Предпринимателям могут разрешить корректировать границы земельных участков

В Госдуме готовятся к рассмотрению законопроект, который позволит предпринимателям изменять границы принадлежащих им земельных участков для исправления территориальных несоответствий. Инициатива направлена на устранение проблемных ситуаций, таких как вклинивание чужой земли или наложение границ на соседние участки. Документ разработан Правительством России и в ближайшие дни будет рассмотрен, пишет «Российская газета».

Законопроект упростит порядок перераспределения земель между государственной, муниципальной и частной собственностью. Ожидается, что это позволит избежать множества бюрократических сложностей, с которыми сталкиваются владельцы земли при корректировке ее границ.

При этом, в целях предотвращения злоупотреблений вводятся ограничения на многократное перераспределение участков. Также предлагается установить предельную площадь формируемых частных земельных участков, чтобы исключить возможность передачи государственной или муниципальной земли по заниженной стоимости в обход конкурентных процедур.

Новая инициатива должна облегчить процесс землеустройства, обеспечивая баланс между интересами бизнеса и государственными приоритетами.

Законопроект о корректировке земельных участков для предпринимателей, вынесенный на рассмотрение Госдумы, развивает положения статьи 39.29 ЗК РФ. Сейчас эта норма позволяет перераспределять участки между частными и публичными землями, но фокус смещен на формальные процедуры: подача заявления с указанием кадастровых номеров, приложение схемы или проекта межевания, сроки рассмотрения (20–35 дней). Новый закон вводит целевое условие — устранение недостатков землепользования, таких как вклинивание или чересполосица, для предпринимательской деятельности. Ранее эти основания прямо не оговаривались для бизнеса, что создавало пробел. Например, фермер, чей участок «разорван» муниципальной дорогой, не мог сослаться на неудобство для сельхозработ — приходилось доказывать иные основания через суд, подчеркивает юрист.

Ключевой нюанс — ограничение площади перераспределяемой земли. Статья 39.29 (п.9.8) запрещает увеличение частного участка сверх предельных размеров, но законопроект конкретизирует лимит — не более 1000 кв.м. Это ужесточение направлено против злоупотреблений, когда под видом «устранения вклинивания» предприниматели присоединяли значительные площади публичных земель. Однако на практике возможны коллизии. Допустим, фермеру для эффективного использования техники требуется увеличить участок на 1200 кв.м., но законопроект блокирует такую возможность. Отказ по формальному основанию (превышение лимита) может привести к спорам: предприниматель будет оспаривать решение через суд, доказывая, что корректировка не нарушает градостроительные нормы.

Риски связаны и с процедурными ошибками, отмечает Ашенбреннер Наталья. Муниципалитеты часто возвращают заявления из-за несоответствия схемы расположения участка (п.7 ст.39.29). Например, в 2024 году в Краснодарском крае администрация трижды отклоняла заявку агрокомпании, так как схема не учитывала зону охраны памятника. Суд встал на сторону предпринимателя, указав, что уполномоченный орган должен самостоятельно запрашивать такие сведения через межведомственное взаимодействие (п.4 ст.39.29). Это показывает, что чиновники нередко перекладывают на заявителей обязанности, которые лежат на них.

Еще одна проблема — учет интересов третьих лиц. Если участок обременен сервитутом или арендой, необходимо письменное согласие правообладателей (п.9.2 ст.39.29). В 2023 году в Новосибирской области ИП попытался перераспределить землю, но арендатор муниципальной части участка (склад) отказался давать согласие, опасаясь сокращения своей территории. Суд поддержал арендатора, хотя перераспределение не затрагивало зону склада. Такие прецеденты демонстрируют, что даже формальные обременения могут блокировать процесс.

Законопроект не решает вопрос стоимости перераспределяемых публичных земель, считает юрист. Сейчас оплата определяется по кадастровой стоимости, но для предпринимателей это может быть невыгодно, если участок завышен в цене. Например, в Московской области фермерское хозяйство отказалось от перераспределения, так как кадастровая стоимость присоединяемого «клина» оказалась выше рыночной. Введение механизма независимой оценки могло бы снизить такие риски, но законопроект его не предусматривает.

Перспектива судебных споров будет связана с толкованием целей перераспределения. Если предприниматель заявляет о необходимости устранения чересполосицы, но фактически планирует коммерческую застройку, муниципалитет вправе отказать (п.9.13 ст.39.29 — несоответствие проекту межевания). Однако доказывать нецелевое использование сложно. В Псковской области компания добилась перераспределения под предлогом оптимизации сельхозугодий, но затем начала строить логистический центр. Суд признал решение администрации законным, так как на момент подачи заявления нарушений не было. Это создает прецедент для злоупотреблений.

Инициатива упрощает доступ бизнеса к перераспределению, но требует доработки. Чтобы избежать конфликтов, необходимо четко прописать в подзаконных актах критерии «недостатков землепользования» и алгоритмы проверки обоснованности заявлений. Иначе муниципалитеты будут произвольно трактовать нормы, что увеличит поток исков, заключила Ашенбреннер Наталья.

Ашенбреннер Наталья Сергеевна Ведущий юрисконсульт, специалист в сфере семейного, трудового и авторского права