В Курской области застройщикам предложили землю в обмен на помощь переселенцам

В Курской области приняли закон, который даст социально ориентированным застройщикам преференции при распределении земли под строительство жилья. Новая мера направлена на решение острого дефицита недвижимости, вызванного наплывом переселенцев из приграничных районов, сообщается на официальном портале регионального правительства.

Теперь компании, готовые выделять не менее 20% возводимых площадей для вынужденных переселенцев по цене, определённой Минстроем, смогут получать земельные участки без проведения торгов. Такой подход уже заинтересовал застройщиков из Калужской, Смоленской, Самарской областей и Татарстана — для них в регионе подобрано около 300 гектаров земли под застройку.

Программа предполагает, что строительные компании будут не просто возводить жильё, но и развивать инфраструктуру: дороги, общественные пространства, детские площадки. За нарушение экономических обязательств инвесторы рискуют заморозкой проектов.

Нововведения направлены и на защиту дольщиков: с введением новых норм региональные власти рассчитывают снизить риски долгостроев и вернуть доверие к долевому строительству.

На фоне стремительного роста цен на жильё — от 105 тысяч рублей за квадратный метр на «первичке» — переселенцы всё чаще вынуждены либо ждать завершения строительства, либо уезжать в другие регионы. Закон должен не только дать им возможность остаться на родной земле, но и простимулировать рынок, который в регионе пока демонстрирует крайне низкие темпы роста.

В Курской области внедряют механизмы стимулирования застройщиков через предоставление земельных участков без торгов. Это предусмотрено поправками в региональное законодательство, инициированными врио губернатора Александром Хинштейном. Правовая основа изменений — ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, допускающая исключения из конкурсных процедур для масштабных инвестиционных проектов. Критерии отбора застройщиков теперь включают обязательное выделение 20% площадей под жилье для переселенцев по цене, установленной Минстроем РФ. Данное условие направлено на баланс между коммерческими интересами девелоперов и социальными обязательствами перед гражданами, лишившимися жилья из-за чрезвычайных ситуаций.

Для застройщиков ключевым аспектом становится соблюдение градостроительных норм и требований к инфраструктуре, отмечает юрист. Согласно поправкам, компании обязаны не только возводить жилые дома, но и создавать объекты коммунально-бытового назначения, дороги, зоны отдыха. Невыполнение этих условий грозит расторжением договора аренды земельного участка и финансовыми санкциями. Экономическая устойчивость проектов будет проверяться региональными органами, что минимизирует риски заморозки строительства.

Важный элемент нововведений — защита прав дольщиков. Объекты, включенные в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО), попадают под действие механизмов 214-ФЗ, что позволяет требовать компенсаций или завершения строительства через суд. Ранее отсутствие данных о недостроях в ЕРПО ограничивало возможности пострадавших. Теперь застройщики обязаны либо выполнить обязательства перед дольщиками, либо возместить ущерб, что снижает риски мошенничества, подчеркивает Булат Хамнаев.

Для переселенцев законодательные изменения создают дополнительные гарантии. Сертификаты на жилье, выдаваемые по 70 тыс. рублей за квадратный метр, могут использоваться для приобретения квартир в новых ЖК, где цены фиксированы. Однако сохраняется проблема дисбаланса между спросом и предложением: даже с учетом 20-процентной квоты количество доступного жилья ограничено. Это может привести к росту цен на свободные квадратные метры, что потребует дополнительного регулирования со стороны региона.

С точки зрения налогового права, застройщики, участвующие в программе, могут претендовать на льготы по земельному налогу или налогу на имущество, что повысит рентабельность проектов, считает Булат Хамнаев. Однако такие преференции должны быть закреплены в региональном законодательстве, чтобы избежать споров с федеральным центром. Для граждан, особенно переселенцев, критически важно юридическое сопровождение сделок: проверка статуса земельных участков, соответствия проектной документации градостроительным нормам, прозрачности условий договоров долевого участия.

Экспертная оценка инициативы положительна, но с оговорками. С точки зрения юридической чистоты и эффективности, важно, чтобы процедуры отбора «социально ответственных» застройщиков были максимально прозрачными и четко регламентированными, чтобы избежать коррупционных рисков, неизбежно возникающих при распределении ценного ресурса (земли) без открытых торгов. Также необходим действенный механизм контроля за исполнением застройщиками всех принятых на себя обязательств – как по выделению квот жилья и соблюдению цены, так и по строительству инфраструктуры. Наконец, экономическая модель должна быть сбалансированной: цена, установленная Минстроем, должна позволять застройщику работать хотя бы с минимальной рентабельностью, иначе интерес к участию в программе будет низким, несмотря на бесплатную землю. Успешная реализация этой инициативы может стать прецедентом для других регионов, сталкивающихся с похожими вызовами, заключил юрист.

Булат Хамнаев Профессиональный военный юрист-практик, Партнер федеральной юридической компании «Мой Юрист»