Суд разъяснил, почему квартира по долевому участию, купленная до брака, не станет общей собственностью супругов

Верховный Суд России дал новые разъяснения по разделу имущества между супругами, уточнив статус недвижимости, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ) одним из партнеров до вступления в брак. Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ 19-КГ25-6-К5 от 13 мая 2025 года установлено, что такое жилье не становится автоматически совместно нажитым, даже если финальные платежи и регистрация права собственности пришлись на брачный период. Это решение формирует важные ориентиры для судебной практики на 2025 год.

Предметом рассмотрения Судебной коллегии стал спор, где нижестоящие инстанции разошлись во мнениях о правовом режиме квартиры. Гражданин заключил соглашение о долевом строительстве до официального оформления семейных отношений. Однако завершение расчетов по этому соглашению, фактическая передача объекта и внесение записи о праве собственности в ЕГРН состоялись уже после заключения брака. Именно эти факты (оплата и регистрация в брачный период) послужили для апелляционного суда поводом считать квартиру общей собственностью.

Верховный Суд счел такой вывод ошибочным. Высшая судебная инстанция подчеркнула, что определяющим для правового статуса имущества является момент возникновения первоначального права требования, то есть дата подписания ДДУ. Обязательства, возникшие у лица по такому договору до создания семьи, носят личный характер. Следовательно, и недвижимость, приобретаемая по нему, изначально является личной собственностью этого лица. Последующая регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости в период брака лишь удостоверяет уже существующее право, а не создает новое основание для его возникновения или изменения режима собственности.

Высший суд также указал, что если часть выплат по «добрачному» ДДУ производилась из общих семейных средств уже в период брака, это не превращает всю квартиру в совместную собственность. Опираясь на статьи 34 и 36 Семейного кодекса РФ, ВС разъяснил, что второй супруг в подобной ситуации вправе рассчитывать на денежную компенсацию в размере половины тех совместных средств, которые пошли на погашение личного долга другого супруга. Судам при разрешении таких дел надлежит выяснять источник средств, направленных на оплату, а не формально основываться на дате регистрации. Этот подход соответствует и ранее выработанной позиции Пленума ВС РФ в Постановлении от 5 ноября 1998 г. 15.

Для граждан, особенно вступающих в брак с незавершенными сделками по жилью, данное решение Верховного Суда подчеркивает приоритет момента возникновения исходного права требования. Если ДДУ был оформлен и значительная часть инвестиций сделана до создания семьи, объект недвижимости с высокой вероятностью останется в личной собственности.
Практическая ценность этого разъяснения для широкой аудитории, включая инвесторов в недвижимость, такова. Во-первых, первостепенное значение имеет сохранение всех документов, удостоверяющих дату заключения ДДУ и источники финансирования, особенно добрачных платежей: банковские выписки, платежки, договоры личного займа. Во-вторых, если в браке на погашение остатка по такому «личному» ДДУ шли общие семейные деньги, второй супруг должен понимать, что его претензии могут быть удовлетворены в форме денежной компенсации половины этих общих вложений, а не путем признания за ним доли в праве на сам объект. Правовые последствия здесь принципиально различаются.
Судам дана установка не придавать исключительного значения дате госрегистрации права, а детально анализировать всю историю приобретения недвижимости. Это должно способствовать большей стабильности и предсказуемости судебных решений в 2025 году, заключил юрист.

Морозов Игорь Олегович Юрист, эксперт в области банкротства, гражданского законодательства и семейного права.