Покупка земли по цене в 30 раз ниже рынка дошла до Верховного суда

Верховный суд РФ рассмотрит дело о том, может ли покупатель сохранить право на земельный участок, если основная сумма была уплачена лишь через восемь лет после установленного судом срока. При этом, стоимость земли выросла в десятки раз.

История началась с выкупа земли, находившейся у коммерческой организации на праве бессрочного пользования. В 2015 году компания обратилась за оформлением участка в собственность. Цена и условия сделки были определены судом: стоимость участка установили по кадастровой оценке на дату обращения — 349,6 тысячи рублей, а срок оплаты ограничили двадцатью днями.

Однако решение суда исполнено не было. В 2016 году покупатель перечислил лишь символические 5 тысяч рублей, после чего почти восемь лет не вносил оставшуюся сумму. За этот период земельный участок сменил категорию, а его кадастровая стоимость увеличилась до 10,68 миллиона рублей.

Ситуация сдвинулась с мертвой точки лишь в 2024 году, когда уже новый собственник, региональный департамент имущественных отношений, направил претензию. После этого общество погасило оставшийся долг и уплатило неустойку, общая сумма платежей составила около 645 тысяч рублей.

Суды трех инстанций разошлись в оценке последствий такой просрочки. Суд первой инстанции отказался расторгать договор, указав, что обязательство в итоге исполнено, неустойка выплачена, а продавец на протяжении длительного времени не предпринимал активных действий по взысканию долга.

Апелляция заняла противоположную позицию. Суд признал действия покупателя недобросовестными, указав, что оплата произведена лишь под угрозой судебного разбирательства, а цена земли оказалась заниженной более чем в 30 раз по сравнению с актуальной кадастровой стоимостью.

Окружной суд отменил это решение, сославшись на взаимное бездействие сторон. По его мнению, продавец также не проявлял должной инициативы, не требовал оплаты и не контролировал судьбу участка, поэтому говорить о злоупотреблении правом только со стороны покупателя нельзя.

Обращаясь в Верховный суд, департамент указал, что закон не обязывает продавца напоминать о необходимости исполнения судебного акта. Обязанность оплатить участок в установленный срок лежала исключительно на покупателе, а затягивание расчетов позволило ему фактически «заморозить» цену земли на уровне 2015 года. Разница между уплаченной суммой и текущей кадастровой стоимостью, по мнению заявителя, представляет собой прямой ущерб бюджету, который не покрывается даже уплаченной неустойкой.

Экономическая коллегия Верховного суда рассмотрит дело 3 февраля 2026 года. Решение может повлиять на практику оценки длительной просрочки исполнения судебных актов и критерии допустимости сохранения договоров при резком изменении стоимости имущества.