Верховный суд определил границы текущего ремонта для арендатора

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ защитила арендатора от необоснованных требований арендодателя о ремонте. Суд указал, что даже если арендатор пропустил срок на возражения по акту недостатков, это не обязывает его выполнять капитальный ремонт за свой счет. В споре между ООО «Лента» и управляющей компанией суд подчеркнул, что характер работ важнее формального соблюдения договорных процедур.

Конфликт возник из-за того, что арендодатель, УК «Ат-Инвест», составил односторонний акт о недостатках арендуемого «Лентой» здания, включив в него 1584 пункта работ на сумму свыше 58 млн рублей. По условиям договора, если арендатор не представил мотивированные возражения в течение 10 дней, акт считается принятым. «Лента» срок пропустила, и арендодатель обратился в суд с требованием обязать ритейлера выполнить весь перечень работ.

Суды первой и кассационной инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на формальное нарушение договора арендатором. Однако апелляция, а затем и Верховный суд, указали на неправомерность такого подхода. Суды должны были в первую очередь разграничить зоны ответственности сторон, установленные статьей 616 ГК РФ: арендатор отвечает за текущий ремонт, а арендодатель — за капитальный.

Верховный суд подчеркнул, что для определения характера спорных работ требуются специальные познания, поэтому отказ суда первой инстанции в назначении экспертизы был ошибкой. Апелляция же правомерно назначила экспертизу, которая установила, что к текущему ремонту относится лишь часть работ на 16,7 млн рублей, а основной причиной недостатков является нормальный физический износ.

В итоге ВС РФ отменил постановление кассации и оставил в силе решение апелляционного суда. Он обязал «Ленту» выполнить только те работы, которые экспертиза отнесла к текущему ремонту, и снизил размер судебной неустойки с более чем 580 тыс. до 5 тыс. рублей в день. Данное определение является важным сигналом для рынка аренды: договорные формальности не могут быть использованы для перекладывания на арендатора обязанности по капитальному ремонту.

Источник: kad.arbitr.ru