Плата за землю в аренде: как суд рекомендует толковать договор

Кассационная инстанция направила на пересмотр дело о взыскании убытков с бывшего руководителя, указав на фундаментальные ошибки в трактовке договора аренды нижестоящими судами. Причиной спора стали претензии арендодателя о неполном внесении платежей за пользование имущественным комплексом.

Ранее суды двух инстанций частично встали на сторону истца. Их позиция основывалась на предположении, что плата за землю является отдельным платежом, не входящим в ставку за аренду зданий. Аргумент ответчика о пропуске срока исковой давности был отклонен со ссылкой на конфликт интересов, так как он возглавлял обе компании арендатора и арендодателя.

Однако суд округа подчеркнул необходимость следовать статье 431 ГК РФ, которая требует воспринимать условия договора буквально. Согласно общему правилу (ст. 654 ГК РФ), арендная плата за здание по умолчанию уже включает пользование необходимым для него земельным участком, если в соглашении не установлено иное. Доначислив платеж, не прописанный в договоре, суды фактически изменили его условия, что недопустимо. Дело возвращено в первую инстанцию для нового рассмотрения.

Этот судебный акт наглядно иллюстрирует базовый принцип контрактного права: формулировки договора имеют первостепенное значение. Суд не вправе подменять волю сторон собственным толкованием и искать в тексте скрытые смыслы, отметил юрист. Отсутствие в договоре специального условия об оплате земли означает, что ее использование уже покрывается общей арендной ставкой.

Для арендодателя это означает риск не получить ожидаемые платежи, если условие о них не было четко зафиксировано в тексте. Чтобы разделить платежи, необходимо внести в договор ясную и недвусмысленную формулировку, например: «Арендная плата состоит из платы за помещения в сумме X и платы за земельный участок в сумме Y».

Не менее важен и вывод суда о сроке исковой давности. Начало его течения по искам к руководителю связано не с датой его увольнения, а с моментом, когда контролирующий собственник узнал или должен был узнать о нарушении. Такой подход возлагает на истца дополнительное бремя доказывания осведомленности контролирующего лица.

Дмитрий Бухарин Профессиональный юрист-практик, Партнер федеральной юридической компании «Мой Юрист», Отмечен рейтингом «ПРАВО.РУ - 300»