Суд запретил взимать налог с полной кадастровой стоимости при мене жилья

Конституционный Суд (КС) признал незаконным подход налоговых органов, при котором договоры мены недвижимости автоматически приравнивались к купле-продаже для расчета НДФЛ. В постановлении от 15 января 2026 года указано, что начисление налога на полную кадастровую стоимость отчуждаемого объекта нарушает права граждан, если сделка не принесла им фактической прибыли.

Поводом для разбирательства стала жалоба собственницы, обменявшей дорогой земельный участок на более дешевый без денежной доплаты. Фискальная служба, руководствуясь нормами Гражданского кодекса о применении к мене правил купли-продажи, начислила налог. Базой для расчета стали 70% от кадастровой цены переданного (дорогого) актива. В результате гражданка, чье имущественное положение фактически ухудшилось, оказалась должна государству крупную сумму. Суды общей юрисдикции ранее подтверждали правомерность такой практики.

Судьи КС указали на ошибку в трактовке законодательства. Они разъяснили, что механическое применение налоговых норм для продажи к бартерным сделкам недопустимо, если речь не идет о предпринимательской деятельности. Продажа подразумевает получение денежного дохода, тогда как мена — это замена одного актива другим. Если человек меняет дорогостоящий объект на более дешевый (например, для решения жилищных проблем), у него не возникает экономической выгоды, которая является обязательным условием для уплаты НДФЛ.

Суд предписал законодателям скорректировать Налоговый кодекс. До принятия поправок установлен временный регламент. Теперь налоговики вправе требовать уплаты налога только при наличии доказанной выгоды. Она возникает, если полученная недвижимость существенно дороже переданной или если сделка сопровождалась доплатой. В этой ситуации облагаться налогом будет лишь разница в стоимости (прибыль), а не вся цена отчуждаемого имущества.

Источник: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2026 г. № 1-П.