность за отсутствие информации несут государственные органы.

Суд также объяснил, что выкуп участка часто является наиболее справедливым вариантом. Если земля полностью теряет хозяйственную ценность, владелец оказывается в ловушке: пользоваться участком нельзя, продавать сложно, но обязанность содержать его остается.

Дело будет пересмотрено с учетом правовой позиции Конституционного суда. Решение способно повлиять на тысячи аналогичных ситуаций по всей стране.