Росреестр напомнил о правилах сделок с недвижимостью детей

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) 1 июня 2025 года выпустила подробные пояснения к порядку проведения сделок с недвижимостью несовершеннолетних в 2025 году. Главная задача этих разъяснений — обратить внимание всех участников рынка на необходимость строгого соблюдения гарантий имущественных прав несовершеннолетних на недвижимость. Это поможет избежать оспаривания таких сделок в будущем.

Ведомство в очередной раз подчеркнуло: то, как ребенок участвует в сделке, напрямую зависит от его возраста при сделках с недвижимостью. Дети до 14 лет (малолетние), согласно статьям 28 и 172 Гражданского кодекса РФ, сами в сделках не участвуют, за них действуют только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Подростки от 14 до 18 лет уже могут сами совершать сделки с недвижимостью, но для этого им обязательно нужно письменное согласие своих законных представителей, как того требуют статьи 26 и 175 ГК РФ.

Важнейшее условие для продажи или любого другого действия, которое может уменьшить стоимость имущества ребенка, — это предварительное разрешение опеки на продажу квартиры или другого объекта. Такое разрешение нужно не только для продажи, но и для обмена, дарения, сдачи в аренду, предоставления в бесплатное пользование или для залога имущества. Оно также потребуется, если сделка влечет отказ от прав ребенка (например, на долю в квартире), раздел его имущества или выделение из него долей.

Орган опеки и попечительства должен принять решение выдать разрешение или письменно отказать с объяснением причин не позже чем через 15 дней после подачи заявления (часть 3 статьи 21 ФЗ 48-ФЗ). Если в разрешении отказали, это решение можно оспорить в суде. Часто опека дает разрешение с условием, что ребенку взамен купят другое, не худшее, жилье.

Все без исключения сделки по продаже или иному отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, должны быть заверены нотариусом (это называется «нотариальное удостоверение сделок с несовершеннолетними»). Если это требование не соблюсти, сделка будет считаться ничтожной, то есть недействительной с самого начала, как будто ее и не было (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). После того как нотариус заверил сделку, документы для регистрации сделки с недвижимостью несовершеннолетнего Росреестр принимает либо от самого нотариуса, либо от любой из сторон сделки.

Подать документы можно несколькими способами: через многофункциональные центры (МФЦ), причем не обязательно по месту нахождения недвижимости (экстерриториальный принцип); можно заказать выезд специалиста Росреестра на дом; или подать документы онлайн через портал «Госуслуги» или личный кабинет на сайте Росреестра, если есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Эти правила опираются на нормы Гражданского кодекса РФ (статьи 26, 28, 37, 163, 172, 175), Семейного кодекса РФ (статья 60) и Федерального закона «Об опеке и попечительстве» (статья 21). Такой подход обеспечивает законность всех процедур и надежно защищает права детей при участии несовершеннолетних в сделках с недвижимостью, пояснила юрист.
Данные разъяснения помогут гражданам, которые планируют, как продать квартиру, если собственник ребенок, лучше разобраться в законодательстве и применять его правильно. Соблюдение этих норм, включая внимательную подготовку документов для продажи квартиры несовершеннолетнего и учет всех требований опеки при сделках с детским имуществом в 2025 году, это гарантия юридической «чистоты» сделки и защита от неприятных последствий нарушения прав ребенка при сделке с недвижимостью.

Маннанова Гульнара Анасовна Юрисконсульт в сфере права социального обеспечения, гражданского и семейного права.