В России предложили продлить срок работы УК в новых домах

В Государственную Думу внесён законопроект, который предлагает увеличить срок работы управляющей компании, выбранной застройщиком для обслуживания нового многоквартирного дома. Вместо действующих трёх месяцев такой договор управления может заключаться на период до одного года. Авторы инициативы уверены, что это поможет обеспечить бесперебойное обслуживание и полноценную настройку инженерных систем в новых зданиях, сообщается на официальном портале правительства.

Сегодня застройщик может заключить договор с управляющей организацией лишь на три месяца, за которые, как предполагается, собственники успевают вселиться и провести собрание для выбора постоянной УК. Однако на практике этот срок оказывается недостаточным: только на передачу квартир по закону может уйти три месяца и более. В итоге собрание провести невозможно, и местная администрация вынуждена проводить конкурс, где победителем становится компания с минимальной ценой, но не обязательно с нужной квалификацией.

Инициаторы законопроекта отмечают, что современные новостройки оснащаются высокотехнологичным оборудованием, которое требует профессионального обслуживания и зачастую — донастройки в течение первого года. Именно управляющая компания от застройщика знает особенности инженерных систем и может обеспечить их корректную эксплуатацию в гарантийный период. Кроме того, такая УК формирует экономически обоснованную плату за обслуживание дома, опираясь на реальные затраты, а не на заниженные конкурсные предложения.

Также подчеркивается, что в новых домах благоустройство придомовой территории и пусконаладочные работы могут не завершиться к моменту сдачи объекта. Если дом передаётся сторонней управляющей компании по конкурсу, возникает риск неполного выполнения проектных решений и технических сбоев. Принятие закона даст возможность застройщику завершить все необходимые работы и обеспечить плавный переход к дальнейшему управлению домом силами собственников.

Законопроект о продлении срока работы управляющей компании (УК) от застройщика с трех месяцев до года затрагивает ключевые аспекты жилищных правоотношений. Сейчас Жилищный кодекс РФ (ст. 161) обязывает застройщика заключить договор управления на три месяца, после чего собственники должны выбрать способ управления домом. На практике этого периода часто недостаточно: заселение может затянуться из-за бюрократических процедур, а собрание собственников сложно организовать физически, особенно в новых микрорайонах. В результате муниципалитет проводит конкурс, где побеждает УК с минимальным тарифом, что приводит к снижению качества обслуживания, подчеркивает юрист. Новый законопроект устраняет это противоречие, синхронизируя сроки — право собственников сменить УК уже привязано к годовому периоду (ст. 162 ЖК РФ).

С правовой точки зрения, увеличение срока до года усиливает позиции застройщика, который сможет дольше контролировать эксплуатацию инженерных систем, что особенно важно для современных домов с «умным» оборудованием. Однако это создает риски для собственников: аффилированные с застройщиком УК могут завышать тарифы, а механизмы досрочного расторжения договора остаются сложными. Например, даже при ненадлежащем обслуживании потребуется доказать нарушения в суде (ст. 450 ГК РФ), что требует времени и ресурсов. При этом законопроект не отменяет обязанность УК предоставлять обоснование тарифов (Постановление Правительства № 354), но на практике проверка расчетов ложится на собственников.

Низкие муниципальные тарифы не покрывают расходы на обслуживание сложных систем, что приводит к их отключению, отмечает Ашенбреннер Наталья. Это нарушает права собственников, которые изначально оплатили «цифровые» опции в стоимости жилья. Однако продление срока работы УК от застройщика до года может частично решить проблему, дав время на адаптацию тарифов и обучение персонала. Вместе с тем, важно, чтобы закон не стал инструментом для монополизации рынка управляющих компаний, связанных с девелоперами.

Инициатива выглядит компромиссом между интересами застройщиков, которые стремятся сохранить контроль за объектом в гарантийный период, и собственников, заинтересованных в качественном сервисе. Однако для защиты прав граждан необходимо дополнить законопроект нормами о прозрачности тарифообразования и упрощенном порядке смены УК при доказанных нарушениях. Без этого продление срока может привести к злоупотреблениям, особенно в условиях отсутствия реальной конкуренции на рынке управляющих организаций, заключила юрист.

Ашенбреннер Наталья Сергеевна Ведущий юрисконсульт, специалист в сфере семейного, трудового и авторского права